ID：8930503
时间：2024-01-11 10:57:35
上传者：ZS文王有效的规章制度可以提高组织和社会的管理水平，保证各项事务的有序进行。小编为大家带来了一份关于规章制度实施的指导手册，希望对大家有所帮助。
在物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感，因而成为物业区域(楼)文明的一象征和服务水平的重要标志。整洁的物业区域环境需要常规性的保洁管理服务来保证。
清洁管理的涵义和原则。
（一）保洁管理，是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，保护物业区域环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护辖区所有公地方、公用部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。
（二）保洁管理的重心，是防治“脏乱差”。“脏乱差”具有多发性、传染性和顽固性。例如，随手乱扔各种垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便，以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等等，很可能发生在某些业户身上，所以不可掉以轻心。业户整体素质的提高，需要物业管理公司员工通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，作出坚持不懈的努力，否则就可能因“脏乱差”而使物业区域(楼)面目全非，从而与物业管理的宗旨相悖。
（一）扫防结合，以防为主。
在保洁管理工作中，“扫”当然很重要，就好像每天洗脸一样，但是工作的重点并不是“扫”，而是“防”，即通过管理，纠正业户不卫生的习惯，防止“脏乱差”现象的发生。因为优良的物业区域环境的造就，是管理者与被管理者相互作用的结果，也是管理标准与业户素质不断调适的过程。当业户养成良好的卫生习惯时，才能真正搞好环境整洁。物业管理公司会同社区组织引导业户积极参与建设，从业户的基本素质、基本行为规范抓起，其突破口，就是提高业户的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。
（二）执法必严，直接监督。
保洁管理有关的法律法规，已经出台的主要有《中华人民共和国环境保护法》、建设部颁发的《城市生活垃圾管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》，以及各地颁布的.管理实施细则。物业管理公司可根据法律法规的有关条文和专业化物业管理的要求，制定物业区域的保洁管理规定。这些法规和“准法规”规范了服务者和被服务者必须遵循的行为准则。物业管理公司必须做到执法必严，直接监督，遇到有损物业区域环境的行为，应对犯规者进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。
保洁的范围。
公地方的保洁。
这是指物业区域内，楼宇前后左右的公地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁。
用部位的保洁。
这是指楼宇地层到顶层屋面上下空间的用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。
生活垃圾的处理。
1、直接上级:项目经理。
2、做好本班各种质量登记处的记录、反馈。
3、对日常工作进行自检和互检,做好标识。
4、坚守工作岗位,按规定着装并佩戴工作证,仪表端庄,精神饱满,全天候热情为经营者及业主服务。
5、管理好各机电设备正常运行,保证市场用电设备每天都处于最佳状态,为经营者及业主创造理想的生活环境。
6、重要机房严格遵守门禁制度,保持室内卫生整洁。
7、负责市场的各项设备及管道的保养和维修,每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查,并做好保养记录。
8、积极参与改造完善公共设施及配套设施,对经营者及业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作。
9、发现用电设备运转过程中的异常现象,要立即报告上级,对突发性故障应以最快时间修复,减低对经营者及业主工作生活的影响。
10、坚持修旧利废,控制能源降低成本,提高效益,热情为经营者及业主提供优良服务。
11、服从分配,工作认真,完毕有记录。
12、讲文明,有礼貌,接受监督,经营者及业主投诉立即解决,重大问题立即向上级报告。
13、努力学习业务知识,熟悉图纸资料,提高工作能力、应变能力。
1、根据劳动门有关规定,组织对电工等特殊工种人员进行技术培训并考核,做到持有操作证的.才能上岗。
2、根据劳动安全规程,制定各种维修操作规程和安全检查制度。
3、加强劳动安全教育,在进行有危险的作业时值班负责人应亲自到场。
4、对变配电,供热锅炉,电梯必须进行年度检查。
5、对配电柜,锅炉的压力表,保险阀等必须定期报送有关单位进行校验。
6、重要机房如配电室,电梯机房应设警示牌,严禁非工作人员入内。
7、水箱,机房,配电柜均应上锁,钥匙由专人保管。
8、应对员工进行急救和消防知识的教育和考核。
10、对外来施工人员,必须进行安全教育,并签定安全协议书。应在施工中进行检查监督,避免事故发生。
11、避雷装置必须在雨季前进行测试检查,对锈蚀部分要敲铲上漆。
尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的'具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。
2、缺乏完善的业主自治制度。
由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1、平衡物业市场的供给双方。
就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。
2、强化业主的主体性地位。
首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。
对管理区域出入口进行有效控制,维护管理区域内的正常秩序。
适用于公司各管理处对管理区域出入口的管理。
无
部门/岗位工作职责。
管理处经理负责对出入口安全管理工作的全面指导、监督和检查。
安全部主管(办)负责出入口安全管理工作的具体组织、落实、培训和考核。
安全班长负责出入口安全管理工作的日常巡查和监督。
安全员负责出入口安全管理工作的具体实施。
5.1对普通来访人员的管理。
5.1.1管理处根据各自项目的特点,在确保管理区域安全的情况下,可以选择以下对普通来访人员的管理办法:。
b、对开放式管理区域的来访者,可不做登记,但安全员及控制中心必须密切注意其行为,对形迹可疑的人员,安全员要及时采取妥善的方法进行盘问、控制、确保辖区安全。
5.1.2禁止所有推销、收废品、发广告和无明确探访对象的外来人员进入管理区域。由业主带领进入小区的收废品人员或推销人员,安全员必须对其进入的时间进行控制。禁止任何人员携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入管理区域。
5.1.3如来访人员在业主(住户)家停留超时,出入口岗或中心应通知相关岗位核实情况,如发生异常情况时按照《突发事件处理程序》处理。
5.1.4管理域内的所有设施、游乐场地,只为住户开放,安全员应制止外来人员使用,避免其损坏公共设施,破坏环境卫生。
5.1.5安全员对来访人员进行合理有效的管理,在管理中禁止与来访人员发生争执或冲突,如遇劝阻无效时应及时通知监控中心或上级协调解决,同时注意保护现场。
5.2执行公务人员的管理。
5.2.1执行公务的执法人员因公进入管理区域,相应岗位的安全员应请其出示证件,予以登记,并及时通知管理处负责人,负责人接获此信息后立即致电对方单位核实身份,同时安排人员陪同前往。
5.2.2执行公务人员对管理区域业主房屋进行搜查应请其出示本市执法部门开具的搜查证,需要查扣业主物品的应请其列出清单双方签字认可(确认)。
5.2.3外地执法人员进入管理区域,除上述内容外,还必须有本市执法部门陪同及本地相应部门的证明,并需登记陪同人员的证件,予以核实后方可放行。
5.2.4执行公务的其他部门的国家公务员进入管理区域也须登记,并了解公干的目的,由管理处安排人员陪同前往。
5.2.5执行公务人员因公务保密或其他特殊原因不能明示公干目的时,当值安全员必须及时联系管理处经理,由经理或其指定授权人视具体情况处理。
5.3.1物资搬运时,须到管理处或授权部门办理申请手续,申请人需按要求填写《物资搬运放行条》,写明物资名称、数量和本人资料,若非业主本人办理,须提供业主书面委托书或业主电话委托,由搬运人在《物资搬运放行条》上签名,经手人员除查验申办人员的身份证外还需与业主本人联系确认,在装修入伙期间,属施工方工具材料的可由装修负责人或申办人员办理,经手人须查验身份证及临时出入证或业主委托书。
5.3.2经手人还需与管理处出纳员核对,追究尚未缴纳的各项费用并签字认可,否则不予办理物资搬运放行手续。出纳员不当班或外出时应将尚未缴纳费用的住户及其费用清单交管理处或监控中心值班人员,由委托人(主管以上人员)签字认可,手续完善后方可放行。
5.3.4由安全员核实所搬货物与申请内容是否相符。安全员负责记录、核对搬运车辆的车辆牌照号、司机有效证件号、姓名、单位或住址等,并请其签字,手续完善后予以放行。
5.4施工人员的管理。
5.4.1所有施工人员凭管理处签发的《临时出入证》进出管理区域。
5.4.2安全员在检查《临时出入证》时应核对房号、相片、施工人员姓名、证件有效期及管理处公章。
5.4.3若出入凭证丢失或过期,施工人员应到管理处补办证件或延期后方可进入施工现场。
5.4.4所有施工装修人员必须严格按照《装修管理责任书》的内容进行操作。如有违章,安全员有权进行制止。需延时加班的装修须经管理处同意后法可进行。但不得从事噪音过大的装修项。
5.4.5管理区域内政府配套公共设备设施施工,施工人员应在管理处办理相应手续,经管理处经理或相关专业人员同意后方可施工。
5.4.6服务供方人员进入管理区域,需穿制服、佩戴工牌或工作证方可进入。
5.5公司内部人员的管理。
5.5.1公司员工凭工牌进入管理区域,应自觉服从安全员的管理,身份核实后,可不做登记。
5.5.2公司员工在管理区域内的各项活动要严格遵守各项规章制度,使用指定的员工通道和专用电梯。
5.6参观人员的管理。
5.6.1所有参观人员必须经过管理处同意后方可进入,同时管理处须派人陪同。
5.6.2引导进入管理区域的参观人员注重礼仪,爱护环境,爱护公物。
5.6.3劝止参观人员在管理区域内的高声谈论,引导自觉遵守公共秩序。
5.6.4请参观人员在指定范围内活动,按指定路线行走,未经允许应禁止摄像和照相。
5.7特殊来访人员(政府领导)的管理。
5.7.1认真、细致、全面做好接待工作。
5.7.2各岗位安全员统一佩戴白手套,来访者经过岗位时致军礼。
5.7.3注重仪容仪表,礼节礼貌,保持良好的岗位形象。
5.8对保险、推销、发广告人员的管理。
5.8.1对保险、推销、发广告人员进入管理区域必须事先与客户有约,并进行核实、登记后方可进入。
5.8.2可从尊重顾客的角度,采取跟踪、尾随等方法,观察其行为,如有违规,立即进行纠正或劝其离开管理区域。
5.8.3对保险、推销、发广告人员,怀疑具有违法嫌疑时,可对其身份进行验证或向对方单位进行证实,如没有合法身份,可交派出所处理。
5.8.4对每一位外来人员都应友善、礼貌的对待,禁止发。
生纠纷与冲突,若出现处理不了的事情,应立即上报班长或主管,由班长或主管进行协调解决,把纠纷控制在可处理范围之内。
5.9车辆管理:。
按照《停车场管理办法》执行。
无
《安全员值班情况记录表》。
1、向总经办负责。
2、起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案,呈报主管副总经理。
3、协助制定有关公司的物业管理发展战略。
4、负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。
5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。
6、协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。
7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。
8、协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。
9、协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。
1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场，室内照明电修发生障碍接到报修当时检修。
2、维修工、电工24小时值班，遇到情况请拨电话：8215369，随叫随到。
3、小件维修实行无偿安装服务。
4、收费标准公开，严格执行市物价局规定的收费标准，监督电话：8293750（工商局）。
5、保证小区上下水、电畅通，保证公共环境卫生清洁。
6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要，接受业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。
7、维修服务保证业主满意，使用文明用语。
8、创造美化、净化的人居环境。
为了加强小区的安全管理工作，保证住户的生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度：
1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策。
2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决。
3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问，发现可疑情况及时报告。
4、提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。
5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内的'不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生。
一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整洁。
二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。
三、楼道玻璃保持清洁、透明。
四、小区内墙、柱、门等无广告纸。
五、楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有建筑垃圾要及时清理。
六、小区内有其它劳动也要参加，同时要保证本职工作及时完成。
七、推灰人员必须保持垃圾车清洁，每周必须彻底洗刷一次。
八、垃圾车停放点四周要保持干净，地面有污垢或油渍要及时洗刷。
九、以上制度保洁员必须严格遵守，如有业主反映卫生状况不好，经核实，业主反映一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。
小区公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，是归居民公共所有的，同时也是小区建设的一项重要内容，为了保持公用部位在公共使用中的整洁、完好，为小区居民创造良好的外部环境，特制定本制度。
一、保持公共楼道的清洁。
1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。
2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等。
二、楼区内公共道路、公共设施的使用。
1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。
2、不得在公共使用部位乱贴乱画。
3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。
4、不得对公共配套设施进行破坏。
三、公共部位的花坛、绿地等的使用。
1、不得毁坏花坛、践踏草坪。
2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。
3、保持花坛、绿地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，
四、小区居民要共同爱护公用使用的部位，保持公用部位的整洁，如有违反公共使用制度的，小区管理处将依据情节轻重给予处理。
为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。
凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。
1、合理使用小区内部分共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。
2、爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3、自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4、业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5、机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等。
1、业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
2、对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
3、欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。
4、欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
20xx年1月1日。
一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守牧业管理法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，千百万他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。
八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在物业范围内，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。
（2）对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。
（6）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（7）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等；
（8）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；
（9）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（10）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（11）随意停放车辆；
（12）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（13）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（14）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友好，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
规范会所的管理工作。
2.范围
适用于设有会所专职服务人员的公司各管理处。
3.职责
3.1会所主管负责会所日常工作的检查督导。
3.2会所服务人员负责各项日常工作的落实。
4.方法和过程控制
4.1服务礼仪
服务人员上班前应检查仪容、仪表，按岗位要求规定着装、配戴工作牌，保持良好的精神状态。
4.2岗位要求
4.2.1所有会所服务人员必须持有效相关岗位证书如健康证，泳池救生员须持有效的救生员证书等。
4.2.2熟悉和掌握相关岗位的操作要求，为顾客提供优质的服务。
4.3现场规范
4.3.1各岗位上班后第一时间要对公共环境进行清洁、整理工作，将物品摆放到指定的位置，确保干净整洁;合理操作各项设施设备。
4.3.2会所主管每天至少巡查一次，检查各岗位人员的仪表仪容及会所设施的使用情况，记录在《工作信息记录表中》，并督促落实各项整改措施。
4.3.3会所主管督促相关责任人定期对会所的'设施设备进行检查和保养，确保正常使用。
4.3.4岗位人员负责各种顾客用品的日常巡检工作，发现有损坏、松动、爆裂等现象，及时知会会所主管安排处理，并作好警示标识。
4.3.5各活动场所内应张贴使用的注意事项、警示或温馨提示
4.3.6对于饮食用具及器皿要按时消毒，确保符合卫生标准。
4.3.7会所内不得有赌博及其他不良行为、一经发现要及时制止并立即通知会所主管，由主管视情况采取进一步处理措施。
4.4各管理处可根据管理处会所使用功能的不同制定适用于本部门的会所作业文件。
5.支持性文件
规范住户报修及公共设施设备报修处理工作,保证维修工作得到及时有效的处理。
适用于住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。
3.0工程部主管负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《特约服务收费标准》以外的报修内容进行收费评审。
3.1客户助理负责具体记录报修内容,及时传达至工程部,并跟踪、督促维修工作按时完成。
3.2工程部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。
4.1住户报修。
4.1.1客户助理或监控室值班员在接到住户报修要求时,夜间监控室接报修后,直接电话通知工程部,事件记录在《报事报修登记表》中。客户助理接业主报修电话时,应立即与工程部人员衔接是否能按业主要求的时间安排人员维修(紧急、突发事件除外),如果工程部无人员可安排时,客户助理向业主解释并记下报修人联系电话等内容,待与报修人联系维修。
4.1.2凡是不能立即处理的报事报修,客户助理在3分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《派工单》(一式三联其分配是:第一联留客户服务中心、第二联留客户、第三联留用工单位/人)相应栏目,并在5分钟内通知工程部来客户中心接单,接单人在《报事报修登记表》上签收,并收下《派工单》(第一、二、三联)。
4.1.3工程部主管按照报修内容,安排维修人员的工作:。
a)如住户报修内容属《特约服务收费标准》中的项目,住户要求尽快前去维修的,应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具、备件到达维修现场。
b)报修内容不属《特约服务收费标准》中的项目,住户另有预约维修时间的,维修人员应按预约的维修时间提前带好维修工具、备件到达维修现场。
c)对于不属于《特约服务收费标准》中的'报修项目,由工程部主管在接单后20分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审,回复住户是否可以维修,经征得住户对维修费用的认可及同意维修后,再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。
4.1.4工程部维修人员到达现场后,应首先对报修项目进行对比确认,不相同的,在《派工单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。
4.1.5维修人员向住户出示《特约服务项目及收费标准》,住户同意收费标准并签字认可后维修人员开始维修;如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修,并及时返回工程部向工程部主管说明情况,与工程部主管一同在《派工单》上注明原因并签名确认后交还客户服务中心备案。
4.1.6如果维修材料是住户提供的,由维修人员对材料质量进行验证,并将验证结果('合格''不合格''质量不佳'等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料,维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果,但应注意尊重住户的选择。
4.1.7维修工作完成后,维修人员应按《特约服务收费标准》在《派工单》上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后,在《派工单》上签名确认,以此作为缴费依据。
4.1.8维修人员将应收取服务费的派工单(第一联)交回客户服务中心。客户服务中心收费员将相关内容记录在《报事报修登记表》和物管软件中,并实施对费用的收取。
4.1.9对业主的家庭维修应在维修工作完成后,由业主到客户服务中心交款,如业主遗忘,由收费员通知客户助理催收。
4.1.10如若属当天不能处理的较复杂的事宜,需工程部员工将《派工单》返回客服中心,并注名事由后,客户中心发出《协调单》,并在《协调单登记表》上登记,同时5分钟内通知工程部来客户中心接单,接单人在《协调单登记表》上签收,客户中心跟进接单部门处理情况。
4.2公共设施设备的报修处理。
4.2.1客户助理接到公共设备设施的报修信息后,应立即按《报事报修登记表》要求填写报修内容,凡是不能立即处理的报事报修,在3分钟内将报修内容填《派工单》,在5分钟内通知工程部人员前往客户中心取《派工单》。
4.2.2夜间监控中心值班员接到公共设备设施的报修信息后,应立即按要求填写《报事报修登记表》,并电话通知工程部人员前往处理。
4.2.3客户助理将《派工单》(三联)交给工程部,工程部维修人员应在《报事报修登记表》上签收。
4.2.4工程部主管按照报修内容,安排维修人员带齐维修工具及备件于15分钟内赶到现场进行维修。
4.2.5完成维修工作后,维修人员应在《派工单》上注明维修有关事项。交使用单位/人或责任单位/人确认,并将第二联交给使用单位/人或责任单位/人。
4.2.6维修人员将《派工单》(第一、二联)交工程部主管签名确认后将第一联返还客户服务中心。
4.2.7公共区域的报修三天之内不能处理,客户中心则发出《协调单》到相关负责人或部门,并在《协调单登记表》上登记,接单人在《协调单登记表》上签收,客户中心跟进接单部门处理情况,不能处理的事件,需相关部门负责人签署意见和说明原因,上报管理处主任,管理处主任应在《协调单》上明确批示。
4.3资料保存:《报事报修登记表》、《派工单》(第一联)、《协调单》由客户服务中心负责保存,保存期一年。
4.4本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。
5.0《报事报修登记表》。
5.1《协调单》。
5.2《协调单登记表》。
6.1《有偿便民服务标准作业规程》。
公司分管理层、操作层两级员工配置人员。人员配置控制在公司合理的编制范围内,以精简、高效为原则。配置工作程序如下:。
1、管理层:各部门、分公司申请增加人员,需提前一个月填写《人员需求申请表》,经人力资源部审核、公司领导审批后由人力资源部负责实施。
2、操作层:需提前一个月填报《人员需求申请表》交由人力资源部审核后办理。
1、人才招聘会或公众媒体发布招聘信息。
2、职业介绍所或人才服务机构推荐。
3、应届毕业生招聘。
4、公司员工推荐。
1、公司用人坚持任人唯贤、不拘一格、考核竞争、择优录用的原则,从多个对象中选择高素质人才。
2、公司用人实行回避制度,欢迎员工向公司推荐人才,但不得推荐自己的亲属,不得对被推荐人是否录用及录用后的使用施加影响,被录用人员必须与公司员工无亲属关系。
(一)通用条件:。
1、管理层人员男性45岁以下,女性40岁以下;操作层人员男性40岁以下、女性35岁以下。特殊岗位人员及有高级职称者年龄可适当放宽。
2、服从领导、听从指挥、听从分配、积极主动、认真负责、综合知识全面。认同中海企业文化和企业精神,热爱物业管理工作,有物业管理及相关岗位工作经验,有一定的工作能力。
3、身体健康,无慢性、传染性疾病,精力充沛,能完全胜任工作需要。
4、品行端正,无不良思想及行为。有事业心、进取心和高度的工作责任感。富有团队精神,敢于对不良现象进行大胆的批评。
5、管理层人员须大专以上文化程度或中级以上专业技术职称。操作层人员须高中、中技以上文化程度(有特殊专长、能力者可适当放宽到初中以上文化程度);特种工(电工、电梯工)须持北京市劳动局签发或转审的有效'特种作业操作证',普通维修工(水工、泥瓦工、空调工等)须通过公司相关部门安排的相应专业知识考核。
6、执有相应级别物业管理执业资格证书,特殊情况无资格证书的一般管理人员须在入职半年内自费参加物业管理上岗培训并取得上岗证书。
(二)具体条件:见《岗位入职要求》。
(一)求职材料筛选。
人力资源部根据应聘者所应聘职位,审核应聘人的简历是否符合岗位要求,对符合要求者,将安排其面试。
(二)面试。
1、应聘者填写《应聘人员登记表》,属公司员工推荐的应有推荐人的推荐承诺书。
2、应聘者提供身份证、学历证、学位证及职称证书、物业管理执业资格证书原件,应聘特殊工种维修工者须提供'特种作业操作证'原件。
3、相关部门见工,面试人对应聘者进行第一次面试,具体内容包括:了解应聘者以往工作经验、对其技术业务水平进行考核了解,介绍公司概况及工作环境等并做出面试情况报告。
4、人力资源部根据第一次面试情况决定是否给予第二次面试。
5、第二次面试,助理经理以上人员由相关部门组成招聘小组进行复试,复试合格者报总经理办公会讨论,确定其工作岗位、职务及薪金待遇。助理员及以下人员由公司人力资源部协同有关部门人员面试并提出是否录用意见并报总经理审批。
应聘者面试合格,公司研究同意录用,人力资源部将通知其前往指定医院体检。体检合格者,持以下材料到人力资源部报到:。
1、学历、职称证明。
2、个人简历。
3、近期1寸照片1张。
4、身份证复印件。
5、体检证明。
6、特殊工种维修工须提供'特种作业操作证'。
根据以上材料,人力资源部为其办理入职手续并下发任职通知单,通知其到相应的.单位或部门报到。
1、试用期制度。
所有员工到公司工作以后,均实行试用期制度,试用期时间按国家有关规定执行。试用期满人力资源部对员工表现进行考核,考核合格者转为正式员工;不合格者,延期试用或不予录用。
2、全员劳动合同制度。
无论何种来源方式员工,均实行全员劳动合约制形式与公司确立劳动关系。
聘用员工合约期限为一年,合约期满,如工作需要,本人同意,由人力资源部进行续约考核,提出建议报总经理办公会批准后,方可续约。
3、续约。
合约期满前一个月,由人力资源部通知本人,明确公司是否要求续签合约。如公司需要,本人也同意继续在公司工作,经考核合格,即办理续签合约手续,否则到期终止合约。
4、合约期间离职。
a)、员工提出辞职的,由本人提前30天提出面申请,员工所在单位签署意见,交人力资源部报公司领导审批。
b)、公司辞退的由人力资源部通知本人及所在单位。如符合国家离职补偿相关规定的,发给离职补偿金。
c)、离职需交清工作和公用物品,办理完离职工作交接清单所列事项以后,由人力资源部按规定作离职结算。
5、解约。
对违反国家法律法规、公司规章制度被解除劳动合同或续约考核不合格等不再聘用的员工,应办理离职手续,具体手续如下:。
由人力资源部书面通知其本人及所属单位,并签发《终止/解除劳动合同通知单》。在工作交接完毕并经部门、分公司主管、经理签字和公司有关部门会签后,持《员工离职会签单》到人力资源部结算。
1、公司董事、助理总经理及以上人员由公司董事会提名,报上级公司批准并发文任免;。
6、部门、分公司助理经理由总经理办公会研究决定,公司发文任免。
1、公司部门及分公司管理层人员的工作调动,须经公司领导研究决定,公司人力资源部具体实施办理。
2、公司其他人员调动由人力资源部办理内部调动通知。
1、直接上级:项目经理。
2、做好各种质量信息的记录、反馈。
3、对日常工作自检和互检,做好标识。
4、电梯工必须准点上班,坚守工作岗位,按规定着装并佩带工作牌,仪表端庄,精神饱满,随叫随到,热情为业主排忧解难。
5、自觉遵守管理处制定的各项规章制度,工作时思想集中不闲聊、不抽烟,不作与工作无关的事,禁止酒后上岗。
6、班时必须严格交接班制度,修旧利废,节能降耗,维修中不浪费材料,努力降低维修成本。
7、讲文明,以礼待人,虚心接受群众监督,全心全意为经营者及业主提供优良服务,经营者及业主投诉要立即处理,重大问题要向上级汇报。
现代商务楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。
商务楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于商务楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。
由于商务楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，商务楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。
清洁好坏是商务楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于商务楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。
设备、设施的正常运行是商务楼运作的核心。应重视对商务楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。
管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，商务楼应有配套的服务，设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。
要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。
1、园区内的花草、树木、园艺景观是美化点缀小区的设施,人人均有责任爱护,任何人请勿随意占用、践踏、攀摘或损坏花草、树木、景品。
2、业户请勿在树木上挂晒衣物,严禁在绿地上堆放垃圾、杂物及设置广告牌等,不得向花草树木泼洒污水或有害物质。
3、为维护园区园林的整体设计风格,业户请勿利用公共绿地种植农作物或其它花木,请勿在阳台上搭接花架。
4、绿地水井系浇花养护之用,请勿随意开启,更不能利用其冲洗车辆或挪作他用。
5、小区水系内的水泵、电气、灯饰等请勿触摸,以免造成意外损伤。
6、业户请自觉遵守《城市绿化管理条例》的规定及物业服务中心的规定,如造成公共区域草坪及绿化设施损坏者需按原价赔偿。
规范物业工程维修、配套设施完善和改造等事务的处理流程，以确保快速、高效地处理工程维修事务。
2术语
2.1保修：针对自身的产品移交时存在的或相关法规合同规定的期限内出现的质量缺陷，施工单位承担应付的维修和保证责任。
2.2保修金：指工程建设方（发包人）与施工单位（承包人）在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
2.3缺陷责任期：工程建设方预留施工单位保修金的期限。缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于施工方原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于建设方原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在施工单位提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。缺陷责任期内，由施工方原因造成的缺陷，施工方应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如施工方不维修也不承担费用，建设方可按合同约定扣除保修金，并由施工方承担违约责任。施工方维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。
2.4保修期：从工程竣工验收合格之日起计算，施工方对工程承担保修责任的一个期限。根据国家《服务建筑工程质量保修方法》第七条明确规定，在正常使用下，建筑工程的最低保修期限规定为：
a）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
b）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
c）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
d）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
e）装修工程为2年。
f）其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
3职责分工
3.1项目总经理作为保修期内维修工作总负责人，协调和督促各参与部门、单位在合理时间内完成维修工作。指定项目工程部专职（或兼管）工程师负责落实具体维修工作。解决物业部、项目工程部遇到的重大维修技术或协调问题。
3.2项目工程部专职（或项目总经理指定兼管）工程师，负责建立维修管理台账，组织保修期内维修工作的实施，负责组织监理公司、施工单位判别维修原因、施工方法、责任方，负责组织具体维修工作，监督维修施工质量、进度。负责向违约的维修责任单位发索赔通知并向成本部备案。
3.3物业部作为维修工作组织主体，负责受理报修或投诉，启动维修程序，维修过程监控，组织维修验收及事后回访工作。保修期内负责联系小业主维修意见，维修工作面，维修时间落实，验收确认。负责组织后备维修队伍，建立合格维修服务供应商供方库，遇本流程第4.2.1条情况时安排维修施工。保修期后提供维修有偿服务。
4关键活动描述
4.1维修受理
4.1.1物业部负责工程维修需求的受理，需求来源包括但不限于：
a）小业主报修；
c）日常巡查：各部门日常巡查中发现物业损坏需进行维修时；
d）集团或商业物业经营公司要求：集团基于物业提升需要，或营运公司基于营销、招商等活动需要，为更好地维护物业形象，拟对商业物业进行维修时提出维修需求。
4.1.2物业部接报维修需求时，进行信息的书面记录，登记【工程维修受理单】并记录维修效果要求、时间要求等。
4.2维修实施
4.2.1物业部接报维修需求后，工程管理岗1小时内到场核实工程维修部位、责任方、是否属保修范围等信息，对维修事项进行初步分判。对总分包合同约定处于保修期和保修范围的工程维修，处理如下：
a）物业部向项目工程部发出【维修工程现场调度通知单】。
b）项目工程部专职工程师（或兼管工程师由项目总经理指定）收到【维修工程现场调度通知单】后18小时内到场核实（或直接指令施工方到场），判别责任工程承包单位。
c）项目工程部向责任工程承包单位发出【维修工程现场调度通知单】，通知承包商进行维修。承包商拟定维修方案后，项目工程部（联同监理公司）审核或根据需要组织方案会审。承包商按合同约定时间（不超过48小时内）进场维修。
d）若承包商有下列情况之一，物业部向项目总经理请示后，签发【维修工程委托通知单】，另行委托其他承包商处理（此项内容可参照相关承包商施工合同约定调整）：
拒绝维修或不接收通知单。
同一单维修超过规定时间仍未完成。
在同一区域内对同一位置进行第二次维修。
在同一区域内持续三个月各类维修不断，且仍有问题出现。
因保修承包商人员服务行为造成客户或顾客强烈投诉。
原承包商非因特殊原因，未能在规定的期限内到达现场，且再次通知又不能按期到达。
原承包商因机构转移等特殊情况不能按规定时间到达现场，经与物业管理组沟通且经
物业管理组同意。
e）物业部另行委托其他承包商时，其单位必须为【供方库】中合格供方，并按照【供方选择与管理流程】进行选择。选定承包商后，参照a执行。
f）原工程承包商或另行选择的承包商进行维修时，项目工程部负责跟进监督，有以下维修任务的必须由物业部工程管理岗陪同前往：：1、渗漏水问题；2、结构裂缝；3、重复维修；4、责任界限不清；5、地基下沉，有陪同人员前往需在【维修工程现场调度通知单】的接单人处同时签名。
4.2.2对不处于保修期和保修范围的工程维修，物业部判断可否自行解决。
a）若可以，物业部自行拟定维修方案并实施维修。
b）若不可以，物业部按照【供方选择与管理流程】的要求选择维修单位（亦可接洽原工程承包商）。维修单位拟定维修方案后，物业部审核或根据需要组织方案会审。会审通过并经项目总经理审批后，维修单位按约定时间进场维修。物业部负责维修过程的跟进监督。
4.2.3对4.2.1和4.2.2所述各类工程维修，维修完成后，组织维修部门（项目工程部或物业部）通知物业部组织验收，报修客户或维修需求部门参与。若满意，则客户或相关需求部门在【维修工程现场调度通知单】签字确认；若不满意，应继续组织维修，直至客户或需求部门满意为止。
4.3维修费用结算
4.3.1验收通过，组织维修部门进行工程量和费用核算，编制【维修工程费用结算单】，报项目总经理审批。其后，根据维修事项所处范围和责任方，成本部进行维修费用的结算。
4.3.2若维修内容属于原承包商保修范围且尚处于保修期，则承包商有义务及时履行保修承诺，并承担所发生的全部维修费用：
a）原承包商及时保修，相关费用由承包商自行承担。
b）因4.2.1之b各类情形，物业部另行委托承包商时，若维修需求发生于缺陷责任期内，依据合同直接扣除原承包商的保修金；若维修需求发生于缺陷责任期外，公司应向原承包商追缴（依据双方合同），必要时通过法律途径。
4.3.3若维修内容不属于原承包商保修范围及保修期，物业部判定责任方（可根据需要组织相关部门共同参与判定），经项目总经理审批后实施。不同情形处理如下：
a）因客户或顾客原因造成的.维修问题，按有偿服务流程向客户提供有偿服务。
b）因材料和设备质量缺陷引起的维修问题，若属甲供范围，费用由我方承担，项目部发起付款；若为乙供，或虽由我方采购但工程承包商履行最后检验的，应向原工程承包商收取维修费用。
c）上述以外的情形，或因地震、洪水、台风、地区气候环境条件等不可抗因素外导致的维修问题，按《住宅质量保证书》约定执行。
4.3.4维修通过验收且费用结清后，维修关闭。
4.4 总结与分析
4.4.1物业部每月汇总【维修工程现场调度通知单】，建立维修档案并进行统计分析。上交集团行政部和工程部。
4.4.2对由集团直接要求的维修事项，物业部应及时将维修结果反馈集团行政部和相关部门。
4.4.3物业部应定期组织客户回访。
5相关法务协助
5.1.1维修制定解决方案时，涉及到法律问题的，由行政部协调提供法律服务；涉及到维修费用确定问题的，由成本部预算人员提供相关服务。
5.1.2维修时，客户不同意解决方案的，三次协调无效，客服人员或维修人员收集有关资料提交行政部备案，涉及到法律问题的可采取法律程序解决。
6参考模板
6.1 【工程维修受理单】
6.2 【维修工程现场调度通知单】
6.3 【维修工程费用结算单】
一、目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、适用范围：
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、职责：
3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束。
4.1进公司必须穿好工作服;。
4.2工作服要干净;。
4.3进公司须戴工作证;。
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;。
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;。
4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;。
4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;。
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间。
5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：
5.2不得无故迟到、早退、外出;。
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);。
5.4严禁无故旷工;。
5.5上、下班必须签到;。
5.6不许代别人签到;。
5.7不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件。
6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;。
6.2注意整理整顿;。
6.3道路要保持畅通，不许摆放东西;。
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;。
6.5节约用水，用电，不得浪费;。
6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理;。
6.7凡盗窃本公司财物，从严处理;。
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
七、其它。
7.1服从上司的'命令;。
7.2发生事情必须立即上报、联络;。
7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾;。
7.4严禁在花园内吸烟;。
7.5不准喧哗、赌博;。
7.6不准盗窃他人或公司内的东西;物业管理公司规章制度。
1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;。
2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;。
3、严禁在办公室私用电话;。
4、除急事外不许接听私人电话;。
5、未经许可不准在公司内演说集会;。
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事;。
7、不许在公司内打架;凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理;。
违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
关于上班时间：
1、无故早退或迟到，罚款5元。
2、无故旷工一天扣除2天工资;。
3、旷工连续3天，按自动离职处理;。
4、忘记签到或签错日期同样罚款5元;
5、发现代人签到，一律罚款20元;。
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元;。
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人;。
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%;。
4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿;。
5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元;。
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。
其它：
1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。
2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。
3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元;。
4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理;。
5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理;。
6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。
8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。
1、每周五下午4点召开工作例会,各部门经理参加。
2、工作例会内容为:
各部门经理汇报本周工作情况及下周工作计划;
部门间工作协调、配合;
各部门经理工作建议;
公司工作安排;
3、工作例会原则上为60分钟。
有话则长,无话则短。
4、本制度一经确立,不再另行通知。
非紧急事务处置,不得请假。
5、如遇公司特殊工作安排,不能按时开会,开会时间另行通知。
6、会议地点:物业公司本部。
1、参加会议人员必须提前5分钟进入会场,不得迟到、早退,不得中途退出会议。
2、与会人员须带好笔记本,做好记录,积极发言,踊跃提出各种合理化的意见和建议,同时注意保持会场卫生,维持会场秩序。
3、参会人员原则上不予请假,因特殊情况不能参加会议的,须向总经理请假。
4、参会人员在会场内应手机等通讯工具(特殊需要除外),集中精力开好会。
5、不得在会场内交头接耳、闲谈,不准吸烟、吃零食。
6、会议期间不会客,不处理与会议无关事务,不得带无关人员进入会场。
7、注意做好会议保密工作,没有要求传达的有关问题,不得自行传达、扩散。
1、注意礼节、讲究原则。
物业管理礼仪接待要讲究礼貌,要克服服务工作低人一等的思想,要认识到尊重客户就是尊重自己,所以要在接待中既要坚持原则,又要注意礼貌。
2、一视同仁、举止得当。
物业管理礼仪接待的对象都必须热情的对待,不能看客施礼,更不能以貌取人,必须以优质接待服务来取得每一位业主或用户对你工作的信任,使他们乘兴而来,满意而归。
3、严于律己、宽于待人。
在物业管理接待服务工作中,业主或用户可能会提出一些无理甚至是失礼要求,应耐心地加以解释,宽容待人。
4、热情接待来访或来办事的人员,应先请来人坐下,询问来意,进行相应答复,临走时,送至办公室门外。
5、接待群众来访来电,讲究文明礼貌,耐心倾听,态度和蔼,用语准确,不得语言粗鲁。
1、为树立和保持公司良好的社会形象,进一步规范化管理,本公司员工应按本规定的要求着装。
2、员工在上班时间内,要求仪容仪表严整,总体要求是:得体、大方、整洁。
3、公司各级员工的着装应按公司要求着公司配发的工作服:
(1)夏装,短袖只能开解第一颗衣扣,长袖衬衫需佩戴领带并不得挽起袖子或不系袖扣;
男员工不准穿深色皮鞋以外的`其他鞋类(包括皮凉鞋),女员工可着有扣凉鞋。
(2)冬装,着西装时应配深色袜和深色皮鞋。
(3)无论冬、夏装均要佩戴公司徽标,公司徽标应佩戴在左胸前适当位置上。
4、员工不得裸露纹身,上班应注意将头发梳理整齐。
男职员发不过耳,并一般不准留胡须;
女职员上班提倡化淡妆,金银或其他饰物的佩戴应得当。
5、员工工作期间外出,属工作需要可着其他服装,但要得体、大方、整洁。
回公司需按公司要求着装。
6、服装换季时间,由公司统一规定。
7、员工违反本规定的,除通报批评外,每次扣款10元;
一个月连续违反三次以上的,扣发当月工资或绩效工资100元。
8、各部门、各线负责人应认真配合、督促属下员工遵守本规定。
一月累计员工违反本规定人次超过三人次,并连续两月,扣发该部门负责人工资100元。
1、为使公司电话发挥最大效用且尽可能节省话费,特制定本制度。
2、市话由各部门经理负责管理、监督与控制使用。
3、每次通话前应对通话内容稍加构思或拟出提纲,通话时应简明扼要,以免耗时占线、增加话费。
4、通话时应注意礼仪礼貌,体现公司员工良好的文化素质和精神风貌。
5、凡开通长途电话的部门,长途电话由各部门经理负责管理、监督与控制使用。
各部门经理应建立《长途电话登记簿》,详细记录通话人、受话人、主要内容、通话时间等。
禁止因私使用公司长途电话(特殊情况需经部门经理同意后方可使用)。
6、公司传真收(发)应登记备案后交收(发)人签字确认。
1、公司节假日期间设立公司各部门经理以上领导值班制度,排定值班表,印发各有关部门和人员。
2、目的:以公司业务工作为主。
3、一般以下班后时间或节假日为值班时间。
4、值班要点:
(1).处理未完成工作。
(2).处置下班后及节假日的突发、紧急事件。
(3).值班人员接打值班电话,应记录来电时间、单位、授话人、主要内容。
(4).值班接待来宾要记录来访时间、单位、来访人、主要内容,提出处理意见。
(5).值班人员要按规定准确填写值班日志。
1、为保守公司秘密,维护公司权益,特制定本制度。
2、公司秘密是关系公司权力和利益,依照特定程序确定,在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。
公司各部门以及职员都有保守公司秘密的义务。
3、公司秘密包括下列秘密事项:
(1)公司重大决策中的秘密事项。
(2)公司尚未付诸实施的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经营决策。
(3)公司内部掌握的合同、协议、意见书及可行性报告、主要会议记录。
(4)公司财务预决算报告及各类财务报表、统计报表。
(5)公司所掌握的尚未进入市场或尚未公开的各类信息。
(6)公司职员人事档案,工资性、劳务性收入及资料。
(7)其他经公司确定应当保密的事项。
(8)一般性决定、决议、通告、通知、行政管理资料等内部文件不属于保密范围。
(9)业主档案、园区声像监控档案。
采用电脑技术存取、处理、传递的公司秘密由电脑使用者负责保密。
1、直接上级:项目经理,直接下级:护卫队员。
2、定期或不定时对本班安全护卫人员的工作进行抽查、检验,对不合格工作(服务)作出处理。
3、监督和督促本班质量体系运作,对不合格工作实行纠正措施。
4、主持召开班务会议,准确传达上级工作安排和决策指令,带领本班人员做好安全护卫工作。
5、负责对日常班务的处理,负责检查纠正本班人员执勤中的违规行为。
6、负责本班人员考勤、考核等工作,对不称职者上报主管领导处理。
7、负责对本班人员的岗位培训和军体训练及相关记录的整理。
8、熟悉安全护卫各岗位职责：和任务,掌握本辖区安全护卫工作的规律和特点。
9、负责协调班与其他班人员的关系,搞好团结。
10、督导本班人员的日常工作,并对因管理不力造成的本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。
11、做好安全标识的管理和质量记录工作。
12、对本班安全、消防工作负责。
13、完成领导交办的其他工作。
9、完成领导交办的其他任务。
（二）、护卫岗位职责。
1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；
2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；
4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；
5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；
6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；
8、值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；
9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；
10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录；
11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；
12、对进入小区内的陌生车辆要进行登记；
14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；
15、认真完成领导交办的其他任务。
（三）、电梯服务标准。
1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。
2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”；
3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守；
4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录；
5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录。
6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。
7、按计划进行大、中修，并提前２天通知管理服务中心，经同意方可实施。
（四）、安全质量管理。
1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。
2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修（周）检查表》。
3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。
4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。
（五）、电梯设备档案管理。
1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。
2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。
法律规定：
第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。