ID：7686746
时间：2023-12-24 00:17:28
上传者：字海规章制度是一种用来管理组织内部行为的制度，它对员工的行为和责任做出明确规定。规章制度是组织和社会发展的重要支撑和基础，需要大家共同维护和遵守。
目录。
1.目的。
为加强万科地产建设项目现场安全施工管理，促进现场安全管理标准化、规范化和制度化，改善项目现场环境，从而切实保障施工现场人身安全，特制定此制度。
2.适用范围。
本制度适用于公司全额投资或控股项目施工现场的安全管理。
3.原则。
本制度是万科地产在建项目施工现场安全管理的基本标准，各地区公司应结合本公司及项目的实际情况，在本制度的基础上，进一步研究和深化，制定出具体的安全管理实施细则，并严格遵照执行。
4.安全管理目标。
保证万科地产工程项目安全施工，提高安全管理预控能力，减少或杜绝重大人员伤亡及工程安全事故的发生，有效降低工伤意外率。
5.安全管理的架构体系5.1公司内部安全管理体系。
项目发展部经理应在项目发展部内部组建项目安全管理小组，并担任组5.2.1。
长，同时确定安全主任主持日常安全管理工作。5.2.2项目发展部应提出对监理单位和施工单位安全管理人员资格及岗位人数配置的具体要求，形成项目发展部、监理公司、施工单位的项目三级安全管理组织架构。
5.2.3监理单位、施工单位根据项目发展部要求上报相关岗位及人员名单，经批准后，不得擅自更改，如需进行人员调整必须以书面形式上报项目发展部，审批同意后方可更换。5.2.4项目安全管理组织架构示意图：
6.项目安全管理内容6.1事前控制。
6.1.1项目开工前的安全管控流程。
项目开工前的安全管控流程。
6.1.2项目开工前的安全管控。
6.1.2.1项目发展部应要求监理单位编制《监理实施细则》并进行审批，实施细则中应当明确安全监理的方法、措施和控制要点，以及对施工单位安全技术措施实施的检查方案。
6.1.2.2施工单位中标后项目开工前，项目发展部应要求施工单位在熟悉图纸和施工现场情况后，有针对性地编制《施工安全技术措施》，通过其内部审核后填报《施工安全技术措施审批表》（见附件-01），经项目发展部和监理单位审批后方可执行。
项目开工前，项目发展部应协同监理单位监督施工单位进行安全技术措。
施交底，控制施工单位的安全交底质量，要求对所有进场施工人员均需进行分工种的安全技术措施交底；同时项目在施工过程中，各新进工种施工前，也应进行分工种的安全交底，形成《安全技术交底记录》。交底记录要求一式两份，一份由施工人员自行留底，一份由施工单位备案，以备查验。
6.2事中控制。
6.2.1安全巡检。
6.2.1.1项目发展部各专业工程师协同监理人员组织各施工单位相关负责人每周定期对现场的安全生产状况进行巡检。在周工作例会上应对项目安全情况进行检讨。
6.2.1.2项目发展部对检查过程中发现的安全隐患向施工单位发出《施工安全隐患整改通知书》（见附件-02），责令其限期整改，并抄送监理单位，由监理工程师负责跟踪施工单位的安全整改落实情况。
6.2.1.3同时，监理单位也应对检查发现的安全问题向施工单位发放《施工安全隐患整改通知书》，责令其限期整改，并抄报项目发展部，由监理工程师负责跟踪施工单位的安全整改落实情况。
6.2.2.1安全联合检查由项目发展部每月定期组织，监理及所有施工单位的施工负责人和相关人员必须参加。
6.2.2.2检查内容包括安全生产管理资料和现场安全生产状况等。6.2.2.3检查过程中，每位参检人员均需填写《项目现场安全施工检查记录表》（见附件－06），所有存在的安全隐患由监理单位汇总形成记录，记录需发送给所有相关施工单位，并抄报项目发展部。
6.2.3.1安全月度例会由项目发展部组织监理单位、各施工单位定期召开，每月一次。
6.2.3.2会议内容包括监理、施工单位对月度安全生产状况进行自评，剖析本月安全管理的不足之处及改进办法；项目发展部综述安全联合检查及复查的情况，并对各单位的安全管控情况进行月度评价。
6.2.4.1发展管理部不定期对各施工项目现场的安全情况进行巡检，轻微问题在现场通知项目发展部，由项目发展部安排落实整改；严重问题应以书面形式通知项目发展部，要求限期整改。
6.2.5.1项目发展部在工程开工前以及工程施工的过程中，应不定期地组织监理、施工单位结合工程实际情况和施工组织设计中的安全技术措施，及时提出阶段性的安全隐患控制重点，如高区转换层的脚手架和模板工程、大型超高悬挑构件的支撑和防护、售楼区域周边的严重安全隐患等。
6.2.5.2在安全隐患控制重点确定后15天内，施工单位应分专题编制《××工程安全专项方案》，并提交《安全专项方案审批表》（见附件-07），报监理单位和项目发展部审核后执行。
6.2.5.3各分包施工单位进场后，项目发展部应及时协同监理单位督促其制定与之相关的安全专项方案，并由监理单位跟踪落实。
6.2.5.4所有安全隐患重点项目必须在安全专项方案制定并通过审核后方可施工。否则将对所施项目勒令停工整顿，待手续补齐后方可施工，耽误工期不予顺延。
6.3事后控制。
事故一旦发生，项目发展部除立即督促监理、施工单位按照政府相关制度、法规的规定，逐级上报、处理、建立工伤事故档案、接受教训、采取措施改进安全工作等以外，还应及时向地区公司安全生产领导小组、发展管理部如实地汇报事故发生及发展的情况，以确保安全生产领导小组在安全应急事故的指挥与决策上作出正确的决定。
重大安全事故须上报总部发展管理部。
附件－04：施工安全隐患整改报告书附件－05：复工申请表。
1、工程施工招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
2、公司招标的工程建设项目,应当具备下列条件才能进行施工招标:。
(二)招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的,。
已经核准;。
(三)有相应资金或资金来源已经落实;。
(四)有招标所需的设计图纸及技术资料。
3、公司工程施工招标分为公开招标和邀请招标。
4、公司工程采用公开招标方式的,公司招标应当发布招标公告,。
力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
5、公司招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容:。
(一)公司的名称和地址;。
(二)招标项目的内容、规模、资金来源;。
(三)招标项目的实施地点和工期;。
(四)获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间;。
(五)对招标文件或者资格预审文件收取的费用;。
(六)对投标人的资质等级的要求。
6、公司招标应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止,最短不得少于五个工作日。公司招标可以通过信息网络或者其他媒介发布招标文件,通过信息网络或者其他媒介发布的招标文件与书面招标文件具有同等法律效力,但出现不一致时以书面招标文件为准。
公司招标应当保持书面招标文件原始正本的完好。对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理,不得以营利为目的。对于所附的设计文件,公司招标可以向投标人酌收押金;对于开标后投标人退还设计文件的,公司招标应当向投标人退还押金。
招标文件或者资格预审文件售出后,不予退还。公司招标在发布招标公告、发出投标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标。
7、公司招标可以根据招标项目本身的特点和需要,要求潜在投标人或者投标人提供满足其资格要求的文件,对潜在投标人或者投标人进行资格审查;法律、行政法规对潜在投标人或者投标人的资格条件有规定的,依照其规定。
8、公司招标对投标人进行资格审查分为资格预审和资格后。资格预审,是指在投标前对潜在投标人进行的资格审查。资格后审,是指在开标后对投标人进行的资格审查。进行资格预审的,一般不进行资格后审,但另有规定除外。
9、经资格预审后,要向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。资格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。
10、资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件:。
(一)具有独立订立合同的权利;。
(三)没有处于被责令停业,投标资格被取消,财产被接管、冻结,破产状态;。
(四)在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题;。
(五)法律、行政法规规定的其他资格条件。
一般包括下列内容:。
(一)投标邀请书;。
(二)投标人须知;。
(三)合同主要条款;。
(四)投标文件格式;。
(五)采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单;。
(六)技术条款;。
(七)设计图纸;。
(八)评标标准和方法;。
(九)投标辅助材料。
12、公司招标可以要求投标人在提交符合招标文件规定要求的投标文件外,提交备选投标方案,但应当在招标文件中作出说明,并提出相应的评审和比较办法。
13、公司招标文件规定的各项技术标准应符合国家强制性标准。
招标文件中规定的各项技术标准均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者,不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时,则应当在参照后面加上'或相当于'的字样。
14、施工招标项目需要划分标段、确定工期的,公司招标应当合理划分标段、确定工期,并在招标文件中载明。对工程技术上紧密相联、不可分割的单位工程不得分割标段。
15、公司招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素,以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。在评标过程中,不得改变招标文件中规定的评标标准、方法和中标条件。
16、公司招标文件应当规定一个适当的投标有效期,以保证公司招标有足够的时间完成评标和与中标人签订合同。投标有效期从投标人提交投标文件截止之日起计算。在原投标有效期结束前,出现特殊情况的,公司招标可以书面形式要求所有投标人延长投标有效期。投标人同意延长的,不得要求或被允许修改其投标文件的实质性内容,但应当相应延长其投标保证金的有效期;投标人拒绝延长的,其投标失效,但投标人有权收回其投标保证金。因延长投标有效期造成投标人损失的,公司可适当给予补偿,但因不可抗力需要延长投标有效期的除外。
17、施工招标项目工期超过十二个月的,招标文件中可以规定工程造价指数体系、价格调整因素和调整方法。
十日。
19、公司招标根据招标项目的具体情况,可以组织潜在投标人踏勘项目现场,向其介绍工程场地和相关环境的有关情况。潜在投标人依据公司招标介绍情况作出的判断和决策,由投标人自行负责。
20、公司招标小组可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的,标底编制过程和标底必须保密。招标项目编制标底的,应根据批准的初步设计、投资概算,依据有关计价办法,参照有关工程定额,结合市场供求状况,综合考虑投资、工期和质量等方面的因素合理确定。标底由公司招标小组自行编制或委托中介机构编制。一个工程只能编制一个标底。
21、开标应当在招标文。
件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中确定的地点。
不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或补正。评标委员会在对实质上响应招标文件要求的投标进行报价评估时,除招标文件另有约定外,应当按下述原则进行修正:。
(一)数字表示的数额与文字表示的数额不一致时,以文字数额为准;。
(二)单价与工程量的乘积与总价之间不一致时,以单价为准。若单价有明显的小数点错位,应以总价为准,并修改单价。按前款规定调整后的报价经投标人确认后产生约束力。投标文件中没有列入的价格和优惠条件在评标时不予考虑。
23、对于投标人提交的优越于招标文件中技术标准的备选投标方案所产生的附加收益,不得考虑进评标价中。符合招标文件的基本技术要求且评标价最低或综合评分最高的投标人,其所提交的备选方案方可予以考虑。
24、公司招标会提出书面评标报告后,公司招标小组一般应当在十五日内确定中标人,但最迟应当在投标有效期结束日三十个工作日前确定。中标通知书由公司招标发出。
25、中标通知书对公司招标和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,公司招标改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,应当依法承担法律责任。
26、招标代理机构违法泄露应当保密的与公司招标活动有关的情况和资料的,由有关行。
政监督部门处五万元以上二十五万元以下罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,有关行政监督部门可停止其一定时期内参与相关领域的招标代理业务,资格认定部门可暂停直至取消招标代理资格;构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
27、依法必须进行招标项目的招标小组成员向他人透露已获取招标文件的`潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的,或者泄露标底的,有关行政监督部门给予警告,可以并处一万元以上十万元以下的罚款;对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。前款所列行为影响中标结果,并且中标人为前款所列行为的受益人的,中标无效。
28、投标人相互串通投标或者与公司公司招标串通投标的,投标人以向公司招标或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的,中标无效,由有关行政监督部门处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,取消其一至二年的投标资格,并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
29、中标人将中标项目转让给他人的,将中标项目肢解后分别转让给他人的,违法将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的,或者分包人再次分包的,转让、分包无效,有关行政监督部门处转让、分包项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;可以责令停业整顿;情节严重的,由工商行政管理机关吊销营业执照。
30、中标人不履行与公司订立的合同的,履约保证金不予退还,给公司造成的损失超过履约保证金数额的,还应当对超过部分予以赔偿;没有提交履约保证金的,应当对公司招标的损失承担赔偿责任。
为规范公司工程档案管理工作,根据国家、地方工程档案管理有关规定,结合我司的特点,制定本制度。
(一)工程档案的归档范围
对于工程建设有关的重要活动,记载工程建设主要过程和现状,具有保存价值的各种载体的文件,均应收集齐全,整理立卷后归档。
(详附件一)
(二)归档文件的要求
1、归档的工程文件应为原件。
2、工程文件的内容必须真实、准确、清晰、幅面整洁。
3、工程文件签字不得用铅笔、圆珠笔等不具耐久性的书写工具。
4、工程文件尺寸统一采用a4规格归档。
各工程部设资料员,主要负责本部门工程项目从工程准备阶段到竣工备案验收过程中工程建设文件的收集、整理、立卷、编目、装订、档案预验收及移交。
索引、保管、统计
(一)工程档案的收集
文件形成后,文件形成责任人(经手人)必须于当天交一份原件给资料员,资料员收到文件后,当天登记入盒。
(二)工程档案的整理
按照单位工程分部、分项工程及文件形成的时间先后顺序进行分类排列。
(三)工程档案的立卷
1、工程文件可划分为工程准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工图、竣工验收文件五部分。
2、工程准备阶段文件按建设程序组卷。
3、监理文件按单位工程、分部工程组卷。
4、施工文件按单位工程、分部工程组卷。
5、竣工图按专业组卷。
6、竣工验收文件按单位工程组卷。
(四)工程档案的编目
1、每卷单独编号,页号从“1”开始,案卷不宜超过30mm;页号编写在单页右下角,双面书写的,正面在右下角,背面在左下角,折叠后的图纸一律在右下角。
2、卷内目录:“序号”以一份文件为单位,“责任者”填文件的直接形成单位和个人,有多个责任者的,选择两个主要责任者,其余用“等”代替。“文件编号”填写工程文件原有的文号或图号;“文件题名”填写文件标题的名称。“日期”填写文件形成的日期。未按要求编目的,每项扣罚部门资料员5元。
(五)工程档案的装订
案卷可采用装订与不装订两种形式,文字材料必须装订。既有文字材料,又有图纸的案卷应装订。装订应采用线绳三孔左侧装订法。
(六)工程档案的归档
1、单位工程竣工验收完成后30日内,部门资料员要完成该工程档案的归档工作,未按时归档的扣罚部门资料员5元。
(七)工程竣工档案移交
工程竣工验收完成后60日内,部门资料员将完整的工程竣工档案一份移交给城建档案馆,一份移交给工程档案室,未及时办理移交的,扣罚部门资料员5元。
(八)工程档案的'索引
工程代号由集团公司统一规定,档号由工程档案中心根据工程代号填写。
案卷号如:第1卷1.1.1-1
专业号如:基建类1为1.1.1
工程代号如zz花园首期为1.1
楼盘代号如zz花园代号为1
(九)工程档案的保管
工程档案管理人员必须确保工程档案的安全和不被流失。保持档案室的干燥和通风,保证工程档案不被腐蚀。
(十)工程档案的统计
工程档案管理人员必须每月对收集、归档、移交、借阅情况进行统计,及时催促借阅到期文件的归还。
保管期限分为永久、长期、短期(具体详附件一)
1、永久:是指工程档案需永久保存。
2、长期:是指工程档案的保存期限等于该工程的使用寿命。
3、短期:是指工程档案保存20年以下。
同一案卷内有不同保管期限的文件,该案卷保管期限应从长。
密级分为机密、秘密两种。同一案卷有不同密级的文件,应以高密级为本卷密级。
工程准备阶段文件为机密级,监理文件、施工文件、竣工图、竣工验收文件为秘密级。
本制度由部门经理负责考核部门资料员,工程技术部经理考核工程档案管理室档案员。
为使工程质量、使用功能符合开发要求,方便物业管理,减少与业主之间的纠纷,明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的管理界限,特制定此制度。
2适用范围。
公司开发的所有项目在竣工验收后的交接验收过程。
3内容。
3.1交接验收的依据。
3.1.1工程发包合同;。
3.1.2施工图纸、设计变更、竣工验收资料;。
3.1.3国家现行施工规范;。
3.1.4质量监督站的验收意见;。
3.1.5委托物业管理合同;。
3.1.6销售合同、业主入住手册;。
3.1.7国家有关其他规定。
3.2交接验收的组织。
3.2.1在质量监督站最后一次整改报告批复后。
3.2.2由项目公司经理组织、安排。
3.2.3参加人包括开发部、工程部、销售部、经济部、、物业公司、监理单位、施工单位相关人员。
3.2.4项目公司指定专人进行记录,完成后请相关责任人在原始记录上签字,并于三天内将整理记录发于各参与单位。
3.3交接验收的程序。
3.3.1开发部、销售部的侧重点在于工程的使用功能、标准是否符合要求。
3.3.2工程部主要以工程施工质量、工程的完整性为重点。
3.3.3物业公司的.验收重点除工程质量外,更要着重于检修的方便、设备的运行、技术资料的完整等。
3.3.4按照专业分组进行验收,一般划分为土建(含建筑、结构、装饰等)、设备(含给排水、采暖、通风、空调等)、电气(含变配电、动力电、照明电、消防、通讯、安防等)。
3.3.5每天(或每单位工程)验收完毕后,各组进行分组整理交给记录人员统一汇总。
3.3.6属于施工单位质量问题的,要求监理公司针对汇总情况下达整改通知,限期完成。
3.3.7属于开发单位自行安排的项目,项目公司经理应要求工程部、经济部督促完善。
3.3.8各方整改完毕后,经验收通过后由项目公司经理签字,交由物业公司管理。
一、为加强公司房地产开发项目工程全过程的管理，切实做好项目工程的“四控”（质量、进度、投资和安全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本制度。
二、本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。
根据公司制订的项目开发计划（或项目开发方案），工程管理部按公司相关制度或规定负责办理有关项目工程设计、施工、监理等单位的比选、签约过程的工作。
3、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由工程管理部代表公司与最终确定的设计单位办理《项目设计合同》事宜。
1、参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的有关规定和施工投标单位对项目方案优化情况，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定先由项目公司评标小组比选，项目土建总包单位由董事长初审，股东最终确定，分包施工单位由董事长最终确定即可。
2、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由工程管理部代表公司与最终确定的施工单位办理《项目建设工程施工合同》事宜。
1、一次验收合格率100%,单位工程优良率达80%以上,争创市优标准和省优标准及以上,无重大质量事故。
2、顾客入住质量满意率达80%以上。
3、以顾客关注为焦点,加强管理,持续改进施工工艺,逐步减少和消除质量通病。
以顾客关注为焦点,在合同约定的工期内完成合同约定的全部工程内容。
1、树立全局观念,进行科学的管理,选择经济合理的施工方案、协调成本控制。
2、加强施工过程管理,避免不必要的拆、改、返工等浪费现象,尽最大能力节约工程成本,使投资发挥最佳的效果和效益。
3、严格控制工程投资,确保总费用控制在批准的概算以内为管理总目标。
4、成本管理必须与公司经营部紧密配合,按照投标报价及合同内容严格执行,减少和控制预算外签证。
1、创建安全生产优良级项目,建立健全安全保证体系,提高全员安全意识。
2、杜绝重大伤亡事故、火灾事故和人员中毒事件的'发生。
3、轻伤频率控制在3%以内。
建筑施工工地是一个主要的环境污染源,尤其为噪音、粉尘及废水,而这些环境污染将直接影响生活环境。因此,切实做好环境保护工作是保持正常施工、创建文明工地的主要工作之一。
在工程管理过程中将严格按环保要求进行控制,建造舒适的生产、生活办公环境,保持施工场地整洁、卫生,创造工地良好的文明气氛,组织严格、合理管理做到施工环境优雅。生产区要保证整洁、有序、安全、警示牌规格统一,宣传得体大方。使项目地在建设过程中成为节能、环保型工地。
处理和协调好各参建单位以及地方政府主管部门的关系,保证工程的顺利进行。
第一条本章程依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及有关法律、行政法规制定。
第二条本章程条款如与国家法律、法规相抵触的,以国家法律、法规为准。
第三条公司类型:有限责任公司。
第二章公司名称和住所。
第五条公司住所:x县x镇河南沿江路旁。邮政编码:526400。
第三章公司经营范围。
第六条公司经营范围:房地产开发。(以上各项以公司登记机关核定为准)。
第四章公司注册资本。
第七条公司注册资本为人民币300万元。
第五章股东姓名(或名称)。
公司股东共2个,分别是:。
第六章股东的出资方式、出资额和出资时间。
第九条股东的出资方式、出资额和出资时间:。
1、xxx,以货币出资150万元,占公司注册资本50%,5月23日前缴足;。
2、xxx,以货币出资150万元,占公司注册资本50%,205月23日前缴足;。
第七章股东的权利和义务。
第十条股东享有下列权利:。
(一)依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利;。
(三)按照实缴的出资比例分取红利;。
(五)按有关规定转让和抵押所持有的股权;。
(六)对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督,提出建议或质询。有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录和财务会计报告。
(七)在公司办理清算完毕后,按照实缴出资比例分享剩余资产。
第十一条股东履行下列义务:。
(一)以其认缴的出资额为限对公司承担责任;。
(四)公司经工商行政管理机关依法登记注册后,股东不得抽逃出资;。
(五)遵守公司章程,保守公司秘密;。
(六)支持公司的'经营管理,提出合理化建议,促进公司业务发展。
第八章公司的股权转让。
第十二条股东之间可以相互转让其全部或部分股权。
股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。
经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的实缴出资比例行使优先购买权。
第十三条受让人必须遵守本公司章程和有关法律、行政法规规定。
第九章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则。
第十四条公司股东会由全体股东组成,股东会是公司的最高权力机构。
第十五条股东会行使下列职权:。
(一)决定公司的经营方针和投资计划;。
(二)选举和更换执行董事、监事、经理,决定执行董事、监事、经理的报酬事项;。
(三)审议批准执行董事的工作报告;。
(四)审议批准监事的工作报告;。
(五)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;。
(六)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;。
(七)对公司增加或者减少注册资本作出决议;。
(八)对发行公司债券作出决议;。
(九)对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议;。
(十)对股东股份转让作出决议;。
(十一)修改公司章程。
第十六条股东会的议事方式和表决程序,按照本章程的规定执行。
股东会会议必须经股东所持表决权过半数通过。但修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议,以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。
股东会会议由股东按照认缴出资比例行使表决权。
第十七条股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每半年召开一次。代表十分之一以上表决权的股东,执行董事或监事提议召开临时会议的,应当召开临时会议。
首次股东会会议由出资最多的股东召集和主持,依照《公司法》有关规定行使职权。
第十八条召开股东会会议,应当于会议召开15日前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。
第十九条公司不设董事会,设执行董事一人,由股东会选举林孟宇担任,每届任期三年。任期届满,可以连选连任。
第二十条执行董事对股东会负责,行使下列职权:。
(一)负责召集和主持股东会,并向股东会报告工作;。
(二)执行股东会的决议;。
(三)决定公司的经营计划和投资方案;。
(四)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;。
(五)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;。
(六)制订公司的增加或减少注册资本的方案;。
(七)制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;。
(九)聘任或者解聘公司财务负责人,决定其报酬事项;。
第二十一条公司设经理一人,由股东会选举林孟宇担任。
经理对股东会负责,行使下列职权:。
(一)主持公司的生产经营管理工作,组织实施股东会决议;。
(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案;。
(三)拟订公司内部管理机构设置方案;。
(五)制定公司的具体规章。
第二十二条公司不设监事会,设监事1人,由股东会选举林雁衡,每届任期三年。任期届满,连选可连任。
执行董事、高级管理人员及财务负责人不得兼任监事。
第二十三条监事行使下列职权:。
(一)检查公司财务;。
(五)向股东会会议提出提案;。
(六)依照《公司法》第一百五十二条的规定,对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
第十章公司法定代表人。
第二十四条公司法定代表人由执行董事担任。
第二十五条法定代表人职权:。
(一)负责召集和主持股东会,检查股东会的落实情况,并向股东会报告工作;。
(二)执行股东会决议;。
(三)代表公司签署有关文件;。
(四)提名经理人选,交股东会任免。
第十一章公司解散事由与清算办法。
第二十六条公司解散事由。公司有下列情形之一的,可以解散:。
(一)公司章程规定的营业期限届满;。
(二)股东会决议解散;。
(三)因公司合并或者分立需要解散;。
(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;。
(五)人民法院依照《公司法》第一百八十三条的规定予以解散。
第二十七条公司清算办法。公司因《公司法》第一百八十一条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的。
第二十八条公司解散时,应当在解散事由出现十五日内成立清算组,开始清算。清算组由股东组成。
第二十九条清算组在清算期间行使下列职权:。
(一)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单;。
(二)通知、公告债权人;。
(三)处理与清算有关的公司未了结的业务;。
(四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款;。
(五)清理债权、债务;。
(六)处理公司清偿债务后的剩余财产;。
(七)代表公司参与民事诉讼活动。
第三十条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人,并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内,未接到通知书的自公告之日起四十五日内向清算组申报其债权。
第三十一条清算组在清算公司财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,并报股东会或者人民法院确认。
公司财产在分别支付清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金,缴纳所欠税款,清偿公司债务后的剩余财产,按照股东的实缴出资比例分配。
清算期间,公司续存,但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前,不得分配给股东。
第三十二条公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者人民法院确认,并向公司登记机关申请注销公司登记,公告公司终止。
第十二章附则。
第三十三条本章程于年5月23日订立,自中山市工商行政管理局核准公司登记之日起生效。
第三十四条本章程未规定的事项,按《公司法》的相关规定执行。
全体股东签名(盖章)。
1、严格审查承包单位资质等级和营业执照,审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施,审查施工单位管理人员资质和资格证,特殊工程的操作证。
2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满足所承建工程的需要。要求人证对应,严禁虚设和挂靠管理岗位。
3、严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照,与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察,是否符合工程的要求。
4、施工合同管理。
4-1、合同管理的主要任务。
1、建立合同管理机构,熟悉合同文件;。
2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制;。
3、积极开展索赔和反索赔,保护自己的权益;。
4、尽可能减少和避免合同纠纷,并通过合法手段解决合同争议;。
4-2、合同管理的主要工作。
1、建立合同实施保证体系;。
2、建立合同管理的工作程序,规范合同管理工作;。
4-3、实施有效的合同监督,保证工程顺序地按合同进行。
1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督;。
2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系;。
3、参与各种检查验收,并提出相应的报告;。
4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制;。
5、经常性地解释合同;。
6、收集、整理、保存各种工程资料;。
4-4、进行合同实施情况的跟踪。
1、对实施工程资料进行分析、整理,通过施工现场的实际情况,直接获取工程的实际状况的信息。
2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影响因素、责任等;。
1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。
2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后顺序整理,分类立卷装订,每页要有编号,每卷有目录。
3、工程技术和管理档案,应真实可靠,字迹清楚,签字齐全,不得弄虚作假,擅自涂改原始记录。
4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料,必须由登记台帐收发员签字。
5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。
6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料进行检查,要求资料及时、完整、系统、科学、真实,编制人员持证上岗。
7、编制建筑工程技术和管理档案,必须从工程立项开始,按照工程序实际进度,及时进行编制积累,按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理,贯彻在施工全过程中,做到及时、准确、系统、科学、完整。
8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。
1、监理单位建立质量保证体系:。
(1)监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。
(2)项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划,并按监理规划编制详细的监理实施细则,重点突出施工过程的监督和管理。
(3)项目监理部的各种专业人员配套齐全,必须适应工程建设的需要,建立健全各种岗位责任制和规章制度,建立质量保证体系,并应得到认真贯彻和执行。
(4)按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。
2、施工单位资质审核:。
(1)严格审查承包单位资质和营业执照,审查承包单位管理人员资质和资格证,特殊工程的操作证。要求人证对应,严禁虚设和挂靠岗位。
(2)严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照,与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察,是否符合工程的要求。
3、原材料、半成品、构配件的质量控制:。
建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品,有产品说明书、合格或检验报告,规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施工单位、项目监理部严把产品的质量关,严格产品的抽样、取样和送检制度,对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备,要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可,建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装,施工单位不得进行下道工序。
4、施工机械设备的质量控制。
施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响,对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。
(1)按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全的原则选择施工机械设备,使其具有特定工程的适用性和可靠性。
(2)根据工程施工进度、工程施工质量的需要,正确确定相应类型、性能参数的机械设备。
(3)在施工过程中,派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。
(4)操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗,定期培训。
5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目,制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。
施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理;施工单位“三检制”落实的管理措施;要有针对施工过程中的质量通病的技术措施;施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项技术方案组织施工。
6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程,必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。
要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念认真贯彻、全面执行。
管理。
8、测量标高、水准点、测量放线的复核。
施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线,将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师,监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核,直至合格。
9、开工报告的审核。
前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批,否则不允许施工单位开工。
10、工序质量控制。
工序质量控制包含两个方面的内容,就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序投入质量(人、机、材、方法及环境)是否符合要求,另一方面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。
在进行工序质量控制时,应从以下几个方面着手:。
(一)确定工序质量控制流程。
确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划,一般的做法是当每道工序完成后,施工单位要根据规范要求进行自我检查,合格后填报“工程报验通知单”,通知监理工程师,监理工程师收到“通知”后,立即对待检验的工序进行现场检查,并根据规范要求,利用试验设备、仪器进行检验,同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上,并复制一份给施工单位,作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序;反之,令施工单位返工,直至合格。
(二)工序活动条件控制是工序质量控制的对象,监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的控制,才能达到对工序质量特征指标的控制。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格控制,就能达到工序质量控制的目的。
(三)质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点,是对质量进行预控的`有效措施。因此,在拟定监理规划或细则时,就应根据工程特点,视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求,全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制点,事先分析可能造成质量隐患的原因,找出对策,采取措施加以预控。
11、施工作业监督和检查。
加强施工单位的“三检”制(即自检、交接检、专职检)的管理,其中自检、交接检由各施工班组执行,专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后,施工班组长会同项目质量检查员,对完成的检验批工程进行专检,经专检合格后报监理单位复检,复检合格后方可进行下一个检验批的施工。
工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作,建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系,使工程质量在施工企业的“三检”制,监理工程师的复检,政府主管部门监督的良好环境下运行。
坚持推广样板工程制度,每道工序施工之前,必须样板先行。如在主体砌筑施工中,按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求,先做一面样板墙,组织参观学习,使之标准形象化,以便各自制定措施,对照执行。经项目经理、承建单位(承建单位仅鉴定承建单位指定项目)和监理工程师鉴定达到要求并签证后,方可进行大面积施工。
12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收。
(一)隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束,被下一工序所掩盖,而进行复查的部位。因此,对这些工程在下一工序施工以前,现场监理人员应按照设计要求、施工规范,采用必要的检查工具,对其进行检查验收。如果符合设计要求及施工规范规定,应及时签署隐蔽工程记录手续,以便承建单位继续下一工序的施工。同时,隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料;如不符合有关规定,应以书面形式告诉施工单位,令其处理,处理符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。
(二)分项工程验收。
监理工程师应按照合同的质量要求,根据该分项工程施工的实际情况,参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中,必须按有关验收规范选择检查点数,确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收。
(三)分部工程验收。
根据分项工程质量验收结论,参照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,以便决定可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后,才能继续施工。
(1)第一次工地例会由工程部项目经理主持,监理单位和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持,工程部和施工单位共同参加。
(2)专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理的工作情况,总结上周施工存在的质量缺陷和安全隐患,对好的方面进行表扬。提出这一周应注意和容易出现的质量缺陷和安全隐患,存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况的落实。
(3)施工单位对监理部提出问题的反馈意见,质量缺陷和安全隐患整改措施的方案的编制时间。
工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。工程管理部根据报告,对工程管理做出相应的调整。
14、工程部应加大工程质量的检查力度,建立各部门综合检查制度,必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的控制。
(1)综合检查制度:由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查,其中基础工程检查不少于两次,主体工程检查不少于四次,装饰工程检查不少于两次,竣工预验收的检查不少于一次。
(2)必检制度:由工程监理部组织施工项目部,工程部协助,主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少于一次。
(3)专检制度:由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查,主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程师的工作情况。每周不少于一次。
(4)巡检制度:工程部的日常检查制度,主要协助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。
每周的必检、专检完成后,工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部,工程部进行核实,每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次,实行奖罚。
15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全的检查、监督和控制,协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。
1、施工单位根据建设单位的工期总目标,编制工程总进度计划,对工程总进度计划进行分解,分解到月计划和周计划,并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。
2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性和有效性,审核工作要求三日内完成。
(1)检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工期要求;。
(
(3)审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划,以确认进度计划能否实现;。
(4)检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑,是否符合施工程序的要求;。
(5)检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调;。
(6)检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。
若在审定过程中发现问题,应认真向施工单位指出,并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响,则需与其他单位共同协商,综合进行调整。
3、施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划,合理安排施工工序和施工顺序,确保工程按期完成。
4、加强工程进度检查,监理人员建立工程进度日志,如实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告,反映计划进度与实际进度的差异。
5、项目监理部加强信息管理工作,及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量;技术等级;劳动效率;技术装备状况;资金状况等,为进度控制提供基础。
6、严禁利用其权力,武断、主观、片面的瞎指挥,应通过指导、协调、考核,利用激励手段(奖、罚、表扬、批评)、监督等方式进行进度控制。
7、当实际进度与计划进度发生差异时,监理单位协同施工单位;分析产生原因,提出进度调整措施和方案,并上报工程部项目经理批准实施。
8、当施工单位因自身的原因延误工期,则按合同和工程部的处罚办法进行经济上的处罚。
1、建立工程项目经理、项目负责人安全责任制,项目全体管理人员参加组成项目安全生产组织机构,对施工的全过程进行安全生产管理。
2、安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规章制度、安全生产标准等,加强安全教育与管理,保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施的落实,确保安全生产。
3、施工单位、项目监理部设置专职安全检查员,安全检查员必须有较强的责任心,坚持原则、敢于负责、善于协调,掌握劳动保护方针、政策、法律、法规,熟悉安全管理和安全技术知识。
4、牢固树立“安全第一,预防为主”的思想,坚决贯彻生产必须安全的原则,认真落实“安全生产、文明施工”的规定。
5、严格执行工程安全责任制,使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任,确保各项安全制度措施的实现。全体管理人员均对安全负责。
6、实行多种形式的安全检查制度。
消除安全隐患是保证安全生产的关键,而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一,包括日常检、定期检、专业检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合;综合检查与专业检查相结合;检查与整改相结合的原则。
严格执行安全检查制度,以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容,结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的安全情况,各种临建的建设必须符合标准要求;正确使用安全网、维护网;各种设备工作必须在良好工作状态。
7、执行安生产交底制度。
工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术交底,交底有记录,有交接人签字,各施工专业班组必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底,有记录。各班组在施工前对开展施工的场所,进行安全自查,发现隐患,经处理后,方可进行施工操作严格审查施工单位的安全技术措施、安全交底,是否真实、有效,确实起到保证安全施工的作用。
8、施工现场要有安全标语,安全管理规定的标牌,安全警示牌,危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证,否则不准从事特种作业,不准上岗。
9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制。
凡进场施工作业人员,均应进行三级教育,并在此基础上签订安全生产合同,以确定双方在安全的权利和义务。
加强对施工人员的安全意识教育,以提高安全防护意识,做到不自我伤害,不伤害别人,也不为别人所伤害。
加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。
10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查,由项目经理带队,全体管理人员参加,安全大检查必须按照《建筑施工安全生产检查评分标准》评定、打分,检查记录资料要齐全,对检查出来的安全事故和隐患必须进行整改,整改有记录、有反馈,按“三定”原则(定人、定时间、定措施)消除安全事故和隐患。
11、检查安全预控措施,对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施,安全技术措施必须有针对性,可操作性强,严禁一般化、口号化。
12、发生工作事故或因工程质量引起的安全事故后,必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门,配合调查组分析事故原因,处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。
13、严格审查分包单位的安全管理。
(1)、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求;。
(2)、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理,严格进行入场前的安全教育,做好安全技术交底。
(3)、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范,实现安全生产。
14、建立安全生产奖罚制度。
把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查,并开展安全生产评比,对安全生产优良的班组和个人给予奖励,对于不注意安全生产的班组和个人给以批评,直到经济处罚。
安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查记录进行奖罚:。
1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关人员。
2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。
3、奖罚要及时兑现,每月在各个施工班组发放工资时兑现。
六、竣工验收管理和工程技术档案管理。
1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收;自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写《工程质量保修书》、《工程质量保证书》、《工程使用说明书》、《房屋建筑工程竣工报告书》和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。
2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收,预验收检查必须按户检查,不留死角。
检查的主要内容:。
以上是预验收检查部分项目,项目监理部根据工程实际情况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评,对存在的质量缺陷确定整改内容和时间,并将检查记录以监理通知单的形式整理三份,施工单位、工程部各一份。施工单位按照监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检,复检合格出具《工程质量评估报告》。评估报告应由总监理工程师和单位法定代表人审核签字。
3、建设单位接到监理评估报告后,建设单位组织施工、监理单位进行内部验收,合格后出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》,并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收,出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》,报告应由总工程师和项目负责人审核签字。安全环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。
4、对各部门提出的问题施工单位负责整改,问题整改完毕后,建设单位组建验收小组,制订验收方案,7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同约定竣工时间组织竣工验收。
5、工程竣工验收合格后,建设单位提出工程竣工验收报告,到工程质量监督站备案。
七、工程竣工验收条件。
1、完成建筑工程设计合同决定的各项内容。
2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。
3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。
4、完整技术档案和施工管理资料。
5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。
6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件。
7、公安消防、环保出具认可文件。
职位职责:
3、起草审核相关业务合同,并负责业务沟通。与合作资源传达或下发执行要求;
4、负责处理传真等文件来行为表现函;
6、负责公司下达任务执行与督促落实;
7、参与价格系统的调整(如价目表、付款方式);
9、审核佣金金额并签字确认;
10、负责日常考勤、业绩考核、监督各办公室的工作环境;
11、负责编制各种销售报表;
12、根据客户应交楼款金额及时间表,监督催款事项;
13、协调客户关系,做好个别事件的应变处理。
14、负责各部门工作安排计划;
15、签约客户资料的确认;
16、负责售出单位的确认和审核;
17、负责售出单位认购书审查;
18、审查全体人员考勤统计表。
主要权限:
1、有对本职工作范围内合理性安排建议权;
2、有各部门人员工作业绩评审权;
3、有董事会总经理相关工作事件提醒权;
4、有销售部日常工作安排权;
5、有参与价格制定与执行权;
直接上级:营销总监
直接下级:销售人员
本职工作:依照公司销售策略进行物业的发售、销售人员及现场销售工具管理。
职位职责:
1、严格执行公司制定的物业售价;
2、规范说接待程序,监督下属的行为规范;
3、重要客户的接待应转交营销总监处理;
4、执行直接上级制定的销售计划,协助下属完成销售目标;
5、监督、检查下属员工的各项工作;
6、正确及时传达上级指示;
7、接受客户投诉并及时处理有关问题;
8、收集来访、成交客户信息,及时上报;
9、定期听取直接下属述职,并对其工作进行评定;
10、及时对下级人员工作中的争议做出裁定,并汇报上级;
11、掌握部工作情况和本项目有关销售数据;
12、受理下级员工的建议、异议、按照程序处理;
13、制定销售人员技能培训计划,报批后实施、考核;
14、填报下属过失报告,根据执行程序汇报上级;
15、根据工作需要调配下级,报直接上级批准后执行;
16、外线人员的管理调配,经上级批准后执行;
17、汇总拟定每周、每月销售部工作总结培养呈送上级审核;
18、定期盘点销售面积、套数等,与销售助理核实后报送上级;
19、安排销售人员对周边楼市动态进行调查,汇总分析后呈送上级;
20、预约律师行与客户签约时间;
21、关心下属思想工作、生活;
22、定期向直接上级述职;
23、对销售人员工作流程的正确执行负责;
24、对销售人员的纪律行迹、工作秩序、精神面貌负责;
25、对销售现场的卫生、物品保管、使用负责;
26、做好与物业部协调工作;
27、处理解决销售现场突发事件,并呈报上级。
主要权限:
1、有下属工作调配、任用建议权;
2、有下属奖励建议提名权;
3、有换房、更名、退房上报权;
4、有销售人员及外线人员作息时间和出勤考核权;
5、有销售人员招聘、录用建议权;
6、有了解房地产市场变化,并建议相应的推广、营销策略建议权。
直接上级:销售经理
职位职责:
1、严格执行售楼程序,规范销售;
2、严格执行行迹规范,热情服务;
3、对个人洽谈的顾客,做好售后服务;
4、对个人发生的楼盘销售,做好催收销售款的工作;
5、接受顾客异议和意见,及时上报,并协助销售经理处理;
7、做好销售统计工作,填报各项规定表格;
1.营销部早会
(1)时间:每日上午8:30;
(2)参加人员:营销经理、销售主管、策划主管、客服主管、销售助理、全体置业顾问
(3)内容:
当日工作的分派与布置
各环节工作问题的解决
批评、表扬
预约情况的核对
价格、控盘调整
当日广告、促销情况出处和统一说辞
销售管理细则及销售手册修改
2.营销部晚会(强销期阶段)
(1)时间:每日下午16:30;
(4)参加人员:营销经理、销售主管、策划主管、客服主管、销售助理、全体置业顾问
(5)内容:
当日成交、回款、来电、来访中的问题及解决方法
次日广告、促销情况出处和统一说辞
预约情况的核对
价格、控盘调整
今日回款确认
批评、表扬
销售管理细则及销售手册修改
特别备注:
会议由销售主管轮流主持,除上述议题外,其他问题(如个别案例)会下针对性解决。
(6)以会议纪要形式抄送有关人员及部门。
2.项目每周例会:
(1)时间:每周一下午16:30
(2)地点:销售接待中心
(3)参加人员:
(4)内容:
一周工作总结:来电、来访、成交、回款中的问题、与指标的差距及对策、客户分析、新(竞争)楼盘动向的介绍。
销售策略调整方向--控盘、价格、推广的介绍。
客户服务工作情况
置业顾问体会--每次四人准备,营销经理点评
(5)以会议纪要形式抄送与会人员。
3.月例会
(1)时间:
(2)地点:销售接待中心;
(3)参加人员:营销经理、策划公司相关人员
(4)内容:
上月工作总结及本月工作计划
客户动向、楼盘动向、售后情况
工作计划调整和落实情况
(5)以会议纪要形式抄送总经理和部门经理。
4.业务专题会
(1)参加人员;营销部相关人员和其他部门相关人员
(2)必须提前一天准备好讨论议题,并且及时通知相关人员。
(3)特点:每个专题将与工作内容紧密结合,解决一个工作中的问题,并将定期检查执行情况。
(4)以会议纪要形式抄送与会人员、相关部门。
(1)经理:
a、在总经理的统一领导下,负责所属公司营销部的经营和管理工作;
b、不断提升自身的业务能力,积极拓展公司的生存空间;
c、持续提高公司经营和管理水平,降低销售和管理成本,实际良好的经济社会效益;
d、重视并搞好员工的教育培训;
e、严格执行公司的财务制度,认真做好营销部各项收支工作,并对此经济活动负责任;
f、保持与总经理的沟通与联系,利用公司集团化的优势,做到资源共享。
(3)售楼部:主要负责楼盘的销售;
(4)中介服务部:主要负责楼宇的中介服务、租赁服务等;
1、高水平:
a、超额完成公司下达的任务,为公司在社会上赢得声誉和信誉。
b、通过营销部的优质服务为公司树立品牌。
c、为公司创造高效率、高效益。
2、中水平:
a、基本能完成公司下达的任务。
b、能够与公司各部门做好沟通工作。
3、低水平:
a、不能完成公司下达的任务。
b、不能为公司创造效益。
c、能够维护公司的社会形象。
1、希望通过借助管理公司科学的管理方法。
2、积极完善内部管理。
3、积极推销,做好公司楼盘的宣传广告工作。
4、完善员工的仪容仪表制度及日常管理制度。
5、积极培训及提高员工的竞争意识。
6、坚持为顾客提供优质的超值服务。
7、超额完成公司下达的任务,为公司树立良好的口碑,争取年销售一千套楼宇的目标。
第一条为更好地掌握和利用信息,使信息管理科学化、制度化,为xx城房地产集团有限公司(以下简称公司)的决策提供及时、有效的依据,并使公司内部管理和沟通顺畅,特制定本制度。
第二条本制度中的信息管理,是指与公司经营管理有密切联系的信息收集、分析和有效利用。
第三条综合管理部为公司信息工作的归口管理部门。
第四条本制度适用于公司本部,控股项目公司、专业公司遵照执行,参股项目公司、专业公司参照执行。
第五条信息收集的种类。
(一)法律法规和各类重大政策;。
(二)与本行业相关的市场信息;。
(三)直接影响公司发展的金融、土地、人才等信息;。
(四)公司本部经营管理中的各类信息;。
(五)各单位及分、子公司工作进展状况;。
(六)分、子公司经营管理中形成的各类信息;。
(七)其它各类信息。
第六条信息报送的内容、范围和渠道。
(一)新出台的全国性、地区性、行业性的法律法规和各类重大政策;。
(二)同行业中出现的新思路、新方法、新经验;。
(三)为领导或公司决策而提供的多方面意见和建议;。
(四)公司各部门、各分、子公司对公司推行政策的反馈、执行情况;。
(五)公司各部门、各分、子公司工作进展状况和需要解决的问题;。
(六)影响全局的倾向性、苗头性、预测性信息;。
(七)公司各个层面在沟通交流中产生的'信息;。
(八)员工思想动态以及员工生活中的热点、难点问题;。
(九)公司指定的各种调研信息;。
(十)其它信息。
第七条信息报送原则。
(一)及时、准确、全面;。
(二)突出重点、提高质量、适用对路;。
(三)超前性、预见性;。
(四)实事求是、不回避问题信息。
第八条信息报送的质量要求。
(一)反映的事件应真实可靠、有根有据;重大事件上报前,应认真核实;。
(二)信息中的事例、数字、单位应准确无误;。
(三)急事:要事和突发事件应迅速报送,必要时应连续报送;。
(四)调研信息要突出“短、平、快’’的特点,题目集中、目的性强、讲究时效;。
(七)主题鲜明,言简意赅,力求用简炼的文字和数据说明情况;。
(八)反映问题要有一定的广度和深度,注重反馈各部门、各地区工作的新情况、新问题和新思路;尽量做到有分析、有预测、有建议。
第九条信息采编渠道。
(一)政府部门或行业主管部门下发的各类文件资料;。
(二)报纸、杂志;。
(三)互联网和公司系统网络;。
(四)口头传递;。
(五)总经理信箱;。
(六)其它渠道。
(一)《一周要情》。
《一周要情》是公司实施有效管理的重要途径,采编内容为公务信息,主要是及时有效地反映公司各部门和各分、子公司业务进展、管理动态、项目当地的政策或市场情况等内容。
各部门和各分、子公司的一周信息必须于每周四下午下班前传真或电邮至综合管理部。各单位(部门)不得借故推诿延迟信息的报送。
(二)内部报纸、报刊。
内部报纸、报刊是编制除公务信息以外公司内部信息的主要途径,反映公司主要业绩、重点工作、主要措施、存在问题、员工思想动态等内容。
(三)剪报。
报纸、报刊的剪辑是公司详细了解外部信息的重要途径之一。各有关部门或人员应根据工作性质和特点收集与公司相关的报纸、报刊信息资料,并将其分类整理成册。剪报上应标明出处和具体日期。每年5月底之前整理后交综合管理部归档保存。
(二)公司应及时了解行业新动态,学习同行中的优秀经验,不断自我完善;。
(三)公司各级管理人员应有效利用各类信息,加强各个层面的沟通,以增强公司的凝聚力。
(一)信息采编人员。
1、公司应指定部门或人员负责每周信息的采编。
2、综合管理部负责向各部门和各分、子公司催收一周信息,并负责公司所有信息的整理与汇编;同时信息采编人员负责定期收集网上相关信息,汇编并交综合管理部负责人审核后,提供领导参考。
3、信息采编人员素质。
(1)工作认真负责,具有一定的洞察力和敏捷的思维;。
(2)对信息工作有一定的敏感度,了解政策情况和市场动态;。
(3)熟悉公司发展目标,领会公司领导在工作中的想法和意图;。
(4)善于进入角色,站在公司发展的高度观察分析问题。
(二)系统网络与技术设备。
公司系统网络是公司员工了解各类信息的窗口,公司各部门应及时在系统网络上公布相关业务动态,及时更新信息。综合管理部应指定人员负责系统网络的建设与维护,保证网络的畅通安全,并根据不同层级设置安全措施,保证公司各级管理人员随时查阅、掌握相关信息。
公司系统网络的建设是实现公司无纸化办公的必要条件,也是公司领导迅速有效地掌握公司发展情况的重要途径,公司应加强系统网络的建设,不断提高信息化管理水平。
(三)总经理信箱。
总经理信箱是保证上下沟通顺畅的主要渠道,也是真实反映员工思想、情绪、工作状态的重要途径。公司应分别在办公场所和系统网络上设立总经理信箱,方便员工反映意见与建议。
第十三条信息考核。
信息管理工作应纳入各部门和分、子公司的绩效考核范畴,公司不走期地开展检查,表扬先进、鞭策后进。
第十四条本制度由综合管理部负责解释和修订。
为改善员工上下班交通条件和工作中用车状况，公司鼓励员工自购车辆，并就具体购车补贴、用车津贴及使用情况制定本制度如下：
一、购车补贴及用车津贴。
1、在公司工作满一年的总经理助理、地产编制的物业公司副总人员购车，公司给予一次性补贴十万元，同时提供借款四万元，但须购买十二万元以上的车辆，公司每月给予用车津贴1200元。
2、在公司工作满一年的部门经理、副总工程师、地产编制的物业公司总经理助理和购车，公司给予一次性补贴七万元，同时提供借款四万元，但须购买价格在十二万元以上的车辆，公司每月给予用车津贴800元。
3、在公司工作满一年的主管人员、部门副经理、地产编制的物业公司职能部门经理购车，公司给予一次性补贴五万元，同时提供借款两万元，但须购买价格在八万元以上的车辆，公司每月给予用车津贴500元。
4、在公司连续工作满两年的其他员工购车，公司给予一次性补贴四万元，同时提供借款两万元，但须购买价格在六万元以上的车辆，公司每月给予用车津贴400元。
5、员工只可享受一次购车政策，一次性补贴和借款标准以员工享受此规定当时的岗位为准。如员工购车后岗位有调整，每月津贴会随岗位变动而调整，一次性补贴和借款标准不作调整。员工全月休假时无月津贴。
6、夫妻双方均在公司工作，购买车辆时只可单方享受此规定。
7、购车价格标准，可包含车辆购置附加税。以上所有补贴中，个人所得税由个人承担。
8、员工购车自购车当月起六年内不得转卖。如在六年内中途离职者，根据提前离职的时间，每提前一年须退还公司一次性补贴的六分之一款项。以上时间不足一年按月计算。
9、以上所有借款均从借款当日起在四年内分月还清。如在四年内中途离职，须一次性还清所有欠款。
10、以上所有人员购车后，除公司规定的停车位外，公司不提供其它车位。在用车过程中发生的一切维修、保养及其它使用费用，个人自理。
11、员工用自购车因公非本市的.出差，根据出差批准单在出差过程中发生的汽油费，公司根据百公里耗油15升给予相应补贴，过桥过路费实报实销。本市是指：南京市鼓楼区、玄武区、秦淮区、建邺区、栖霞区、雨花台区、浦口区、江宁区。
二、相关手续办理程序。
1、员工向公司提出购车借款和补贴申请，需在办公系统上填写《员工购车补贴申请表》，提供所购车辆的型号、价格等相关材料，并提供本人驾驶执照的扫描件作为附件。经公司领导批准后由财务提供支票办理购车手续。购车后员工须将购车发票和车辆行驶证的复印件交公司财务部备案，购车发票和车辆行驶证必须为员工本人姓名。
2、员工自购车在完善相关手续后，须在取车后三个工作日内到总经理办公室办理用车津贴核准手续。财务部根据总办审批后确定的用车日期，按公司规定给予办理费用报销手续。
3、员工办理津贴报销手续时，须提供与车辆使用相关的正式费用票据（保险费养路费除外）。
4、员工在用车津贴核准手续办完之后，自用车日期之日起每月办理一次相关车辆津贴报销手续。
三、车辆使用规定。
1、享受到公司相关政策购车的员工，车辆必须本人上下班和工作中自用，不得在购车后转让他人使用。
2、上班外出办事时，公司不予派车，亦不报销出租车费用。如遇两人以上同时外出办事，其中有购车员工，须同时带上未购车员工，在车辆座位能坐下的情况下，公司不予派车。
有效完成公司的销售计划,树立公司良好形象。
销售部日常管理工作。
a销售代表在规定时间内完成销售指标;。
b规范销售人员行为准则。
1.销售经理制定销售计划,合理分配销售定额;。
2.销售代表通过接听电话,面谈,确认需求,解决异议.缔结合同;。
3.销售人员必须了解周边环境,了解发售楼盘的特点,了解竞争对手,统一销售口径。
4.对于新开楼盘应由公司组织设计人员和工程管理人员对销售代表进行讲解,指导.培训.协商,以便统一销售口径,制定合理的销售策略。
6.销售人员保证销售指标的完成,及房款的按时回收。
7.由销售主管部门及销售部经理对销售部新招收录用人员进行业务和岗位培训。
8.及时反映销售过程中出现的问题,并在销售经理的指导下及时解决;。
9.老客户带来的新客户仍属于原销售人员,销售人员的亲朋好友,原则上,由本人接待,若有其它情况发生,其他人应发扬协作精神,同样做到细心热情。
10.销售人员按工作流程完成日常工作。
2.对恶意抢单,相互拆台的销售人员,一经发现立即开除;。
3.对销售人员实行售房激励金制度。
第一条为满足x城房地产集团有限公司(以下简称公司)各类会议的需要,营造整洁、规范、有序的会议氛围,确保公司各类会议的顺利举行,特制订本制度。
第二条本制度中的会议室是指公司专用会议室。
第三条综合管理部为会议室的归口管理部门。
第四条本制度适用于公司本部,控股项目公司、专业公司遵照执行,参股项目公司、专业公司参照执行。
第二章会议室的配置和布置。
第五条会议室的配置包括会议桌椅、演示板、书写笔、视听设备、饮水设施、空调、换气扇、烟缸及电话等。
第六条会议室应根据具体会议的规格、性质和需要进行布置,主要包括会标、盆栽植物、桌牌等。
第三章会议室的管理。
第七条管理人员职责。
(一)每天对会议室进行保洁、整理;。
(二)每次会议后立即清扫、整理;。
(三)每天对盆栽植物进行养护并定期更换;。
(四)每天检查设施设备,发现问题立即酌情处理;。
(五)每天检查物品的备用情况,根据需要随时补充;。
(六)做好会议室的使用安排;。
(七)根据会议要求,做好会议室的'布置工作;。
(八)做好会议的保密工作;。
(九)做好会议室的安全防范工作。
第八条管理要求。
(一)场地和设施设备整洁、摆放有序;。
(二)盆栽植物美观、养护得当;。
(三)设施设备完好、有效;。
(四)消耗性物品不短钝。
(五)会议室的安排合理有序、不冲突;。
(六)会议室的布置快速、周到、规范;。
(七)安全防范工作周密、细致。
第四章会议室的使用。
第九条需要使用会议室的部门应将拟召开会议的名称、规格、时间、人数及相关要求提前1天(需做会标的提前2天)通知综合管理部。
第十条综合管理部根据各部门预约的会议时间、规格、人数等因素,视先后、轻重、缓急进行统筹安排,合理调配,并将确定的会议室地点及时通知相关部门。
第十一条如遇会议时间、场地重叠,无法按照要求作出安排的,综合管理部应及时与相关部门联系,以作出相应调整或另行安排。
第十二条使用会议室的部门及员工应正确使用并爱护会议室的设施设备,发生问题应及时与综合管理部联系,同时应自觉保持会议室的整洁,不随意丢弃烟蒂、杂物等。
第五章附则。
第十三条本制度由综合管理部负责解释和修订。
第十四条本制度自印发之日起施行。
为规范公司管理日常工作，树立良好的公司形象，提高工作质量和办事效率，制定如下制度:
1、公司员工日常着装应以端庄大方、整齐清洁为标准。不允许衣着暴露。保证工作服及身份标识的完整和清洁以备随时应对重大活动。
2、仪容要以干净、整洁、素雅为标准，不得浓妆。行为举止要文明、礼貌，不得打架，斗殴，酗酒，从事违法乱纪的活动。
3、说话要和气、谦逊，要使用“请、您好、谢谢、对不起、再见”等文明用语。为集体创造团结、友善的氛围。
1、公司员工应按时上下班，不得迟到、早退、旷工。临时有事外出必须向部门主管领导请假，经领导批准后方可离开。
2、上班时间要认真学习业务知识，干好本职工作，不许乱窜办公室，不许大声喧哗，不许在上班时间做与工作无关的事。严禁打牌、上网聊天、玩游戏。
3、办公室人员不准拉帮结伙，拨弄事非，传播小道消息，争做文明员工。办公室要经常监督检查日常管理制度的执行情况。各部门应积极协助工作，对违规者和不服从者，可以按章处以罚款。注意保持室内办公环境和办公台面的整洁有序。
4、生活区内严禁随地乱扔、乱倒垃圾，扔烟头、纸屑、吐痰等。
5、爱护办公设备、仪器。节约使用纸张，能用废纸打印的不得使用新纸，节约用电、用水，做到人走灯灭、人走水停。
1、招待用餐管理。各部门需办理招待用餐的，先填写《招待用餐申请表》提交办公室，由主管后勤领导审批后，持审批后的《招待用餐申请表》到出纳员取款，拿钱就餐，一餐一结。
2、除必须招待用餐的情况外，其他一律在公司食堂用餐。由承办部门报后勤主管领导批准后，由办公室通知食堂，用餐后，食堂做好登记。
3、招待用烟、用酒、用茶和礼品由办公室采购管理，根据需要从办公室领取，做好登记。
1、办公用品采购本着实用、节约的原则，实行需求审批，计划采购，每月由办公室统一购买，建帐，专人负责。
2、各部门根据实际需求填写《办公用品申请(领用)表》，每月25日交办公室，由办公室汇总后，报主管后勤领导批准，再购置发放，并建立台帐。
3、临时急需使用的办公用品由办公室报主管后勤领导批准后采购。大型办公用品采购必须报请董事长审批后方可购买。
4、采购人员应严格遵守职业道德，及时了解市场商品信息，选择对口适用，质量可靠，价格合理的办公用品。必须由两人以上参加购买。
5、办公用品入库前，管理人员应认真验收，登记入帐，妥善保管，做到帐物相符;对不符合要求的，由采购人员负责办理调换或退货手续。
6、公司已配发的电脑、打印机、复印机等设备及各种生活用具，由使用部门和个人认真保管、爱惜使用，不得私自转借和处理。对无故损坏者，由个人负责。出现故障需以报告形式交办公室，由办公室报请经理批准后联系维修。
7、公用复印机，由办公室指定专人负责，实行打印复印登记制度。办公室应每次对打印复印的部门、人员、主题、份数和日期做好登记。
1、办公室负责对全体员工的考勤工作，并有专人做好考勤记录。
2、职工外出必须履行请销假制度，工作时间内无特殊事由不得请假。
3、不请假外出者按旷工处理，旷工期间无工资和奖金，月旷工天数累计超3天者，扣发当月工资和奖金，年累计旷工超15天者，扣除所有剩余工资和福利，清退出公司。
4、不迟到不早退，月迟到2次扣一天工资，月早退3次扣一天工资。
5、考勤由办公室每月1号负责整理报送，经领导审查后财务部门做为当月工资资金发放的依据。
1、印章在项目经营中用途非常广泛，作用很大。它表明一个单位或一个部门的合法地位，具有一定的权威性。它是项目对外联络，对内行使职权的标志和凭证。
如果对印章的认识不够，造成管理不严、滥用或被非法使用，将会给项目造成严重的经济损失。
2、公章、领导人名章应有专人负责保管，专业印章由各部门指定专人负责保管，专人印章由各部门指定专人保管;财务专用章和经理私章必须分开由专人保管。
3、印章要放在保险、安全的地方，放置印章的柜子钥匙不得乱放。
4、印章保管人外出时，由领导批准后交给指定人代为保管。
5、凡盖公章、领导人名章，必须经董事长、经理批准或授权。
6、印章保管人用印须登记，并填写《印章使用登记表》。
7、严禁私自带印外出，如因投标、签订合同须带印时，须经公司经理批准，印章保管人或指定保管人带上，并按规定实施使用。
1、上级机关来文由公司办公室负责领取、签收、登记。公司其他人员如有顺便从建设单位、监理办等单位带回的文件应先交由办公室统一编号、登记。
2、文件登记完毕，交经理阅批后，办公室根据文件涉及承办业务内容及部门，复印下发给相关部门进行处理，原件由办公室负责存档。各部门必须及时阅读文件并提出相应的处理工作建议(呈领导传阅、转发、制定实施细则等)报相关领导审批。
3、文件按其所涉及内容的重要程度和阅读范围，分为秘密文件、内部文件和公开文件三种。其中秘密文件指内容涉及公司及各部门的不能向外公开的资料。
4、重要文件在酝酿、起草、修改、讨论过程中，要注意保密，不能外传。
5、打印、复制秘密文件必须经过请示、履行审批、登记手续，并由档案管理人员进行操作。档案管理人员要严格按照批准的份数打印、复制，操作过程中形成的废页、清样等必须及时销毁，不得擅自多印留存。
7、文件收发是文件保密工作的重要环节，档案管理人员要按规定对收发文件一一登记，确切掌握每一份文件的收发情况和文件去向，传阅文件一律采取直传方式，由专人送阅，阅文人在《文件发放登记表》上签名后方可阅览，阅文人之间不得横向传阅。阅完和办理之后要按文书立卷，要求交本公司档案管理人员归档。
8、档案管理人员在工作调动或辞职时，必须将经管的秘密文件清理登记，全部移交清楚。移交时，要造册、清点、核对，并办理签字手续。其他人员调动或辞职时，档案管理人员要主动将其手中的'秘密文件或资料收回，以免丢失。
9、各类红头文件由办公室按照发文或收文日期及文件编号统一编号，归档。
1、厨师必须认真履行职责，熟练掌握和不断提高烹饪技术，按时开饭，无特殊情况不得晚点。
2、食堂在核定的伙食标准内坚持每天制定食谱，按食谱购买食物，定期调剂花样，做到饭熟菜香。在标准之内调节好伙食，让大家吃饱吃好。
3、优质服务，保证因工作晚回人员吃上热饭、热菜。注意了解和掌握就餐人数，尽量避免剩饭剩菜，力争不浪费。
4、食堂内外应保持整洁、卫生，无灰尘、蛛网，下水道畅通，坚持每天打扫卫生。每周厨师应对厨房进行一次卫生大扫除，彻底清理厨房各个死角的污物、保证厨房卫生、干净。
1、驾驶员要认真学习上级有关车辆管理、安全驾驶方面的规定，经常对车辆保养情况进行检查。
2、遵守交通规则，服从交管人员的管理，凡发生一般级事故主要责任在我方者，给予驾驶员经济处罚，严重事故给予辞退处理。
3、驾驶人员要保持车辆清洁，经常对车辆进行保养，使车辆处于良好的工作状态，提前做好出车准备。避免出车途中发生车况故障。
4、车辆必须定期进行保养，如需要维修、更换零部件由驾驶员提出申请，由办公室报经理批准后方可办理。
5、司机不得私自将车借给他人，否则严肃处理，后果自负。非司驾人员原则上不允许私自开车。
1、更夫熟悉所管辖范围情况
2、上班应全面检查，出现问题及时与领导联系。
3、公司与临时雇佣更夫签定合同，明确责任，更夫不履行合同，应辞退。
4、更夫对安全、防火、防盗负有直接责任，发现有违规行为，除批评教育外，承担相应责任。
5、更夫要记好《更夫值宿记录》。
为维护日常的办公秩序，进一步规范工作人员的行为，提高工作效率，特制定以下几项管理制度。
一、办公室人员和保洁员每天要搞好各股室内的卫生，保持室内地面的洁净，窗户透明干净，无死角，办公室要不定期对各股室进行卫生检查。
二、卫生间和公用设施保洁员每天必须把卫生间彻底打扫一遍，始终要保持地面、手盆、便池无污垢、玻璃镜面的洁净，室内无异味，公司地面每天要擦试，直到干净为止。
1.目的:。
规范总部项目投资管理工作,为总部战略发展提供土地储备支撑,实现投资决策的科学化和经营管理的规范化、制度化,使本公司在竞争激烈的市场经济条件下,稳健发展,赢取良好的社会效益和经济效益,2.范围:。
2.1适用范围:xx地产总部及各项目公司。发布范围:总部发展中心。
3.名词解释:。
投资发展工作是指进入房地产二级开发之前的所有工作,包括一级开发项目和二级开发项目。
3.1一级开发项目:是指取得土地后,须经过一级开发,再通过“招拍挂”取得一级开发收益或自挂自摘进行二级开发的项目。
3.2二级开发项目:是指取得土地后,不需要进行一级开发,直接进行二级开发的项目。4.职责:。
4.1发展中心职责:。
4.1.1项目拓展:总部发展中心可根据总部年度项目拓展战略,独立开展项目拓展工作。对收集的信息进行进行投资分析,并完成备案、立项等工作。
4.1.2投资管理:总部发展中心对各项目公司的项目拓展工作负有管理职责,各项目公司上报的.项目进行立项备案,并在总经理办公会和投资决策会上参与投资项目审核工作,发表独立意见。
4.2各项目公司职责各项目公司按各自负责的区域独自开展项目拓展工作,并接受总部发展中心的业务指导。
5.作业内容:。
5.1初选收集项目信息并审核掌握的有关资料,进行初步分析及调查研究后,认为可进一步跟踪的,进入可研阶段。
5.2:立项:。
5.2.1各项目公司上报发展中心申请立项的资料包括:。
1)、项目立项申请单。
2)、项目建议书(可研报告)。
3)、项目原始资料复印件。
5.2.1立项项目必须有结案报告。在经过深入谈判后,各项目公司判断是否继续深入,若有必要,可以进入可研阶段;若没必要,须向发展中心上报立项项目结案报告及相关资料。
5.3可研。
5.3.1.在经过深入谈判后,认为可以进行可研阶段的项目,由下属各项目公司编制详细可行性报告及实施方案,报送总经理办公会并抄报总部发展中心。由总部发展中心在可行性报告及实施方案的基础上提出审核意见。
5.3.2各项目公司并提前3周将可研报告及相关资料报送总部发展中心,总部发展中心对各单位报送的报告经调研后认为可行的,应尽快并报总经理办公会进入决策程序。
5.3.3各投资项目均应经过充分调查研究,并提供准确、详细资料及分析,以确保资料内容的可靠性、真实性和有效性。
5.3.4总部公司发展中心对项目的合法性和前期工作内容的完整性,基础数据的准确性,投资分析的可行性及项目规模、时机等因素均应进行全面审核,并独立完成审核报告。必要时,可指派专人对项目再次进行实地考察,或聘请专家论证小组对项目进行专业性的科学论证,以加强对项目的深入认识和了解,确保项目投资的可靠和可行。
5.4决策。
5.4.1各立项项目在充分论证的基础上,经总部主管领导可研初审后,上报总经理办公会,由总经理办公会决定上报决策委员会进行项目决策。
5.4.2各立项项目进入项目决策程序后,应向决策委员会上报详细可研报告及项目操作方案,并抄送发展中心。发展中心依据独立完成的审核报告发表意见与建议,决策委员会决定项目投资与否。
5.4.3通过决策委员会的项目,按照决策建议与意见进行相关法律文件签署。
6.奖惩条例:见项目拓展奖励制度。
7.注意事项:。
8.附件项目审核流程图。
为保证部门正常办公秩序,加强员工考勤管理,特制订本制度。
(二)、定义
1.迟到:指因私人原因而导致不能按规定时间上班的行为。
3.擅离职守:工作时间未经领导批准离开工作岗位者,即为擅自离职守;
4.旷工:迟到、早退或擅离职守超过1小时,未经请假或假期结束未申请续假而擅自不上班者,均为旷工;旷工不到半天者按旷工半天处理,不到一天者按一天处理,以此类推。
(三)、工作时间
2.由于工作性质的特殊性,休息时间安排在周一至周五期间,周六、周日不安排休息(部门负责人同意除此),具体休息时间参照部门每周休息安排表》。
3.因公外出人员,出差期间实行不定时工作制。
4.因工作需要,可以安排员工在休息时间加班工作,员工若没有特殊情况,不得推诿。
5.部门负责人(或委派人)根据每天出勤情况填写考勤登记表,每月底根据《请假单》及《外出申请单》对出勤记录进行统计汇总,填写《员工出勤月报表》上交销售一部。
6.请假管理规定按公司行政管理手册第六章《休假及请假管理制度》执行。
明确工程合同编制、签署、审批和执行等各个环节的操作要求,明确相关部门责任,避免经济纠纷和规避风险,保护公司利益。
适用于项目合作工程合同及工程开发过程中的各种重要的经济工程合同。
3.1工程合同文本是指公司与其它单位或部门之间签署的工程合同文书(正本)及相关的法律文件(如合约对方的营业执照、法定代表人证明书等资料)。
4.1总部-造价部。
4.1.1负责编写标准工程合同文本。
4.1.2负责签署战略采购协议和监控项目公司备案合同。
4.2项目公司-造价部。
4.2.1负责工程合同谈判和起草工程合同文件。
4.2.2负责工程合同交底、存档和报备。
4.2.3负责工程合同执行中的内部和外部沟通。
4.2.4负责对工程合同执行情况进行评估和总结,提出改进公司标准化工程合同的建议。
4.2.5负责按工程合同约定向工程合同单位提出违约索赔。
4.3项目公司-财务部。
4.3.1负责审核付款条款合理性。
4.3.2负责发票处理方式和税务条款合理性。
4.3.3审核工程合同的经济条款。
4.3.4依照工程合同规定,审查付款凭据,办理付款手续;。
4.3.5发现问题,及时向公司领导报告。
4.4项目公司总经理。
4.4.1经董事会授权的工程合同签定及变更的审批权。
5.1编制标准工程合同文本。
5.1.3根据工程合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论,标准工程合同文本应持续改进。
5.1.4公司总部及项目公司应根据发展需要及各职能部门实际能力以《工程合同管理授权书》的方式进行工程合同经办及审批的授权,授权范围变更时,原授权书作废。
5.2确定工程建设合作方。
5.2.1工程建设单位选择必须按照《工程采购管理流程》的有关规定来选择;。
5.2.2政府行为、行业垄断的合作方可参加政府招投标或直接签订工程合同;其他需要与指定单位签署工程合同的,需经过公司招标委员会批准。
5.3工程合同谈判和草拟。
5.3.2采用工程合同标准文本的`,经双方协商,可以对标准条款进行修改,也可增加补充条款。
5.3.3政府有关部门有强制性规定,可采用所要求的工程合同文本;公司尚未制定或不宜采用工程合同标准文本的业务,应参照以往的工程合同或最相类似的工程合同标准文本或工程合同示范文本另行拟定工程合同。
5.4工程合同审批。
5.4.1与供方商谈一致后,经办部门按照工程合同审批表的要求,将草拟好的工程合同分别报部门经理、法务人员等审核,各审核人应在各自的职权范围内对工程合同提出书面或者口头修改意见,经办部门根据修改意见整理出最终的工程合同文本,各审核部门根据最终的工程合同文本在工程合同审批表上签署是否同意的意见。
5.4.4所有涉及结算的工程合同均须经造价部和公司法务人员审核。工程合同经各部门审核同意后,报公司分管副总经理批准。
5.5工程合同的签署和下发。
5.5.1工程合同拟稿必须经过审批之后方可签署;。
5.5.2经办部门负责办理工程合同签章手续;。
5.5.4工程合同内容在一页以上的,应在每页加盖骑缝章;。
5.5.5工程合同一般应由双方同时签字盖章;不能同时签字盖章的,应尽量避免我方先行签字盖章;对方签字盖章应在我方报批审核程序结束之后进行。
5.5.5.1工程合同签定时,法律事务管理员应依据分管副总经理的签字时间,确定为合同生效和签订的时间。
5.5.6法律、法规规定工程合同应当办理批准、登记等手续生效的,或者需要登记备案的,经办部门应当及时办理有关手续。
5.5.7工程合同签署后应及时在《工程合同管理台帐》内登记。
5.5.8工程合同生效后,经办人应及时将应由公司持有的工程合同全部交资料室存档,由档案员根据工程合同的类别,复印下发至相应的业务部门;同时,需转交一份原件予财务部门留存,财务部以此作为付款的依据。
5.6工程合同交底及履行。
5.6.1造价部、工程技术部应根据《工程招标管理流程》进行工程合同的交底。
5.6.1.1在工程合同签定后两周内,造价部、工程技术部须完成合同交底并形成书面会议纪要。
签字。但是,来往函件或者单据涉及工程合同变更、转让或者终止的,按照本规范关于工程合同变更、转让或者解除的有关规定进行。
5.7工程合同变更和转让。
5.7.1合同订立后,因客观条件发生变化需要变更工程合同内容的,或者对方提出变更要求的,经办部门应及时向部门经理请示,经公司分管副总经理同意变更的,始得变更,双方应书面对变更内容进行确认,我方由经本公司主管领导书面授权的人员签字确认。对双方当事人的权利义务进行重大变更的,应当按照工程合同订立的有关程序办理报批,另行签订工程合同或补充工程合同。
5.7.2工程合同订立后,对方当事人提出把工程合同的全部或者部分义务转让给第三人的,或者我方需要将工程合同的全部或者部分权利、义务转让给他人的,由经办部门按照工程合同订立的有关程序办理报批,另行签订工程合同或者补充工程合同。
5.7.3法律、法规规定变更、转让工程合同应当办理批准、登记等手续的,经办部门应当及时办理有关手续。
5.8工程合同解除。
5.8.1工程合同当事人提出解除工程合同或因客观条件发生变化(如不可抗力)需要解除工程合同的,参照工程合同订立的有关程序办理,双方就工程合同解除另行签订工程合同或补充工程合同。
5.8.2工程合同一方当事人提出工程合同约定的解除工程合同条件成就,据此要求或通知或以其他方式解除工程合同的,经办部门应立即报部门经理并知会法务人员,以决定解约条件是否成就或解约方式是否有效。
5.9.1一般工程合同公司要求有两套完整原件,由公司资料室和财务部各持一份;。
5.9.2所有招投标文件必须在公司资料室保存一套完整原件,如相关部门因工需要借用须履行借用审批手续,或由资料室发放副本。
5.9.3工程合同的归档、保管、保密、使用、销毁应按《工程档案管理作业指引》执行。
6.1《工程档案管理作业指引》。
7.1《工程合同标准文本审批表》。
7.2《工程合同对方情况调查表》。
营销中心必须在每期楼宇发售30天(新项目第一期楼宇发售35天)前做好《商品房买卖合同》文本立项工作,并报集团营销品牌中心。
营销中心签约专员与买受人签署《商品房买卖合同》前,必须对买受人交来的认购书、定金收据及合格的身份证明文件进行审核,确认无误后,签署《商品房买卖合同》(如有网上签约的,先进行网上草签。买受人确认电脑输入的相关资料无误,再经签约组负责人或经理复核后,正式下载合同)。
如认购书有特殊约定时,签约人员必须认真审核有关约定无误后,在《商品房买卖合同》中标注有关约定条款。买受人提出合同条款与《商品房买卖合同》文本不一致时,营销中心必须根据合同报审程序,一天内将合同特殊条款报合同管理部审批。
买受人签订合同当天内凭联机打印的缴款通知书到我司监控帐户的银行或其一级支行办理缴交首期房款手续,凭银行已盖章的缴款通知书回执、银行进帐单及定金收据到我司换领交款发票。
合同审核员负责催促客户按规定时间内换领发票。3天内未转帐或未换发票的,合同审核员必须以挂号信形式催促。
签署完毕的《商品房买卖合同》,营销中心合同审核员必须根据认购书认真审核合同内容(包括合同内容是否有错漏,提供证件是否正确),并必须在24小时内整理完毕报财务部审核,财务部审核完毕24小时内,再由营销中心报合同管理部审核。营销中心送案人员必须在《商品房买卖合同》审批完毕并支付应付监控款后15天内完成房管部门合同监证工作。