房地产开发与管理的论文（模板17篇）

房地产投资是一种风险和回报并存的投资方式，需要综合考虑市场趋势、项目风险等因素。以下是小编为大家整理的房地产市场调控政策解读，希望能给大家带来启示。

浅谈房地产开发企业加强成本管理的对策论文

2.1企业内部管理控制薄弱。房地产开发企业在成本管理中，尤其是在规划阶段就缺少对成本的预测；对于开发过程中的具体业务也不做好规划，都是事后发现成本超支以后，才去控制。

2.2企业缺乏规范的成本管理体系和控制机制。许多房地产企业都特别重视成本管理，但是由于经验不足，公司的内部始终不能建立一个规范的成本管理体系，许多企业甚至连专门负责成本管理的部门都没有。有些房地产企业虽然建立了一套比较完整的成本管理制度，但是在实际执行的过程中却形同虚设，不能够真正的发挥作用。

2.3企业对项目决策阶段重视不够。在房地产企业开发的决策阶段，成本费用较少，但是它在整个项目成本控制中起着关键的作用，直接影响着项目的成败。目前的房地产企业没有几个愿意在这方面投入资金，一些房地产商做策划也只是为了筹集资金而已，这就导致策划拫告的实际可操作性很低，起不到真正的.决策作用。

2.4企业管理的信息化水平有待提高。目前，我国房地产企业的管理的信息化水平还不是很高，对于项目自身的管理缺乏合理有效的信息手段。这当中最突出的问题就是在项目管理的大量信息处理工作中基本上是由手工来完成的，这就很容易造成信息失真、遗漏或滞后，从而造成项目管理上出现诸多问题。

浅谈房地产开发企业加强成本管理的对策论文

受全球经济危机的影响，我国房地产市场的竞争日益激烈，所以房地产开发企业加强成本控制就显得尤为重要了。本文简单的介绍了房地产开发企业加强成本控制的必要性，分析了房地产开发企业成本管理中的问题，并提出了有效加强成本管理的对策，以供参考。

目前，由于许多房地产开发企业仅仅只重视建筑产品的成本控制却没有考虑市场究竟需要什么样的产品以及建筑产品的投入及产出比。另外，还有许多房地产企业对于事前的成本管理不够，成本的预测和成本的决策缺乏一定的规范性和制度性，成本的计划也缺乏科学性、严肃性，整个成本管理中存在很大的盲目性。同时许多房地产开发企业在成本管理中缺乏现代化的管理手段，许多成本的信息不能够反映企业成本的真实情况，要么是因为成本核算不规范导致成本信息严重扭曲，要么就是成本信息的传递渠道顺畅进而导致成本信息的丢失，从而是成本管理偏离了最初的方向。针对房地产幵发企业成本管理中存在的这一系列的问题，需要立即采取相关的措施来加强企业的成本管理。

工程管理在房地产开发中的重要性论文

摘要：建设工程监理可以有效加强工程管理工作，提高工程的质量，节约资源与成本，保证工程按时完成。本文将论述建设工程监理的现状，分析建设工程监理在工程管理中的作用和问题，并针对存在的问题提出解决措施，希望对提高监理工作的效果和建设工程质量有所帮助。

关键词：建设工程监理；工程管理；作用。

开展建设工程监理工作可以有效促使工程数量与质量相结合，给城市的发展带来了许多经济效益，与此同时，开展建设工程监理工作对监理工程师也提出了许多新的要求。本文将系统分析建设工程监理的现状，论述工程监理在工程管理中的作用及问题，并提出个人建议。

一、建设工程监理的现状。

在推行建设工程监理工作之前，工程管理模式很不完善，很难有效控制建设工程的投资、质量和进度三大目标。自从开展建设工程监理工作以来，政企分开的管理模式诞生了，政府实施宏观调控，运用货币政策与财政政策逐步确立了三元建筑市场体系，该体系包括工程承包体系、工程发包体系以及以技术服务体系，三元建筑市场体系的确立和建设工程监理工作的推进有效提高了经济效益和工程管理工作的质量。

二、建设工程监理在工程管理中发挥的作用。

（一）建设工程监理在工程设计阶段中发挥的作用。

在工程设计阶段，建设工程监理的主要工作任务是控制工程的投资、质量和进度。控制好建设工程的设计质量才能为监理工作奠定良好的基础，监理工程师必须了解并熟悉施工单位的投资意图、需要的功能以及使用价值。而且，监理工程师在验证设计方案的时候，要充分运用施工单位所需要的功能和使用价值，并协调各项工程项目、功能、资金、技术之间的关系，以促使项目取得最高利益为目标，使工程的质量达到最优化、投资趋向适量化、进度趋于时效性。

（二）建设工程监理在项目实施阶段中发挥的作用。

在项目的实施阶段，监理工程师要以实现最优化工程为目标，有效运用质量管理体系，加强施工现场的监督与管理工作，控制工程质量的进度和动态，核查施工技术设备是否合格，并审查施工方案，检验工程材料，通过优化产业结构充分利用调配的资金和一切先进技术以及可以利用的资源。控制工程的进度是项目实施的最终目标，监理工程师可以通过分析投资金额、劳动力的素质、相关技术设备、工程的难易程度以及天气状况来控制进度，保证工程项目按时完成。

三、建设工程监理工作的问题。

（一）监理工作单位的工作力度不足，综合能力欠佳。

目前，中国的监理企业都不能进行全过程的监理工作，难以保证全面做好管理工作，不能保障建设工程质量全部达标。而且，监理工作单位的工作力度不足，监理工程师没有和施工单位进行交流与协商，不能有效的管理施工组织，也不能控制施工的进度，导致工程造价提高。另一方面，监理企业的综合能力欠佳，缺乏竞争力，也不能提供多种优质的.服务。

（二）监理工程师的专业水平不高，缺乏职业道德。

很多监理工程师的专业水平并不高，很可能没有学过建设工程管理的知识，因此，他们对监理工作缺乏必要的了解，不能有效控制工程的投资、质量和进度，也不会认识设计方案和施工过程中的问题。而且，他们缺乏责任心和团队合作意识，没有恪守职业道德，不认真对待工作，不能做到爱岗敬业，这样的工程师必然会严重影响监理工作的效果。

四、解决建设工程监理工作中存在问题的建议。

（一）为监理工程师做定期培训，提高监理工程师的工作能力。

作为监理企业，应该为监理工程师做定期培训，开设专业讲座，提高监理工程师的专业技能水平和职业道德修养，这样才能提高建设工程监理工作的效果，从而有效提升建设工程质量，维护社会的安定，促进经济的发展。作为一名合格的监理工程师，必须具备专业的工作能力，恪守职业道德规范，认真对待工作中的每一环节，做好自己的工作。监理企业必须提高监理工程师的技能水平，树立他们的工作责任心，培养他们爱岗敬业的精神，增强他们的企业凝聚力。

（二）加强施工现场的监理工作。

加强施工现场的监理工作可以有效提高监理效率，项目的设计环节，需要的功能和材料，以及施工技术都是影响工程质量的重要因素。监理单位必须做好施工现场的监理工作，审查施工单位的资格和设计方案，检验工程的质量、技术和质量保证机制，检查施工材料，并对施工现场进行不定期的抽样检查，这样才能保证工程质量，做好监理工作。

（三）做好施工阶段和检验竣工质量的监理工作。

在施工阶段，监理工程师要检查施工设备是否符合标准要求，如果有破损必须及时更换，还需要检验各种原材料和半成品的质量，审核复验报告，检查新材料和新技术是否符合标准在进行施工。而且，监理工程师不能私自更改设计方案或者参与施工，不得自作主张的进行下一道工序。工程项目竣工以后，监理企业必须按照相应的标准对工程质量进行验收，需要提供相关资料，和其他一起签署竣工验收报告。如果，竣工检验不合格，就需要修复工程，修复完毕后，监理工程师要再次检查工程质量，直到质量达标为止。

五、结束语。

综上所述，开展建设工程监理工作可以有效提高建设工程的质量，充分利用一切有效资源，保证工程按时完成，能够控制好工程的投资、质量和进度三大目标。协调工程项目所需要的功能、资金、技术和法规的关系，推动投资科学化、质量高效化、进度合理化，提高项目的综合利益。但是，目前监理工作单位的工作力度不足，综合能力欠佳；监理工程师的专业水平不高。因此，监理企业必须提高监理工程师的技能水平，加强对施工现场的监理，监理工程师要仔细审查设计方案，检验工程质量，做好施工阶段和检验竣工质量的监理工作，才能保证建设工程的质量，发挥监理工作的最大价值，实现工作的目标。

作者:郁卫超。

参考文献：

[1]汤于托.工程监理在建筑施工质量管理中的作用[j].技术与市场,（02）。

[2]胡柱.建筑节能工程监理施工质量管理[j].中化建设,（07）。

房地产开发中的设计管理探析论文

房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。

房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。

房地产开发项目资金来源大致有四种形式：

1、企业自有资金。

2、银行信贷。

3、社会集资。

4、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。

四种形式可单选一种也可联动。

2、项目的选择及选址。

项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。

项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划（建设）、国土资源部门的初步批复（预审）意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。

3、项目的立项。

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。

4、项目的规划及施工图设计。

按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。

5、项目的招标。

主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标代理公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。

房地产开发项目管理的论文

由于现在的施工材料品种非常的多，再加上价格也是相差甚大，如果不做好相应的措施进行控制，那么将会使得建筑工程的造价将会大幅度的上升。因此，在开始施工之前，就必须要对施工中所使用到的材料的品牌、规格和相应的价格有一个明确的规定，并且还需要自身对市场上建筑材料的价格有非常清晰地了解，这样不仅能够根据业主的实际需求进行更好的建筑工程施工，同时还能有效的防止因材料价格上面的差异而出现工程造价波动过大的情况出现。

3.2对施工资源进行合理地分配。

在进行建筑施工的时候，不管是进行施工的工作人员，还是所使用到的施工材料和机械设备，这些都需要投入大量的资金。因此，为了确保将工程造价工作做得更好，还需要邀请有关部门的人员在施工现场进行实测，对于施工中的各项投入进行精准的确定，以减少不必要的资金浪费。最后，对于建筑施工中的定价，还需要进行相应的校对，从而避免造成较大的定价误差。

3.3工程质量监管。

就现阶段来看，我国工程质量监管人员的素质水平比较低。为了从根本上控制工程监管质量，监管单位必须对质量工作人员的素质进行严格考核，不但严格要求监管人员拥有自律性和自觉性，而且还严格要求监管人员具有良好的工作态度与经验，能够严格要求自己并严格处理所监管工作中的问题。在工作过程中，还需要工程质量监管部门对工作人员的进行定期培训和教育，从而使工作人员在工作和学习中进步。与此同时，传统的工程质量监督理念往往会导致方法错误、工程质量低等问题的产生。因此，在建筑工程的质量监督过程中，必须要与时俱进，创新工程质量监督理念，满足时代发展与市场需求的客观要求。一方面，投资方应该在一定程度放弃直接的干预建筑工程，尤其是在专业施工技术的重要环节，把工程质量监督工作交由监理部门，恢复施工单位的主动权。另一方面，在工程质量监督过程中，必须充分考虑市场、地区间的.差异性，树立工程质量监督意识，创新质量监督方法，重视建筑工程的质量监督工作，以确保落实建筑工程的质量监督的各项工作。最后，还需要加强对房地产市场开发项目的监管力度，从而确保房地产项目开发的公平和公正性，这样能够为房地产市场开发项目的更好进行打下坚实的基础。与此同时，对于房地产市场的销售，也需要加大监管的力度，严禁房地产市场出现“假买假卖”的情况，一旦发现有此种情况，需要进行严肃处理，从而为房地产市场的正常发展提供良好的环境。

3.4工程变更管理。

在对工程进行建设的过程中，经常会出现工程变更的情况。对于工程的变更一般是由当事人或者第三方提出的，在提出之后需要经过多方协商，协商达成一致才有效。众所周知，在工程建设的过程中，如果出现工程变更的情况，那么不仅会延长工程的建设工期，同时还会因为工程的变更产生额外的费用。由于工程的建设工作往往是不可预见的，因此在对工程进行管理的时候，将合同管理应用其中，如果发生工程变更的情况，若是业主提出需要进行变更的，监理工程师能够根据实际的合同来规定工程的变更情况。如果是承包商请求变更，监理工程师首先需要对变更方案进行审查，审查合格后还必须报给业主，只有业主同意之后才能再根据合同的情况来进行工程的变更。对于工程变更之后所产生的额外费用，可以依据合同来进行分配，这样能够有效地减少因工程变更而发生的纠纷问题，最终确保整个工程建设能够更好的进行。

4结束语。

综上所述，随着我国建筑市场的进一步发展，对于房地产项目的建设要求将会越来越高。如果在实际的施工过程中，不能做好相应的工程管理工作，那么将会使得房地产施工项目的问题丛生，这对于提高房地产企业的经济收益，促进其将来的进一步发展是非常不利的。因此，作为房地产企业的相关管理人员，需要重视房地产开发项目的工程管理工作，并且在今后的实际工作中，不断学习和总结工程管理的要求，确保将这一工作做得更好，最终促进我国建筑行业获得更快、更好的发展。

参考文献：

[1]孙国林.浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素[j].项目管理与项目控制,(8):18～20.

现代化的房地产测量信息管理系统的开发设计论文

计算机科学技术的迅速发展，为各级学校的管理、办公自动化提供了先进、实用的技术，将广大的教学管理工作者从繁重、重复手工记帐式的劳动工作中解脱出来。学校信息管理工作可解决出错率高、效率低等问题，随着计算机的发展，使用计算机来完成一些日常工作已成为可能，其优越性不言而喻。为了使学校信息管理工作更加规范化、科学化、标准化，本人设计开发学校信息管理系统，为教学管理提供了一种较为全新的方式。本系统能够帮助学校管理者完成学籍管理、班级考评、教师考评、课程安排和信息录人等工作，而且能够满足一定的查询需求。

本系统的设计目的:为了减小广大教育管理工作者的工作量，把一些重复性的手工劳动工作交给计算机去完成;充分发挥计算机的优势，提高工作质量，将学校教学行政管理部门及各系教学管理工作标准化、规范化、科学化;方便广大师生快捷准确地查询有关教学信息，为教学管理部门提供确凿的信息。

1.系统目标:该系统不仅能够满足一般查询，还能完成信息录人、班级考评、教师考评和课程安排等功能。

2.系统功能:数据对于任何一个单位来说都是非常宝贵的财富，但对于数据的保存与统计要花费大量的人力、物力和财力。系统完成后，可以大幅度地减轻对教师、学生的管理的工作量并且使之变得简单有效，对用户有一定的帮助。

3.系统进行环境的确定:本系统既可面向单机又有网上共享数据的要求。本系统将在操作系统最好为windows98以上，sqlserver作为后台数据库桌面，对硬件环境要求较高，该系统采用c/方式。满足以下几项要求:(1)友好的用户界面;(2)使用灵活、方便;(3)较强的扩展功能;(4)c/$方式，这种方式可以充分地发挥服务器和客户机的作用，降低网络的传输压力，并实现数据共享。delphi以它基于窗口和面向对象的编程方法，与window。操作系统紧密结合，强大的数据库技术支持。sqlserver数据库管理系统是大型关系数据库管理系统，较为优秀。它建立在成熟而强大的关系模型基础上，可以很好地支持c/s，网络模式，能够满足各种类型的企事业单位对构建网络数据库的需求，并且在操作的易用性、功能的可伸缩性、安全的可靠性以及数据库等方面进行了显著的改进和提高，是目前一流的数据库管理工具。

经过详细认真的调查与分析，该信息管理系统通过计算机管理学生基本情况和成绩，具有对学生基本情况、成绩的录人、修改、删除和对学生情况的综合查询功能。

具体要求如下:。

管理人员登录时身份需要验证;学生信息的添加、删除及修改:学生成绩的录人及修改;学生班级名次、年级名次的排定;教师对学生情况的综合查询;教师考评;教师的添加与删除;班级各科考试情况的统计;用户密码的修改;课表的生成;报表打印;数据库和备份;系统用户的初始化;用户密码的初始化;年级的更新;课程的查询。

根据上述功能要求，分析如下:。

1.对于本系统我们根据功能的不同分为控制机和查询台两部分;控制机主要是对用户的控制及数据库的备份;查询机主要用于数据的录人、查询及对数据进行统计。

2.硬件环境。

对于局域网的连接，其中至少应有一台服务器保存及管理学生的数据信息。一个控制台用来管理系统用户和数据库，即数据库的备份、用户的添加与删除及用户密码的初始化。多个客户机，用于完成学生基本信息的录人、查询及学生成绩的录人与修改等工作。另外还需要一个集线器(hub)，一台打印机。

考虑到该系统是c/s模式的网络管理服务系统，为使系统能够很好地运行，我们推荐设置如下:。

gpu(中央处理器):intelpentium166mhz以上;内存:最少为64mb，建议服务器128以上;硬盘:最少为20gb，建议服务器logb以上;监视器:vga或更高分辨率;操作系统:windowsserver(服务器)，windows98/95/me/2,000(客户机和控制机)。

3.软件环境。

在此阐述一下c/模式的体系结构:c/s的体系结构，客户端的请示经过bde和odbc后传递给idapi，经过idapi应用程序解释后经网络传输给服务器。服务器响应请求的过程与以上的顺序正好相反。

我们是使用delphi通过odbc来访问sqlserver的数据，所以必须对odbc做一些基本设置。

4.数据库管理系统。

microsoftsqlserver2000需要建立的数据库表有:学生基本情况表，保存学生的基本资料;成绩表，保存学生的所有成绩、小计、综合成绩及排名情况;班级考试情况表，保存各班各科的.考试情况;教师信息表，保存全校教师的基本信息;课程表，保存各班的课程表;教师情况表，保存所有带课教师的带课情况;教师考评表，保存全校教师的考评情况;课时计划表，保存全校各年级开设课程的情况;课程情况表，保存各门课程的教师数目及每个教师的带班数;课程要求，保存各门课程对上课时间的要求;登录，保存系统用户的帐号及登录密码。

5.查询台软件。

查询台软件是系统中直接面向用户的部分，其操作界面要既简单又友好。用户登录时，经过用户名与密码的确认后进人主窗口，在主窗口中可以完成所有的操作，包括学生基本信息的录人、查找、修改和删除，学生成绩的录人、查找、修改、删除和相关计算，班级和教师的考评等。用户在登录时的密码可自行修改，也可由管理人员进行密码的初始化，解决用户忘记密码的情况。在主窗口中还有帮助按钮，可以解决用户在使用系统过程中遇到的一些疑难问题。

6.控制台软件。

控制台软件面向管理人员，使用人员经过培训后熟练掌握其操作方法。该软件的功能主要是完成管理员身份的验证，添加和删除用户，数据库的备份等。

7.数据库的连接。

在数据库应用程序中，数据库的连接我们用database控件来实现。该控件能够管理和操纵数据库的连接，控制数据库连接的持续性及具有管理事务和更新数据的功能。

数据库表设计:。

在该系统中，我们共为系统设计了多个数据库表，其作用已在前面说过，其表结构如下:。

1.设计思想及实现。

(1)登录。

功能:根据用户输人的用户名及密码，确定该用户是否为合法用户，如果是合法用户则进人该系统，否则退出。

根据用户输人的用户名及密码，首先查询“登录”表中是否有该用户，如果没有则给出出错信息;若有则查询系统中他的密码与用户的输人是否一致，如果一致则登录该系统，否则给出出错信息。

(2)学生基本情况录人。

功能:该模块完成对学生的添加、删除及学生基本情况的录人、修改。

对于新学生基本情况的添加，我们规定必须一次性录人全部的信息，然后录人到数据库“学生基本情况表”和“成绩表”中，以保证数据的完整性;对于学生基本情况的删除，只要输人其学号并单击“删除”按钮即可从“学生基本情况表”和“成绩表”中删除该名学生，以保证数据完整性;对于学生基本情况的修改，只要输入其学号和要修改的信息并单击“修改”按钮即可完成对“学生基本情况表”中该学生的信息的修改，但修改的信息不包括“学号”，因为“学号”是一名学生的唯一标志，如果要修改学号，应先删除学生后重新添加。

(3)成绩录人。

功能:该模块完成对学生成绩的添加及修改。

对于学生成绩的添加，我们规定必须一次性输人本学期全部课程的成绩;对于学生成绩的修改，只要输人其学号和要修改的课程及学期单击“修改”按钮即可完成对“成绩表”中该学生成绩的修改，但修改的信息不包括“学号”。

(4)信息查询。

功能:该模块能够实现根据用户对查询条件的选择查询，把查询的结果显示出来。

对于查询我们使用的动态sql语句，用户可以根据界面中的查询要点组合出各种查询条件，对学生的基本情况和成绩表进行查询。

(5)信息统计。

功能:该模块主要实现对每一个班级的各次考试情况进行统计。

对于班级考试情况的统计是发生在班级的任何一次成绩发生变化时，对该班的这一次成绩进行重新统计。这些变动包括该班某一学期成绩录人、修改、删除等。

单元测试和综合测试。

单元测试与代码编写是不可分的，每一个子模块的编写过程中不断测试完成的代码段，以便把错误消灭在萌芽期。

综合测试是在把已通过单元测试的模块组合后进行。由于模块组装后，它们之间会有信息的交换，继承一些公共量，这可能会引发一些意想不到的问题，综合测试的任务就是发现并解决这些问题。

房地产开发管理工作的汇报

第十三条房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划和房地产市场的供求情况，会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划，报同级人民政府批准。并根据批准后的房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门，拟定本行政区域的房地产开发年度计划，纳入当地国民经济和社会发展计划，按照规定的程序组织实施。

第十四条房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内，向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。

房地产开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的下列事项如实记录在房地产开发项目手册中，并分别于每年的6月底和12月底前送房地产开发主管部门备案：

(一)项目的性质、规模和开发期限;。

(二)经批准的规划设计方案;。

(三)资本金到位和开发建设投资完成情况;。

(四)拆迁补偿安置情况;。

(五)开工日期和建设进度情况;

(六)按规定应当记录的其他事项。

第十五条房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。

第十六条房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目和用地的性质、规模及规划设计。确需变更的，应当依法报原批准机关批准。

第十七条住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内，组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得将房屋交付使用，不得办理房屋权属初始登记手续。

第四章房地产经营。

第十八条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，受让人应当具有相应的房地产开发企业资质，其筹集的资本金占项目剩余投资总额的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。

第十九条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，双方当事人应当签订书面委托合同。合同应当载明委托期限、委托权限以及双方当事人的权利和义务。

第二十条商品房的销售价格，可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。

商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第二十一条计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。

第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;。

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;。

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得预售商品房。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。

第二十四条房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按规定用于该房地产开发项目的建设。

第二十五条房地产开发企业现售商品房，应当向房屋购买人出示下列文件：

(三)土地使用权证书;。

(四)建设工程规划许可证和施工许可证;。

(五)竣工验收的备案证明。

第二十六条销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。

第二十七条销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致;未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第二十八条销售商品房时，双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。

第二十九条商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。

第三十条在商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十一条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担;经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。

第五章法律责任。

第三十二条房地产开发企业违反本规定第十四条、第二十六条和第二十九条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不得超过三万元;对没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款。

第三十三条房地产开发主管部门及其他有关部门的工作人员违反本规定，有下列行为之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的;。

(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的;。

(四)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

房地产开发管理工作的汇报

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

房地产经济管理论文

摘要：随着我国经济的不断发展和改革的不断深入，房地产企业得到了迅猛的发展，并且不断壮大，已经成为促进国家经济发展的重要力量，但在其发展的过程中也出现了一些弊端，产生了严重的影响。本文通过对当前国内房地产经济管理中存在的问题进行分析，提出了加强其经济管理的有效途径，以期促进房地产业的进一步发展。

随着房地产业发展规模的不断增大，房地产企业在一定程度上都建立了相应的经济管理制度，以期促进自身的良好发展，但由于各种因素的制约，房地产企业建立的经济管理制度对于促进自身的发展有较大的局限性，效果并不显著，所以，在当前的经济发展情况下，如何提高经济管理的质量和效率，是房地产企业所面临的重要问题。

1、内部管理环境混乱。

随着房地产业经济的快速发展，由于发展过快而出现的各种弊端也显现出来，在房地产企业的内部，管理较为松散，环境混乱，对于企业的管理理念、管理风格等都没有进行有效的总结和探讨，难以为企业员工树立具有激励意义的价值观。此外，在企业进行授权和分配权责方面，也缺乏有效性，管理层对于授权具有较强的随意性，而且对于权责的划分也不明确，导致企业员工在工作时容易出现混乱，而且难以将问题进行有效的解决，从而对企业的进一步发展产生巨大的负面影响。内部管理环境是企业为员工树立工作价值观，激发员工积极性的有效环境，如果管理环境一片混乱，员工就很难充分的发挥自身的主观能动性，也就难以为企业做出贡献，这对于企业的发展来说是一项巨大的损失。

2、稽核监管不严。

在大多数的房地产企业发展过程中，对于稽核监督制度的建立都没有引起足够的重视，有些企业的经营者甚至认为稽核部门不仅不能够为企业的发展带来经济效益，还会因为占用人力资源而造成企业的发展成本增加，从而制约了企业的经济发展，这种偏激的想法直接导致了企业稽核监管制度的建立得不到有效的贯彻实施。随着经济的快速发展，企业的规模不断扩大，越来越多的问题暴露出来，企业由于没有建立有效的稽核监管制度，导致企业的运作没有受到良好的监督，也就致使企业在发展过程中出现了一些违反法律法规或者投机取巧的问题，这些问题对于企业的发展影响巨大，一旦违反法律法规，企业不仅要接受法律制裁，同时也会给企业的形象和信誉带来巨大的损失，严重影响到企业的进一步发展。

3、企业内部审计制度不够完善。

房地产企业发展的最主要目的就是实现自身经济效益的最大化，无论是企业的资产、企业的财产、企业的经营成本，都与企业的经济效益息息相关，只有实行有效的内部审计制度，才能够实现对企业资产、财产及经营成本的有效控制，才能够有效降低企业的发展成本，提高企业的经济效益，以实现市场竞争力的提高。在当前的房地产企业发展中，企业的审计制度缺乏有效的贯彻执行，对于企业的资产、财产、成本的审计和监督都缺乏力度，这也就导致了企业的发展成本难以得到有效的控制，从而造成了企业经营成本的上升，不利于经济效益的提高，也就难以促进企业市场竞争力的提高，在很大程度上制约了企业的快速发展。

1、建立良好的内部管理环境。

在加强房地产业经济管理的时候，建立良好的内部管理环境是必不可少的，要想实现企业自身的快速发展，最重要的就是充分激发员工的工作积极性，使员工为企业的发展做出更大的贡献，从而有效促进企业的进步。所以，房地产企业要明确企业的经营管理理念、管理方式和管理风格，以使员工更好的融入到企业的发展中，对于组织结构，企业要不断的改进和完善，以实现信息传递的有效性和决策下达的及时性，并实现对员工行为的有效规范。企业要明确授权和分配权责，使每一个员工都了解自己的使命和权力，以更好的发挥自身的主观能动性，从而实现对企业发展的促进作用。房地产企业的发展规模不断增大，只有建立良好的内部管理环境，充分的调动员工的工作积极性，促进各项管理制度的落实，才能够真正的实现加强内部经济管理的目的。

2、加强企业的内部稽核监管。

市场经济的发展促进了法律法规的不断完善，对于房地产企业的发展监督力度也不断的提高，加强企业的内部稽核监管制度，已经成为促进企业快速发展的重要手段。稽核监管部门的主要职责就是对企业的运营实行有效的监督，对于企业的风险经营进行监管，对于企业发展中存在的问题及时的提出，以保证企业的正常发展，从而有效促进企业发展形象和信誉的提高，使得企业可以提高自身的市场竞争力。因此，在当前的房地产企业经济发展过程中，企业一定要重视对稽核监管制度的建立，以保证企业的运营可以在其掌控之内，以减少与法律法规相冲突的经营方式，从而有效促进企业的规范经营，以保证企业的正常、快速发展，并进行有效的经济管理。

3、完善企业内部的审计制度。

完整、有效的审计制度对于企业的成本控制和经济发展有极大的促进作用，因此，房地产企业在发展过程中应当注意完善企业的内部审计制度，以保证充分的发挥审计制度的作用，以实现对企业发展的促进作用。首先，企业要保证审计部门的相对独立性，使其直接对企业的董事会负责，以保证审计不受任何部门或个人的影响，从而确保审计结果的准确性和有效性，同时也充分发挥审计制度对企业资产、财产的保护作用，促进企业向合法的良性方面发展。企业审计制度要不断的进行完善，以保证企业可以在不断的发展过程中都能够得到有效的监管和制约，从而保证企业的发展呈现良好态势，以提高企业发展的信誉和形象。

1、促进房地产企业的健康、快速发展。

房地产企业的快速发展，有力的促进了国家经济的`快速发展，但是其发展过程中所存在的弊端也严重的影响到了国民经济的正常、健康发展。当前，房地产企业的发展随着政府宏观调控的引导，正在逐步走向正轨，在这个过程中，房地产企业可以在发展中求完善，加强对自身的经济管理，以保证企业内部的管理有序，逐步的改善由于较快发展而出现的各种弊端，并进行有效的创新，以实现企业经济的健康发展，同时也不断地提高企业经济发展的效率。

2、有效促进国民经济的快速发展。

近年来，经济发展较为迅猛的就是房地产企业，其在经济发展中的地位不断升高，并不断的发展壮大，已经发展成为关系国计民生的重要力量，对于国家经济的发展有着举足轻重的影响，但是，其自身的畸形发展对于国民经济的发展也产生了一定的影响，对于人民生活水平的提高产生了不利的影响，因此，加强房地产企业的经济管理，促进企业的正常发展，对于国家经济的发展和人民生活水平的提高都具有重要的意义。所以，房地产企业在其发展过程中一定要加强自身的经济管理，促进自身的规范性发展，以保证企业在实现不断促进自身发展的同时，也可以有效促进国民经济的发展，为国家和人民带来更大的经济效益和社会效益。

结束语：

房地产企业经济的发展对于国家经济的发展有着重要的影响，促进房地产企业的健康、快速发展对于国家经济的发展具有重要的意义。因此，房地产企业要不断的改进和创新，加强自身的经济管理，保证经济发展的健康、快速，以有效的提高自身的市场竞争力，从而实现为国民经济的发展提供更多的动力，同时也促进人民生活水平的提高。

参考文献：

[2]王向前.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[j].黑龙江科技信息,,(04).

房地产经济管理论文

在目前我国大多数高校中，管理会计并没有得到应有的重视。高校在扩大规模和提升层次、推进管理机制创新方面出现了诸多问题，使得资金不能得到有效的管理和利用，这对高校来讲是非常不利的。在高校未来的发展中，只有不断的深化和加强经济活动的管理，根据自身发展的方向与特点，引入管理会计并使其发挥出应有的价值和优势，使高校财务工作更加高效、公平与透明，促进高校飞速发展，为国家和社会源源不断地提供优质人才。

2、高校经济管理中应用管理会计的有效途径。

管理会计是一门基于企业经济管理而产生的学科，对其经济活动的管理具有不可或缺的作用。针对高校财务工作中存在的诸多问题，只有加强经济活动管理工作，才能提高高校的竞争力和综合实力，促进其更好更快的发展。下文就管理会计在高校经济管理中较好的应用提出几点建议：

2.1转变传统观念由于传统的财务管理方法根深蒂固，使得我国高校对财务管理的意识较为薄弱，有些会计人员和领导对会计的认识仅限于算账、报账，认为管理是学校领导的事情，这种陈旧的观念和思想对高校的发展是极其不利的。因此必须转变传统观念，提高高校从业人员对管理会计的认识。首先必须增强高校主要领导人管理会计的意识，做好榜样，充分的考虑到会计人员在预测、决策、规划和控制中的作用。其次提高会计人员的管理会计应用水平，使其充分认识到管理会计的重要性，有效的控制资金流动，使资金能发挥出最大的利用价值，促进高校持续发展。

2.2提高会计人员综合素质财务管理对会计人员本身就是一种考验，在巨大金钱诱惑下能保持高度责任心和正义感是对一个会计人员综合素质最好的评价。人员的素质标志着企业的形象，只有提高员工的综合素质，才能使整个管理工作更加有序。在高校会计管理工作中，一些会计人员的专业知识和技能并不强，在工作中难免会出现诸多问题。为了防止会计人员在工作中出现较大的问题，避免重大的经济损失，就必须提高会计人员的素质。高校可以不定期组织员工进行专业技能的培训，和其他兄弟院校进行交流学习。同时对员工的处事态度、职业道德修养进行一定的提高，这样才能使得管理会计更好的应用于高校经济管理中。

2.3完善内部控制高校的发展与企业一样，需要对经济活动和资金进行有效的管理。因此学校相关部门和领导应该根据自身实际发展的特点，建立完善的内部控制管理制度，通过对资金使用流程、资金使用风险、资金利用率等资金管理制度的控制，与学校年初的计划相结合，强化资金预算控制，帮助学校领导人制定学校正确的发展决策，促进学校更好的发展。科学的控制管理制度能让学校资金有计划、有组织的使用，使会计管理工作在学校的发展中起到最大的促进作用。

2.4提高资金利用率为了高校能健康、可持续发展，高校在财务管理上一定要提高资金的利用率。当然，不仅要科学的管理现有的资金，还应该加速资金的周转，尽可能最大程度的提高资金利用率。可以合理利用信用，提前做好高校年度资金使用规划，适当延长支付期限，提高资金使用效率。

3、结束语。

总而言之，管理会计作为新兴的财务管理学科，对提高高校经济管理水平，高效管理资金有着重要的作用。尽管目前在高校推广与运用中遇到了诸多问题，但是只要高校能结合自身的发展情况，不断探索，并采取相应的措施，提高高校会计人员和领导管理工作的意识，完善内部控制机制，提高资金使用效率，这不仅对高校的发展起到积极的促进作用，还有利于促进整个社会和国家的发展。

作者：冯星单位：江西环境工程职业学院。

房地产开发项目管理难点

房地产开发公司管理制度

为了公司档案管理的统一性、完整性、规范性和安全性，充分发挥档案的有效作用，维护公司合法权益，防止档案丢失、损坏、被盗、受潮、蛀蚀等，特制定本制度。

（一）《中华人民共和国档案法》

（二）《国营企业档案管理暂行规定》

（三）《xx工业企业档案分类规划》

（四）《xx企业网、机关档案归档范围及保管期限》

（一）公司档案是指各职能部门及个人在房地产开发建设中所形成的，对公司有保存、查考价值的文字、图表、声像等各种形式的文件材料。

（二）公司档案是公司在各项工作中形成的全部档案的`总和，包括行政管理、营销策划、工程开发建设、财务审计、人事劳资、设备等。

（三）档案是公司的宝贵财富，必须坚持集中统一管理，按照《档案法》规定，任何部门和个人不得以任何形式和手段将应归档的文件、资料据为己有。

（四）公司档案由公司总工程师分管，行政隶属总经办。

（五）公司开发建设的工程项目各施工、监理单位应遵照本制度有关条款执行。

房地产开发公司管理制度

第一条为了加强公司各部门生产工作劳动保护，及建设工程项目中对承包方施工企业安全生产的监督管理，保护职工、施工企业为员在生产工作过程中的生命、健康及财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》等有关法规和规定，制定本制度。

第二条公司各部门的安全生产工作必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，并贯穿工程建设全过程。要坚持“管生产必须管安全”的原则，生产要服从安全的需要，实现安全、文明生产。

本制度所称建设工程，包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

第三条对在安全生产方面有突出贡献的团体和个人要给予奖励，对违反安全生产制度和操作规程造成事故的责任者，要严肃处理，触犯刑律的，交由司法机关处理。

第四条公司工程部是安全生产工作的管理机构，其职责是：全面负责公司的安全生产管理工作，研究制订安全生产管理措施，开展安全教育培训，实施安全生产检查和监督，调查处理安全责任事故等工作。

公司各部门及承包方施工单位，应当在工程部的指导下，负责对本部门、本单位职工进行安全生产教育，制订安全生产实施细则和操作规程，实施安全生产监督检查，贯彻执行工程部各项安全指令，确保生产安全。

第五条公司总经理是本公司的安全生产第一责任人，工程部安全负责人是本公司的安全生产主要负责人。

建设项目中，勘察、设计、工程监理、施工承包方及其他有关单位应当按照法规规定承担各自的安全责任，公司相关部门应当监督其落实情况。

第六条项目建设过程中，公司工程部负责向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。

第七条在工程项目勘察、设计、施工、工程监理等阶段，应当遵守国家有关法规，不得向相关单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求，不得无合理要求压缩合同约定的工期。

第八条工程部预算人员在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用，并按照程序报财务部门，各部门应根据职责积极予以配合落实。

第九条公司相关部门负责人员不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。

第十条工程项目建设应严格实行招投标制度，应当将相关工程发包给具有相应资质等级的施工单位。建设工程的新建、扩建、改建和拆除等活动，应当由具备国家规定的注册资本、专业技术人员、技术装备和安全生产等条件，依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程的企业承担。

公司工程部应当审查督促施工单位建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，制定安全生产规章制度和操作规程，并保证安全生产条件所需资金的投入。要对建设工程进行定期和专项安全检查，做好安全检查记录。

第十一条在建设项目现场安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施，必须由具有相应资质的单位承担。安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施，应当编制拆装方案、制定安全施工措施，并由专业技术人员现场监督。

施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施安装完毕后，安装单位应当自检，出具自检合格证明，并向施工单位进行安全使用说明，办理验收手续并签字，工程部应在整个建设验收过程中进行监督。

第十二条建设项目的现场办公、生活区应与作业区分开设置，并保持安全距离；办公、生活区的选址应当符合安全性要求。项目现场职工的膳食、饮水、休息场所等应当符合卫生标准。不得在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍。

施工现场临时搭建的建筑物应当符合安全使用要求。施工现场使用的装配式活动房屋应当具有产品合格证。

第十三条在建设项目现场应建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人，制定用火、用电、使用易燃易爆材料等各项消防安全管理制度和操作规程，设置消防通道、消防水源，配备消防设施和灭火器材，并在建设项目现场入口处设置明显标志。

第十四条项目建设过程中，应当向现场管理及作业人员提供安全防护用具和安全防护服装，并书面告知危险岗位的操作规程和违章操作的危害，积极宣传自我安全保护意识。

现场人员有权对施工现场的作业条件、作业程序和作业方式中存在的安全问题提出批评、检举和控告，有权拒绝违章指挥和强令冒险作业。

在建设项目中发生危及人身安全的紧急情况时，相关人员有权立即停止工作或者在采取必要的应急措施后撤离危险区域。

第十五条建设项目的主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员应当经建设行政主管部门或者其他有关部门考核合格后方可任职，在签订施工合同时，应审核施工单位相关管理人员和技术人员的资格、职称证明材料。

第十六条负责建设项目的公司相关部门应当监督落实施工单位为施工现场危险作业的人员办理意外伤害保险。

意外伤害保险费由施工单位支付。实行施工总承包的，由总承包单位支付意外伤害保险费。意外伤害保险期限自建设工程开工之日起至竣工验收合格止。

第十七条工程部应当监督施工单位开展安全事故的预防及处理工作，根据建设工程施工的特点、范围，对建设项目现场易发生重大事故的部位、环节进行监控、制定施工现场生产安全事故应急救援预案。实行施工总承包的`，由总承包单位统一组织编制建设工程生产安全事故应急救援预案，公司工程部审核落实。公司、工程总承包单位和分包单位按照应急预案，各自建立应急救援组织或者配备应急救援人员，配备救援器材、设备，并定期组织演练。

第十八条施工单位发生生产安全师事故，应当按照国家有关伤亡事故报告和调查处理的规定，及时、如实地向公司工程部通报，同时向负责安全生产监督管理的部门、建设行政主管部门或者其他有关部门报告；特种设备发生事故的，还应当同时向特种设备安全监督管理部门报告。

实行施工总承包的建设工程，由总承包单位负责上报事故。

第十九条发生生产安全事故后，事故现场有关人员应当立即报告工程部负责人。负责人接到事故报告后，应当迅速采取有效措施，协助施工单位采取措施组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，并按照国家有关规定立即如实报告当地负有安全生产监督管理职责的部门，不得隐瞒不报、谎报或者拖不报，不得故意破坏事故现场、毁灭有关证据。需要移动现场物品时，应当做出标记和书面记录，妥善保管有关证物。

第二十条建设工程生产安全事故的调查、对事故责任单位和责任人的处罚与处理，按照有关法律、法规的规定执行。

第二十一条项目建设现场易燃、易爆物品的运输、贮存、使用、废品处理等，必须设有防火、防爆设施，严格执行安全操作守则和定员定量定品种的安全规定。

第二十二条易燃、易爆物品的使用地和贮存点，要严禁烟火，要严格消除可能发生火种的一切隐患。检查设备需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关负责人批准，在专人监护下进行。

第二十三条公司各部门管理范围内有下列情形之一，疏于管理，造成严重后果，构成犯罪的，依法追究主要负责人和其他责任人员的刑事责任：

（二）使用不符合国家或者行业安全生产标准的设备、设施的；

（三）使用危险性较大的设备未按规定进行监测检验或者未取得安全使用证的；

（四）未为从业人员提供符合国家或者行业安全标准的劳动防护用品的；

（五）对重大危险源未登记建档，或者未进行评估、监控，或者未制订应急预案的；

（六）经营、储存、使用危险物品，未严格执行国家有关规定的。

第二十四条不服从管理，违反安全生产规章制度或操作规程造成伤亡事故，构成犯罪的人员，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条公司建立安全生产奖罚考核体系，设立安全生产奖励专项费用，与安全生产年度考核结果挂钩。

第二十六条管理范围内发生伤亡事故和重大经济损失的部门，根据情节轻重和责任大小，对事故单位安全生产责任人和有关责任人员分别给予相应处分。

第二十七条对安全生产责任人和有关责任人员的处分，按公司人事管理权限做出处罚决定；对安全生产责任人和有关责任人员的经济处罚，按公司财务有关规定执行。

第二十八条签订电梯订货、安装、维修保养合同时，须遵守有关安全规定要求。

第二十九条本制度由公司工程部负责解释。

第三十条本制度从下发之日起执行。

房地产开发管理工作的汇报

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：

1.1项目风险管理薄弱。

房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的.投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

1.2项目成本管理问题。

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

房地产开发建设管理制度

第一条本制度适用于各地区公司工程项目的招标工作。非工程类项目参考本制度执行。

第二条除预算金额20万元以下（含20万元）及集团下属公司承建的项目可选择招标或议标外，其他所有项目的发包必须进行招标；地区公司20万元以上（不含20万元）工程类项目的议标，必须报集团主管招投标的副总裁审批，同时将审批结果抄报总裁阅。若副总裁无法决定的，报集团总裁审批决定。

第二章招标工作流程

第三条招标项目的立项：原则上需求部门负责立项，立项书必须包括项目概况及单位资质要求，并经公司负责人签名同意。所有项目由地区公司招投标部牵头组织招标策划会，公司负责人主持。

第四条投标单位的征召

1、投标单位的资格要求：必须是品牌和综合实力全国30强单位、本省前5强或国际着名品牌和企业；确无全国及全省行业排名的，入选企业应为行业领先企业。

2、地区公司负责人汇总由征召小组（招投标部、总工室及采购部）采用背靠背原则分别在网上搜索各10家以上单位，由地区公司负责人独立筛选确定拟入选单位并亲自或指定专人（一人）向入选单位发正式公函，表达初步建立合作关系的愿望，向入选单位落实具体情况，邀请有合作意愿单位的第一负责人见面，或根据需要由地区公司负责人带队对最终入围单位进行考察，确定合格投标单位。

第五条区域合作伙伴单位库

1、区域合作伙伴单位库是指地区公司经过征召流程合格的地区级单位库，单位库单位的属地原则上是本地及邻近地区。

2、主体区域合作伙伴由地区公司负责征召、考察，合格的单位名单提交给集团招投标中心，经集团主管招投标中心副总裁或以上领导约见，合格的进入集团主体区域合作伙伴单位库，由集团招投标中心使用。

3、区域合作伙伴单位库必须报集团招投标中心备案，每次更新同时报备。

4、每类别区域合作伙伴单位数量5―8家，每年需对单位库进行维护，入库单位有效期二年。

5、地区公司做好对区域合作伙伴单位库的保密工作，严禁外泄（包括集团内地区公司之间）。

6、区域合作伙伴单位库原则上严禁跨区使用。

7、只有区域合作伙伴单位库内的单位才能参与投标，集团招投标中心可根据需要增加战略合作单位。

8、每次使用单位库的单位都必须经过地区公司第一负责人审批。

第六条招标文件的编制及会审

1、地区公司自行招标项目的招标文件由地区公司招投标部负责编制；集团组织招标的项目由地区公司负责编制招标文件，集团招投标中心进行修改定稿。招标文件原则上按集团的标准格式编制。招标文件必须附合同文本，合同文本原则上采用集团合同管理中心下发的标准合同范本。

2、对于具备量化条件的项目必须编制量化清单（例如工程量清单），并将其作为招标文件的重要组成部分。

3、工程类设计施工捆绑招标的项目应在招标文件中明确统一标准的设计条件，并由总工室制订必须要控制的标准或要求。

4、招投标部根据需要可组织立项部门、合同管理部及其他相关部门对招标文件进行会审，招标文件由主管领导审批。

第七条招标文件的发放及招标答疑

1、地区公司招投标部负责发标及招标答疑，招标答疑必须采用书面形式集中解答，投标单位数量达到三家（含三家）以上方可发标。

2、在投标单位领取招标文件、递交投标文件时应核对对方人员的身份证原件、法定代表人身份证明或法人授权委托书。

第八条开标及定标

1、开标必须有公司领导参加，由招投标部牵头组织，现场开标人员不得少于5人，其中招投标部必须2人以上，合同管理部、监察分室各1人以上。

2、若有技术标，技术标与经济标应同时开标，开标前应检查投标文件的密封是否完好，回标单位少于3家的.不得开标，不符合招标文件要求的投标文件作废标处理。

3、由地区公司总工室牵头组织技术标封闭评审，如涉及到施工工艺的，由工程技术部牵头组织技术标封闭评审（必要时可外聘专家参加），并当场确定评定结果。技术标只涉及施工组织方案的不进行评审，定标后技术标存档备查。

4、中标原则：原则上投标总报价最低的单位中标。

5、经济标采用内部公开开标，并当场由各投标单位单独进行二次报价，开标小组在技术标评审结果上，当场确定拟中标单位。严禁二次报价之后再次接受其他投标单位的价格调整。

6、预算金额在300万元以上且细项子目在15项以上的投标项目，开标后经分析，投标结果达到要求的，原则上报价最低的投标单位中标；达不到要求的进行第二次投标和开标，原则上第二次报价最低的投标单位中标。

7、经济标评审必须对所有细项子目作列表对比分析，严禁简单以总价对比的方式上报预决算审计部。

8、工程招标的审批：招投标部将100万元以下项目的定标结果报地区公司预决算部审核后由地区公司负责人审批；100万元以上300万元以下（含300万元）的项目的定标结果经地区公司负责人签署意见后报集团预决算审计部审核，再报集团主管招投标的副总裁审批；300万元以上1000万元以下（含1000万元）的项目，再报集团总裁审批；1000万元以上的项目，再报集团董事局主席审批。

9、履约过程中由于设计变更导致工程内容变化涉及增加新工程子目以及原集团定标仅涉及工程量增减的补充定标，增加金额在20万元以下（含20万元）的项目，报地区公司预决算部审核后由地区公司负责人审批；增加金额在20万元以上60万元以下（含60万元）的项目，经地区公司负责人签署意见后报集团预决算审计部审核，再报集团主管招投标的副总裁审批；增加金额在60万元以上的项目报集团总裁审批后，再报董事局主席审批。

集团预决算审计部审核时间：永久用电、永久供水3天；消防、供暖4天；其它类2天。

第三章合同谈判与合同签订

第九条招投标部（必须2人及以上）与中标单位进行合同谈判，并做好谈判记录。

地区公司负责人签署意见后报集团合同管理中心审核，再报集团主管招投标的副总裁审批；1000万元以上的再报集团总裁审批。集团预决算审计部的定标价格审核报告作为合同报审的附件。

第十一条合同签订后，招投标部和合同管理部组织对立项部门及相关部门进行合同

交底。

第四章招标工作的管理

第十二条集团招投标中心对地区公司的工程招投标进行管理、监督、检查，每季度对每个地区公司工程招投标项目的10%进行抽检。管理中心负责考核。

第十三条地区公司招投标部应在招标完成后3天内及时准确建立招标台帐，未完成的每次扣罚招投标部经理500元，扣罚地区公司负责人500元。

第十四条招投标部未在每月5日前及时准确上报招标项目月报表的，每次扣罚招投标部经理500元，同时扣罚地区公司负责人500元。瞒报或故意拖延不报造成集团招投标中心无法完成抽检的，上报集团董事局领导。

第十五条招投标部未按时组织招标策划会并形成会议纪要的，每次扣罚招投标部经理500元，同时扣罚地区公司负责人500元。

第十六条招投标部未及时、完整提供招标立项资料的，每次扣罚招投标部经理500元，地区公司负责人500元。

第十七条地区公司上报定标资料，无细项子目分析表的，预决算审计部有权拒收，并将情况反馈招投标中心，招投标中心每月将此类问题汇总报管理中心予以问责。

第十八条集团招投标中心在地区公司抽查中发现违反招标管理制度的，每处每次扣罚招投标部经理100元，同时扣罚地区公司负责人100元，发现重大问题的上报集团董事局领导。

第十九条集团招投标中心每月31日前将考核结果报管理中心。

第二十条集团招投标中心对地区公司的检查，按《zz地产集团招投标管理办法》执行。

第五章招标纪律

第二十一条各地区公司所有工程项目的招标工作，（含对永久水、永久电、燃气等公共设施类项目市场状况的调研）必须由招投标部独立负责。任何部门及个人不得推荐投标单位，不得打探招标工作情况，不得泄露所配合招标工作的信息，不得有任何干预招标工作的行为。

第二十二条开标期间，监察室负责开标现场所有工作人员手机集中存放。

第二十三条参与招标的各部门独立运作，禁止相互串通、干预。

第二十四条所有参与招标工作的人员不得接受投标单位的任何宴请、馈赠，不得与投标单位发生任何经济往来。

第二十五条评标小组成员须严格保守机密，应对有关招标资料承担保密责任，在定标前不得泄密、公开。

第二十六条招标人员必须注意保存并慎重地使用在履行工作职责时所获取的资料，严禁以此谋求任何个人利益，严禁以有损于公司利益的方式滥用上述资料。

第二十七条凡违反招标纪律的，交集团监察室查处。

房地产开发管理工作的汇报

目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下，cpi指数居高不下，地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升，房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来，地产业将逐渐成暴利—微利—薄利行业转变，房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展，就必须提高自己的核心竞争力，加强企业的成本管理。同时，在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润）直接挂钩的重要环节。

房地产开发成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。“成本管理”的最终目标是将成本合理的揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化，成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益—提升价值。房地产成本主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用等组成。

房地产开发建设管理制度

1、总工室须在每期楼宇三层会验后3天内，将确认的实际施工图纸提交给预决算部和开发部。会验后确定的施工图含地下室、裙楼、住宅、天面、机房等平面图及阳台飘窗大样图，并加盖总工室章，总工室不得自行变更。没有及时提供图纸或未能按时索取图纸的，扣罚总工室主任、预决算部、开发部经理各500元。综合计划部考核。

2、三层会验下发图纸后，预决算部在7天内完成预售面积的计算；同时开发部委托当地房管局或房管局认可的测绘公司进行面积测绘，并在三层会验后10天内取得预测结果，并于1天内提交预决算部复核。预决算部在7天内完成复核、协调并确认后，在1天内将面积确认结果报集团预决算审计部审核。开发部没有及时取得测绘结果的，扣罚开发部经理500元。预决算部没有按时完成审核的，扣罚预决算部经理500元。综合计划部考核。

第一百一十三条确权面积

1、在竣工验收后45天内开发部必须取得测绘公司实测的确权面积，提交给预决算部；并于10天内取得面积实测结果。没有按时完成的，每延迟一天扣罚开发部经理50元。营销部考核。

2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、测绘公司共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司负责人签名后1天内报集团预决算审计部备案。未及时复核，每延迟1天扣罚预决算部、开发部经办人100元，部门经理50元。由集团预决算审计部考核。

第一百一十四条开发部、预决算部必须准确做好商品房面积计算及审核工作，套内建筑面积误差比必须控制在―0。3%至―0。6%（含本数）范围内。超过此范围的户数占该期楼宇总户数30%的，每超1%，扣罚开发部经理、预决算部经理各50元；如其中又出现套内建筑面积误差比超出0至0。6%（含本数）或―0。6%（不含本数）至―3%范围的，每户扣罚开发部经理、预决算部经理各50元。倘若出现面积误差比绝对值超过3%的，每户扣罚开发部经理、预决算部经理各200元（注：面积误差比系指实测计价面积与合同约定计价面积之差与合同约定计价面积之比）。营销部考核。

第一百一十五条工程部未严格按施工图纸施工，造成套内建筑面积误差比绝对值在0。6%以上（不含本数）至1%以内的，每户扣罚工程部经理50元；套内建筑面积误差比绝对值超过1%的，每户扣罚工程部经理200元。营销部考核。

第二节确权考核办法

第一百一十六条地区公司开发部必须在《商品房预售许可证》取

得后3个月内办理完毕该期楼宇的门牌号码审批手续。否则，扣罚开发部经理500元。营销部考核。

第一百一十七条地区公司开发部必须在取得《房地产权属证明书》6天内办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。否则，每迟一天扣罚开发部经理100元。营销部考核。

第一百一十八条《房地产权属证明书》每出现一次错误或漏项，扣罚开发部经理100元。营销部考核。

第一百一十九条商品房分户图出现错误或漏项，每出现一户，扣罚开发部经理100元。营销部考核。

第三节开具购房发票（办证联）考核办法

第一百二十条财务部未能在收到营销部提供须开购房发票清单3天内开具购房发票（办证联）交营销部的，每迟一天，扣罚财务部经理50元。营销部考核。

第一百二十一条财务部、营销部遗失购房发票（办证联），每遗失一张，扣罚财务部经理、营销部经理各500元。综合计划部考核。

第四节办理房地产权证考核办法

第一百二十二条营销部必须在确权归档后6天内，将整理完毕的该期楼宇办证资料报房管部门，并将房管部门收件回执及送案表复印后存档。每违反一次，扣罚营销部经理100元；未能做好收件回执及送案表的存档工作，每次扣罚营销部经理50元（经催收未收到资料的除外）。综合计划部考核。

第一百二十三条营销部必须在报案后45天内，办理完毕该期楼宇的《房地产权证》。如在46―60天内完成的，每户扣罚营销部经理5元；如在61―90天内完成的，每户扣罚营销部经理10元；如超过90天完成的，每户扣罚营销部经理15元。综合计划部考核。

第一百二十四条在《房地产权证》的报批过程中，每错报一户，扣罚营销部经理100元。综合计划部考核。

第一百二十五条办理完毕的《房地产权证》出现错误，而报案人员未发现的，每户扣罚营销部经理100元；发现错误而未在2天内报房管部门更改的，每户扣罚营销部经理100元。综合计划部考核。

第一百二十六条营销部办证经办人员未分类管理好业主资料、回执，出现《商品房买卖合同》、《抵押备案证明》等办证资料遗失情况的，每发现一次，每份扣罚营销部经理1000元。综合计划部考核。

第七章其它

第一百二十七条本制度在地区公司内部的执行由综合计划部负责监督，并于每月底前汇总考核结果，每月5日前经董事长批准后交财务部执行；考核结果于每月8日前报管理中心备案。对于集团各部门的考核，由地区公司综合计划部汇总提出，管理中心负责考核。

第一百二十八条本制度自下发之日起执行，如有规定与本制度不一致的以本制度为准。