ID：9243319
时间：2024-01-14 22:44:11
上传者：LZ文人金融是指人们在日常生活和经济活动中利用货币进行资金融通和风险管理的一门学科。这是一些金融行业的热门趋势和前景分析，供大家参考和探讨。
金融业的快速发展,需要大量高素质的金融专业人才.而金融人才培养离不开金融学科建设,学科建设为人才培养奠定基础,人才培养为金融事业的发展提供保障.为此,必须通过加强金融学科建设,为社会输送高质量的.金融人才.
作者：刘尚荣作者单位：青海大学财经学院投资经济系,青海西宁,810001刊名：改革与开放英文刊名：reform&openning年，卷(期)：“”(22)分类号：g64关键词：金融人才培养学科建设
首先通过对在校大学生进行问卷调查，对第一线的学生需求进行详实分析，达到佐证金融会计实践教学重要性及寻找实践教学有效途径的目地。问卷主要涉及金融会计学科和实践教学领域，对涉及金融会计课程实践教学的相关问题做了分类调查，分为三大类。
二、问卷调查结果统计分析。
问卷系统调查了金融会计及实践教学这2个重要概念在研究对象中的认知情况。通过对第一手资料的详实统计和分析，结果如下：
第一类问题主要调查学生学习金融会计课程的前期基础。
受调查对象为经济类专业学生，已学过基础会计，正在学习金融会计。对于希望通课程学习获得什么，在可复选的情况下78.64%的同学认为是基础但重要的记账方法，61.17%的同学认为是最新金融会计资讯，75.73%的同学认同熟练的操作技能，60.19%的同学则选具体详实的会计分录，大多数同学认为金融会计课程十分重要并希望从中获得至少一项甚至多项的知识和技能。问及对金融会计和企业会计看法，94.17%的同学认为二者不同但有相通之处，48.54%的同学认为金融会计较难，41.75%认为两者都难。35.92%的同学认为熟悉金融会计，而47.57%的同学两者都不熟悉。89.32%认为两种会计都非常重要。15.53%的同学学习金融会计出于课时学分压力，78.64%的同学学习金融会计的动力来源于将来工作需要。但只有0.97%的同学出于各种考虑考取了会计专业相关资格证书。统计结果反映了作为经济类专业必修课程，金融会计对于希望将来从事金融行业的同学来说是既期待又怕受伤害，近半数同学认为金融会计非常难，而另外大多数觉得会计都非常难。而且只有1/3同学表示熟悉企业会计，近半数同学两者都不熟悉，几乎没有同学获得相关资格证书，这虽然和同学们精力有限有关，但也侧面反映了同学们学习会计特别是金融会计的前期基础不扎实，为我们的教学工作提出了更高的要求和新的挑战。另外近4/5的同学表示自己学习金融会计课程源于将来工作的需要，说明同学们已经意识到学习重要知识和技能对于自己未来的重要性,也为我们后面进行金融会计实践教学打下了良好的“群众”基础。
第二类问题主要调查学生对于实践教学的了解情况。
调查结果如下图：对于实践教学，47.57%的同学表示略知一二，而48.54%表示不太清楚，但不管是否清楚，64.08%的同学认为实践对于教学很重要，想通过实践教学更好地学习课程，32%的同学认为比较想学，只有0.97%的同学不喜欢也不想学。61.17%的同学认为实践教学的作用是能更好地了解理论课程，而41.75%的同学表示对于将来工作有帮助。对于实践教学的现状，39.81%的同学认为现阶段各学校基本上都以理论教学为主，很少有实践教学，也有40.78%的同学意识到尽管目前以理论教学为主，但是实践教学已经越来越受到重视。还有21.36%的同学提出，虽然很多学校都在提倡实践教学，但是实施情况大多不到位。针对第二类问题即学生对于实践教学了解情况的调查，近半的同学不太了解实践教学是什么，而其他也大都一知半解，这和实践教学在我国各校的实施情况有关。那就是提得多，做得少。连老师都不一定了解，更何况学生。即使如此，仍然有近三分之二的同学意识到实践教学非常重要，另外大部分也认为可以或值得学习，学生们普遍认同实践教学的重要性和必要性。在同学们眼中，目前各高校和学科对于实践教学的实施情况并不理想，近2/5的同学认为实践教学很少，但是另外2/5的表示看到实践教学越来越受到重视，但是不少同学提出很多实践教学只是停留在纸上谈兵的阶段。实践教学的目的是做到行知合一，而实践教学本身更应该积极地付之于实践，这样才能真正地发挥它的作用和职能。
第三类问题将金融会计课程和实践教学结合，用以了解当前学生对于在金融会计课程中推行实践教学的看法及建议。
这是在具体课程中如何实施实践教学的问题，非常具有针对性。首先，56.31%的同学认为金融会计课程和实践教学密不可分，40.78%的同学认同实践教学和实际的具体课程比如金融会计可以结合起来更好地为教育服务。29.13%的同学认同可合并成一门课程，但是理论为主，实践为辅。44.66%的同学认为教学过程中，需要加重实践教学的比例。甚至有27.18%的同学提出以实践为主，理论为辅。并且在同学们心目中实践教学的形式多种多样，可以复选的情况下，53.40%的同学认同案例教学，认为采用讲解案例的方式可以让大家更好地了解实际操作。45.63%的同学希望采取多媒体教学，通过图文并茂的方式讲解实际操作。68.93%的同学希望能够进行实验室教学，通过实验模拟操作，或通过相关软件锻炼动手能力。还有71.84%的同学希望能够提供户外教学，通过带领大家直接参与业务，以实习的形式进行实际操作。而且在复选情况下，91.26%的同学都认为具体的实例演示是至关重要的，80.58%的则侧重于操作规则的讲解，还有77.67%和63.11%的对技能的训练和凭证的演示非常在意。从调查结果可以看出，绝大多数同学希望能将金融会计课程和实践教学更好地结合在一起，认为实践教学最大地好处在于可以帮助更好地理解理论课程，而且从长远角度讲对将来工作也十分有利。当然大多数还是非常理智地选择理论教学为主，但是强调要加强实践教学比重，这和现在实践教学的困境以及高等教育的理念都非常吻合，值得我们在教学研究和改革过程中予以重视。而且很多同学都一针见血地指出了当前实践教学的不足，那就是提多做少，这也是我们日后要逐步改善的问题。而且同学们根据自己的经历和偏好，给出了他们心目中倾向的金融会计实践教学方式，最受欢迎的是实习型的户外教学，其次是模拟型的实验室教学，再次才是最常用的案例教学和多媒体教学。通过了解同学们心中的所感所想，为我们今后教学进步提出了宝贵的参考。
三、金融会计实践教学启示。
1.选择好的教学工具是关键。
实践教学不仅仅需要好的理论教材，还需要很多辅助的工具。不管是采用课堂演示，实例演习，操作示范还是实训模拟，都要寻找到适合的教材及工具。如课堂演示需要多方面的配合，多媒体，影音设备，教学视频的制作都需要花费大量的人力物力。而实例的演示和操作示范更需要多方面的支持，不仅教师要具备多方面的知识储备还要求要较高的实际操作能力。而作为全方位训练的实训模拟，更要求有健全的实验制度和便利的实验设备及详细的实验教程。别人的教材不一定适合我们的情况和学生的实际，因此就要求教师在使用教材的过程中进行适当的删减和补充，尽量加入自己的心得体会。甚至鼓励教师在积累一定经验的基础上自行研发教材和其他工具，以达到教学用相结合的最佳效果。
2.教学方式的多样化和模拟化。
金融会计学由于跨专业学科的知识结构特征以及对实践的需求，因此要求能够运用灵活多样的教学手段和方法，以提高理论和实践教学的双重效果。譬如采用实物、图片、幻灯、录像等辅助教学手段，以形象直观和内容上的丰富多彩以及形式上的交互性提高学生的学习兴趣。另外可采用情景教学、案例教学、活动教学等灵活的教学方法帮助学生理解，还可以打破传统的教学和单一的评价模式，将“岗位模拟”和小品演绎方式运用于教学，以发展性教学评价贯穿于教学始终，引导学生自主创造性地发展，并注重学生创造性精神和能力的体现。针对不同的学习阶段和学习计划，建议采用循序渐进的方式，先在课堂上通过多媒体等辅助设备，以演示的方式，引导学生将课堂中的知识吃透，然后再结合案例分析和具体的'实例演习方式，达到真正了解实际操作及培养动手能力的目的。
3.授课老师自身知识技能储备及理论考试和实践考察的配合运用。
采用理论教学与实践相结合的复合式教学方法，对授课老师和学生都是一种挑战。要求教师不仅有理论知识，而且能密切关注银行业务发展并搜集相应材料。其次要求教师能够总结案例，调动学生参与的积极性。在银行业务模拟实验教学中还需要教师熟悉各种单据的处理流程，熟悉银行计算机处理程序。最后还要能合理分配理论、案例、实践课程的教学时间，在保证学生掌握课本知识的基础上增强运用知识解决问题的能力。金融会计学课程跨学科难度较大，对实践教学的教学要求颇高，因此在考试形式的选择方面不必拘于旧式，可根据学生掌握程度，做出适当的调整，比如成绩中实践考察成绩的占比，理论考试中金融知识和会计操作的比例，客观题和主观题的分布。另外，考试中还可以提供一些范围和难度适宜的扩展题作为加分题或者选做题，给以学生充分的自主学习和选择的权利，以求达到理论实践教学的双丰收的效果。
4.培养“教师引导，学生动手”的教学模式。
在教学过程中尤其要注意培养学生的积极性和动手能力。学生了解某种业务的所需凭证及核算过程后，可运用实践模拟方式，通过学生亲自传递凭证、操作模拟金融会计核算的某阶段或全过程。以此来加强学生对理论概念的理解，并能在头脑中形象的、清晰的呈现出业务操作的全过程。从而达到加深对这一业务核算的理解的目的。学生通过具体的实践,加深了对所学基础知识的理解,系统地掌握了金融会计各个环节的基本技能,同时发现自己知识上的不足并予以及时补救。事实证明,金融会计实践教学可以激发学生专业兴趣,启发学生对专业理论的认知,发展和完善学生发现问题和解决问题的能力,也可以促使教师建立起全新的教学理念,为未来社会培养合格人才。
(一)市场风险。指市场价格变动造成亏损的风险。这里的市场格变动包括利率、汇率、股票、债券行情变动等。管理市场风险，要的是要及时、准确地评估市场价值，随后计算总敞口额度，严格交易程序，模拟在市场崩溃或流动性引发价格剧烈震荡情况下交易者的承受能力，即所谓“压力测试”。
(二)信用风险。即交易合约的对方无力履行义务的风险。与市场风险一样，控制信用风险也是要测定和估算衍生商品的敞口头寸，并使敞口头寸与所确定的交易对方的信用额度相匹配，然后可以像传统信贷业务一样，控制和减少风险。
(三)流动性风险。是指由于缺乏合约对手而无法在市场上找到出货或平仓机会的风险。一是市场业务量不足或无法获得市场价格而造成的市场价格风险;二是由于用户流动资金不足出现合约到期时无法履行支付义务或无法在市场上出现逆势时按要求追回保证金而造成的金流动风险。对流动性风险管理的有效措施是利用多元化投资组合来实现降低风险。
(四)运作风险。即人为因素或交易、清算系统故障而造成失误蒙受亏损的风险，它们本质上均属于管理问题。因此重点应放在提高管理人员和业务操作人员素质，提高计算机处理系统的效率，并在内部管理上实行职责分开，以确保风险处在可控制及可承受的范围。
(五)法律风险。指因合约在法律上的缺陷或无法履行导致损失的风险。在管理中，首先应保证一批熟悉衍生金融工具的专家参与交易法规的制定。另外，应尽量改善内部风险管理，增强交易透明度和披露要求，强化安全的结算制度以控制法律风险。
(一)从衍生金融工具自身的特点来看,风险产生的主要原因是标的资产价格的波动性。因为标的资产的未来价格不仅受供求关系的影响,还受到政治环境、经济政策、投资者或消费者的心理预期以及人为操纵等众多因素的影响。另外,合约双力的信息披露存在很大的局限性,如有关会计处理方法、衍生产品真实质量等重要信息通常未能在合约中得到充分披露,而合约双力在合约执行过程中的信息不对称性也极易引发信用风险。
(二)从宏观层面上看,金融衍生工具风险产生的原因之一在于制度根源,即金融体系的固有缺陷和金融衍生市场不完全有效在现实中则往往表现为国内金融机构的投机失败和国际游资的肆意炒作引发。这些都会加重市场的不确定性和信息的不对称性,扭曲资本价格。风险产生的原因之二是实体经济金融虚拟化。金融体系中的储蓄并非全部转化为投资,而是一部分进入实体部门,转化为实物投资,另一部分滞留在金融体系中,成为虚拟资本,并没有实物资本与之相对应。虚拟资本在追求价值增值运动过程中有脱离实体部门的趋势,在特定的条件下会走向泡沫经济。而衍生金融工具正是金融虚拟性最强的虚拟资本。
(三)从微观层面上看,风险的产生主要与企业管理层的风险偏好以及企业的内部控制制度尤其是与企业的风险管理机制是否健全和是否得到有效执行有关。管理层的风险偏好对衍生金融工具交易具有举足轻重的影响。风险爱好型管理层对于投机业务则跃跃欲试,很容易形成赌博心态,从而给企业带来巨大的风险。
为完善企业金融衍生工具的风险管理整体框架,形成会计视角风险监控体系的整合，笔者认为,企业的金融衍生工具业务会计视角的风险监控框架应包含几个方面：
(一)建立企业总体的衍生金融工具业务风险管理战略。企业衍生金融工具业务的风险管理总体战略必须首先同会计控制技术的风险量化、风险预测、风险的披露相结合,才能真正实现风险管理体系的会计视角整合。会计视角的风险管理首先必须识别不同品种金融衍生工具的风险类型、量化某一时点的在风险头寸以及风险调整后的损益。
(二)建立企业会计视角的风险监控业务流程。
会计视角风险监控业务流程是确保企业内部的所有金融衍生工具风险都在被有效管理的一系列活动。业务流程包含以下几个程序:1.识别风险。这是风险管理过程中在会计视角下的定性分析部分,非常重要但常被企业忽视。2.风险评估。通过风险评估可以判断企业的某项金融衍生工具交易、风险管理战略和避险业务从风险调整的角度看是否相宜。3.规范企业金融衍生工具的业务操作规程。4.对风险头寸量化和控制。会计视角的风险测量和控制是会计核算技术风险监控系统的基础部分。因为会计视角的风险量化承担着定量风险和判断风险程度是否和设定的风险偏好相适应,而会计视角的风险监控则是诸如设定权限和防止越权行为等措施的基础。
1.明确内控体系中的风险信息传输系统规定经办人员进行衍生金融工具业务前应提交的说明文件,特别是避险目的的衍生金融工具业务,因经济实质的避险交易不一定符合现行会计准则中规定的避险会计规范,为避免企业因无法适用避险会计从而使企业会计报表造成大幅度波动,应向董事会风险管理委员会提交被避险项目的相关资料及避险策略资料。
2.建立内控体系中的风险评估制度，明确会计人员应承担衍生金融工具业务避险有效性的后续评估职责。会计人员应在会计期中或会计报表日向董事会的风险管理委员会提交衍生金融工具风险头寸量化信息、公允价值计量的依据、特定金融衍生工具交易避险有效性的后续评估。财务部门还要将风险头寸按公允价值计量,并利用相关模型进行压力试验,进行整体综合考虑。
《金融会计》课程是一门特殊的专业会计，是把会计的基本原理和基本方法运用到金融企业这一特定部门的行业会计。该课程属于专业课程，专业技术性较强，具有很强的实际操作性，涉及金融相关知识，应在学习《会计学》、《财务会计》、《金融学》、《商业银行实务》等课程之后开设本课程。由于与《财务会计》中以工业企业为主的业务核算区别较大，不容易接受，有一定的难度。因此，在金融会计教学方面也容易出现问题。
笔者通过对部分开设《金融会计》课程的财经院校的调查，总结课程建设方面存在的主要问题如下：
（一）课程重视不够，地位有待提高。
该课程的性质从部分高校教学计划来看，主要在金融学、会计学专业两个专业开设，大部分为必修课，还有部分院校是选修课。绝大部分院校都未将该课程列为重点课程或精品课程。学分一般为2—4学分。课时最高的64课时，最少的是24课时。从以上情况可以看出，该课程地位较低，学校重视不够。
（二）选用教材质量参差不齐，部分教材内容较陈旧。
笔者通过了解目前国内高校使用金融会计教材的情况，发现各高校采用的教材参差不齐，有的采用最新的二十一世纪系列教材或十一五规划教材，而部分院校采用的还是新会计准则发布前出版的教材。其中有个别教材质量较差，内容缺乏创新。这就导致教学内容陈旧，不能适应新准则变化的需要。
（三）教学内容不能保证教学目标的实现。
金融会计应涉及商业银行、保险公司、证券公司、信托投资公司等金融企业的会计业务。但从各高校网站发布的教学大纲来看，由于课时的限制，部分院校的教学内容只涉及商业银行会计业务，而保险公司会计、证券公司会计等业务都没列入教学内容。课程名称为《金融会计》，实质上就是《银行会计》。大大缩小了课程的覆盖面，也就难以保证教学目标的实现。
金融会计因其特殊性，很多高校在教学中都设有实验课。以做到理论联系实际，提高学生的实际操作能力。但由于各高校实践教学的条件、教学手段等原因，造成实践教学效果不尽人意，学生毕业后到了银行或保险公司等单位不能马上适应工作的情况。
从目前部分院校建成的'实验室情况来看，其条件还不能满足实践教学的需要。条件好的院校建设了金融会计模拟实验室，配备了计算机和相关的财务软件。主要采用金蝶或用友财务软件。基本能满足教学需要。而条件差的、缺少资金的院校只建立了手工模拟实验室，实践教学只是根据单项实验资料填制几张凭证、登记几个简单的账簿而已。这样的实践教学效果差，完全不能满足教学的需要。
除了硬件条件差外，实践教学的课时也较少。有的院校开设的实验课为12课时，而少的只有4课时。实验课课时太少，也是造成实践教学效果差的一个原因。
在金融会计实践教学中存在的另外一个问题是财务软件。高校实验室购买的财务软件基本都是院校版或教学版，而像商业银行使用的都是从知名软件公司定制的软件。这也是造成实践教学与实际工作脱节的原因之一。
（五）师资方面存在的问题。
从金融会计课程师资来看，很多老师都是从财经类院校毕业后直接到教学岗位从事教学。尤其是年轻老师，他们学历较高，基本上都是硕士或博士。但通常缺乏实践经验，尽管掌握了扎实的理论知识，但对实际工作缺乏了解，这样就很难培养出能够理论联系实际的应用型财经人才。
（一）重视课程建设，提高课程地位。
笔者希望各财经院校提高该课程的地位，建议将《金融会计》定为金融学、会计学专业的必修课。有条件的院校应将该课程设为重点课程或精品课程。学分定为4学分较为合适，学时调整为64课时。也就是每周4课时左右。这样做既能提高学生对课程的重视程度，也为完成教学任务提供了时间上的保证。
（二）选用最新出版的优秀教材，以适应教、学双方的需要。
选用教材的质量优劣，既影响到教师讲授内容的教学质量，也影响学生自学的需要。以笔者教学经验看，如果某位老师选用的教材不新或不好，学生的反应较为强烈，意见很大。原因很简单，学生花钱买教材，就希望教材质量好，有较高的使用价值。因此，为了对教学、学生负责，选用的教材一定要过关。
此外，结合本人的教学经验，想对金融会计教材的编写提一点建议。这是很多教材共存的问题，就是对银行实际会计工作的流程，实际案例等介绍较少。并且各商业银行在部分业务上采用的具体核算方法还是有差异的。如银行系统内资金汇划等业务，各行采用的科目，核算方法是不完全一样的。各有各的做法。所以，笔者建议编者中应邀请商业银行尤其是已上市银行的财务主管或财务总监担当顾问，以增强教材的实用性。
（三）教学内容应覆盖各类金融企业的主要业务。
改变目前部分高校只重视商业银行会计，而忽略保险公司、证券公司等主要业务核算的现状。由于加大了教学课时，适当的增加一些内容还是可行的。另外，建议除了开设《金融会计》课程以外，也可开设《保险公司会计》、《证券公司会计》等课程作为选修课。扩大学生的知识面，使金融会计的教学更加系统。
（四）重视金融会计的实践教学，提高学生的实际操作能力。
除了以新会计准则为准教好理论知识外，组织好实践教学也同样重要。从目前高校毕业生就业情况来看，用人单位最注重应聘者的实际操作能力，希望应聘者录用后能直接上岗胜任工作。因此，近几年很多高校都很重视实践教学。走的是培养人才适应市场之路。所以，社会上也掀起了职业技术学院热，受到更多求学者的青睐。
在实验室的建设上要引起领导的重视，要加大资金的投入，借鉴兄弟院校的先进经验，做好实验室的建设工作。从硬件上保证教学的质量。软件采购上实现公开招标，通过比较选择最适合的财务软件。此外，还应增加实验课时数，选用好的模拟实验教材，配备专职的实验老师组织实验教学，确保实验教学的质量。如有可能，建议单独开设《金融会计实验》课程，更好的配合理论教学，以提高学生的操作能力。
（五）做好任课教师岗前培训，提高教师自身的理论和实践水平。
高校应对担任《金融会计》课程教学的教师进行岗前培训，包括理论部分和实践部分。并作相应的考核，考核合格才能上岗。对于绝大部分教师来说，理论部分应该没什么问题。实践部分包括组织模拟实验和到实习基地（与学校签订合作协议的银行、保险公司等）进行参观学习两部分。经过这样培训的教师就完全能胜任金融会计的教学工作了。
目前很多高校都有自己的实习基地，但由于学生实习会给实习单位带来工作上的不便等原因，很多高校只是象征性的与有关单位签订了协议，真正意义上的实习却难以实现。因此，这个就需要学校与实习基地协调，采用更灵活的方式实现实习的需要。既不给实习单位造成工作上的不便，也能实现教师、学生实习的愿望。
以上几点建议也是笔者多年教学的一点心得体会，也希望能对高校《金融会计》课程建设提供有益的思路，以促进《金融会计》课程更好的发展。
参考文献。
[1]沈惠霞。金融会计实践教学评析[j]。中国职业技术教育教学与科研，，（1）。
[2]刘东辉。金融会计实验教学的探索与实践[j]。哈尔滨金融高等专科学校学报，，（3）。
[3]代桂霞。银行会计教学方法的创新与应用[j]。商场现代化，，（3）。
谢旭人部长在《全国会计人才工作座谈会》上说：“会计人才是我国人才队伍的重要组成部分，是维护市场经济秩序、推动科学发展、促进社会和谐的重要力量”。会计人才成为经济可持续发展的关键因素和重要保障，成为经济转型推动县级市场经济发展的核心力量，全国会计人才1400万人约60%以上在县级从事会计工作，县级会计人才建设对于深化市场经济体制改革具有十分重要的意义。
一、会计人才建设的内容。
随着市场经济的发展，对会计人才的质量和结构提出了更高的要求，对会计人才建设更注重实践性、应用型、学术型的复合专业人才。目前，县级是主要以财务会计为主体、成本会计、预算会计的阶梯型初级人才体系。传统会计是根据实际发生的经济业务事项进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务会计报告，反映的是历史数据。管理会计是以财务会计数据为基础，针对企业特定问题进行分析研究，为管理者提供预测和决策的信息资料。根据财政部《会计行业中长期人才发展规划（—）》中指出：“会计人员继续增加各类别初、中级会计人才在会计从业人员中所占比重，力争使各类别高、中、初级会计人才比例达到10:40:50”。按照会计人才发展目标，县级人才建设任重道远。
（一）、县级会计人才层次、知识结构不合理。在县级，会计中高级人才严重缺乏。据统计，截末，全国会计人才数量约1400万人，其中初级会计师273万人，中级会计师144万人，高级会计师11.6万人，但是，很少中高级会计人才在县级企业工作，特别是乡村企业。据统计，县级85%以上会计人员处于初级水平，注册会计师人才极其缺乏。随着市场经济的发展，会计核算已发生根本性改变，从会计核算向财务管理向价值管理和绩效管理，要求会计人才拥有高专业、高技能、高品质、高水平的复合型人才，以促进县级地区经济发展的需要。
（二）、会计人员观念滞后，风险责任意识不强。会计的工作既单调又枯燥又繁杂，这极容易使会计人员的人生观价值观产生扭曲。会计人员的职业一般可分出纳、会计、审计三大类，他们经常接触大量现金与国有资产，如风险意识不强，则容易受到落后思想观念的侵蚀，极容易进行挪用公款、虚假列支骗取资金、隐瞒收入非法设置“小金库”、偷税漏税等行为，走上违法乱纪的道路，在致使企业利益国家利益遭受损害国有资产严重流失的同时，我们也失去一批的会计人才。
（三）、会计人员素质参差不齐，财务管理水平亟待提高。目前，我国正处于向成熟市场经济转轨的特殊时期，但会计学历教育还不发达，会计人员素质及业务水平偏低，高学历、高技术、高判断力的会计人才仅占0.8%，这与社会发展不适应。很多会计人员仅停留在管钱算账记账，对套期保值、资产减值、企业并购、或有事项披露、外币折算、股权激励、内部控制、eva经济增加值、会计决算、清产核资、财务会计报告等新财务管理制度仍很陌生，不利于企业财务战略的实现，制约县级地区的'经济发展。
（四）、会计人员流动性差，工资待遇较低，难以吸引人才。进了会计这个行业，选择的岗位很有限，轮岗交流的机会很少，晋升则更少。风险高，工作量大，待遇低，有很多会计人员，选择离开会计岗位，选择收入更高的金融、营销、管理岗位。据统计，从事会计核算的仅占会计人才总量的41%，平均工资水平仅为3000元，这难以留住优秀会计人才。
三、县级会计人才建设的建议。
（一）、尊重会计人才，为会计人才创造良好的工作氛围。会计人员是财务战略的制订者与执行者，决定着企业资金运筹的总方向、总方针、总目标，为企业经营活动提供物质保障，有利于企业长远发展和维护良好的社会形象。尊重会计人才的工作成果，为会计人才的成长与发展创造条件，给予会计人才提供合理的待遇和生活环境，有利于提升县级地区企业的管理能力和抗风险能力。
（二）、树立正确的价值观，诚信执业，廉洁奉公。诚信是会计人员的赖以生存与发展的基石，是正确核算、客观反映企业财务收支和财务状况稳健的命脉，决定财会工作质量的重要标准。会计工作是经济社会发展的基础，直接关系到企事业单位会计信息质量和内部管理，以及市场经济秩序和社会公众利益等各个方面诚信执业。会计工作要求廉洁要求财会人员公私分明、不贪不占、遵纪守法、清正自律。财会工作直接涉及钱财物，影响国家、企业、投资者、债权人、工人等各方的经济利益，财会人员如果不能做到清正廉洁、客观公正，必然导致国有财产集体资产流失，损害各方的合法利益，成为金钱的奴隶，走向犯罪的深渊。财会人员经常在“金钱”这条河流行走，只有树立正确的价值观，廉洁奉公，思想健康，行为健康，才能促进会计工作健康循环发展。
（三）、加强业务学习，提高专业精力技能。随着市场经济的发展和经济全球化的发展，会计专业技术日趋复杂，对财会人员的职业技能要求也日益增高。学习会计专业理论，特别包括会计制度、成本会计、管理会计、财务管理、预算管理、审计、税法、经济法、财务分析等理论知识，提高会计应用专业能力。培训会计实务操作能力，特别是会计电算化、计算机应用，提高会计信息处理能力。学习经济法律知识，熟悉和掌握新经济知识与法律法规，提高环境适应能力和职业判断能力。只有不断优化会计人员的知识结构，丰富管理经验，提高职业判断能力，才能深化市场经济改革，规范市场经济，促进资本市场健康可持续发展。
（四）、建立县级会计人才数据库，加快会计骨干人才培养。通过建立会计人才数据库，培养以会计专业为主的复合型会计人才层次结构，形成阶梯式、递进式的人才格局。通过数据库，可针对不同对象，采取不同的教育方式，按需施教，不断更新会计人才会计审计信息专业知识，全突出提升会计人员的专业胜任能力。通过专业培养，建立一支诚信、精细、专业、高效、廉洁的会计人才队伍，开创县级会计人才建设新局面。
参考文献：
1、财政部《会计行业中长期人才发展规划（2010—20）》；
2、谢旭人部长在《全国会计人才工作座谈会》讲话；
4、财经法规与会计职业道德，深圳市会计学会，经济出版社，。
自新课改实施以来，思想政治教育课程的改革也在逐步推进。各层次、各类型的学校都在如何落实课程改革上颇费心思，当前该学科教育的教学模式已正处于由按教材实施教学的“教材体系”向按教学目标因地制宜实施教学的“教学体系”转换的重要阶段。各有特色的教学模式和教学案例层出不穷，呈现新课改的良好局势。但当前，思想政治教育课程改革中仍存在一些问题不容小觑，比如课程内容的丰富和课时时限的对立，课程内容包含的多学科性与学科表述的整体性的矛盾，以及课程包含的多学科、多跨度和教师在知识层次、结构上的局限性的矛盾，课程内容原理抽象和实际运用过程中的具体性的矛盾等。如何解决这样一系列的问题是提高思想政治教育成果的重要途径。为此，本文将分析当前思想政治教育教学存在的问题，并以“马克思主义基本原理”教学方法为例，研究如何在贯彻生本理念下实施的思想政治课程的建设，达到素质教育、全方位教育的根本目的。
一、当前思想政治教育中存在的问题。
首先，当前教学中较简单地将理性教育与思想政治教育相对立，在课程中片面强调思想政治教育的效果。理性教育是在通过科学严谨的手段，从发现问题、预测结论、分析论证及理论形成这样一个过程。而当前的思想政治教育大多强调学生应“树立什么理念、做什么样的事、成为什么样的人”这种意识形态的说教，而对于“为什么”这种回答和深层次的探究进行了或多或少的忽略，因此出现了“结论多论证少”的局面。在面对课程中有理解难度、有可讨论范畴的理论问题和知识方面不可避免地做了回避和轻视。其二，在教学模式上出现的一大问题为本末倒置，具体来说就是过于依赖教学的技巧性和花样性，而忽视了在教学内容尤其是逻辑方面的重要性。在新课改实行之后，很多教师在教学课件上颇有用心，如制作精美的课件ppt，并通过添加许多妙趣横生、旁征博引的手段，达到课堂的吸引力和创新性。我们说这样的教学创新固然是好事，这种积极的教学探索可在一定程度上提升学生的学习兴趣，激发学习动力。然而，当前课改形成了一味重视课堂教学的外在或形式，而并未抓住课程教育的精髓或关键点。其实这个关键点仍然在于内容，它才是课程的核心与灵魂所在。繁茂的形式如果在把握核心内容的基础之上，则为锦上添花；但若没有核心，则为本末倒置，舍本逐末。其三，思想政治与其他学科一样亦不是完全独立的学科，它或多或少地与其他人文社科等学科有联系，这就造成了学科内容的丰富性与课时时限的对立矛盾，加上当前学科成绩作为教学质量的评估标准之一，使得许多教师在教学中顾此失彼。例如将思想政治教育中的“马克思主义基本原理”理论在中学教材和高校教材中做个对比，在高中教材中，马克思主义哲学、科学社会主义、经济学三部分内容各自分册详细介绍，而在高校教材中课时有限的情况下，将这三者压缩为一册，这就导致在保证知识点数量的前提下，论证说理文字减少，造成丰富的思想和有限的课时矛盾突出。这种问题反馈在教学中即学生产生“知其然不知其所以然”的困惑，加上“填鸭式”的教学，没有思想的踊跃碰撞，也会损耗学生对课程的学习热情。
二、在树立以生为本的理念基础上进行思想政治教育。
科学发展观要求我们将人作为发展的核心，那么在教育中，学生发展则是教育的核心和根本目的。纵观教育历史，教育的目的从来就不是为了满意的分数，当今的教育目标是培养出具有一定知识素养、德智体美劳全方位发展、将个体的社会性个性化和将个性社会化（使个体的发展适应社会发展的需要），向着主动、全面、充满活力的方向发展。以思想政治教学为例，笔者从学生和教师两方面提出几点想法。首先，树立学生的主体意识，是让学生明白自身才是学习的主体，教师、教材、教学设备只是获取知识的途径，起到的是辅助作用。学生接受知识学习文化不应该是被动的接受，形成“被学习者”的意识，而应认清角色定位，发挥主观能动性，将个体学习认知观念和定位转变为“学习者”。这么做的.理由是当前我国的传统教育体制有两大缺陷：其一，注重教学的整体性，这种方式其实并不符合人的发展规律，因为每个人在发展速度、程度、方式等各不相同，过于强调统一性不利于给予学生适合自身情况的发展；其二，教育过于强调注重权威，我们说尊师重教固然是传统美德，但这个“尊”和“重”并不代表对教师和教材唯唯诺诺，全盘接受，因为这样导致学生无法发挥主体性。其次，在马克思主义基本原理教学例子中，教师在教授时应将马克思主义基本理论看作整体，了解到它的理论目的不只是“认识世界、解释世界”这么简单，更为重要的是“改变世界”这个层次的意义，了解在回答无产阶级及人类解放的问题上所做详尽阐述背后的旨趣所在。这一点上可引导学生进行相关资料的搜集，以便于在知识储备的过程中更好地理解这门学科的意义。教师在讲授这一知识的过程中，一定要把握整体，层次分明，做到逻辑严谨，贯穿与本学科相关联的其他学科知识，使学生发挥主动学习、追寻知识的精神，在接受知识的同时跟随教学思维进行思考，真正做到“学而思、思而学”。而且，如上述所提到的教材内容的丰富性与授课学时的有限性矛盾，要把握好抓重点抓主要、兼顾次要的原则，这要求教师在对教材进行通透把握的基础上，以马克思主义整体特征的表述为中心，兼顾对基本原理、方法、概念和观点的阐释，在授课中选好并把握好重点内容。这就做到既遵循教材、围绕教学大纲，又可进行教学延展，不断完善教学模式，最终达到实践性强、逻辑性清晰、论理性充分的“教学体系”。
三、结语。
本文探讨的生本理念下的思想政治教育课程建设话题绝不仅仅只为思想政治这门课程建设而开展，而是对当前在生本教育理念大环境下课程教学改革的反思。以学生的全面发展为教育的基本出发点和落脚点，可以达到改观教师传统教学理念和模式、增强学生的学习热情、提升其学习能力的好处，笔者相信随着新课改的继续深入，会有越来越多的教师参与到这种教育理念之下，做到教育为了学生，一切从学生中来，再回归到学生中去。
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本文对衍生金融工具的会计定义分类进行了归纳总结，并在此基础上对我国衍生金融工具会计的目前状况进行了分析，通过分析进而对我国衍生金融工具会计处理的现有理由进行剖析，指出其在会计核算、披露等方面的缺陷，并基于目前状况提出了理论深思和倡议。
摘要：《衍生金融工具会计》是上海金融学院会计学科发展进程中人才培养定位、特色专业设置、课程体系建设和师资队伍成长的价值体现，是围绕学校人才培养目标，进行“应用型、复合型、创新型、国际化”(以下简称“三型一化”)会计人才培养的阶段性建设内容，在一定程度上决定着学校会计学科特色的未来，需要战略视野，创新布局，凝练特色，并且要毕其功于一役、保质保量地完成。
衍生金融工具的定义是随着它的发展不断变化的。根据国际上的惯例以及专家研究来看，衍生金融工具是一种金融工具或合约，它必须满足以下三个特征：第一，要依照特定的变量的变动而发生价值变动。例如外汇汇率、利率指数和信用指数等。第二，对初始净投资基本没有要求，或者要求的初始净投资远小于其他类型的合约。第三，在未来某日进行结算。总而言之，衍生金融工具就是一种从传统金融工具中衍生而出的，新型的金融工具。
我国引入衍生金融工具的时间较晚。自改革开放后，衍生金融工具才在我国逐渐兴起。随着我国经济高速发展，越来越多的企业开始运用衍生金融工具来达到其预防价格、汇率等风险的目的，这使得衍生金融工具迅速发展起来。目前，我国股票市场和商业银行都已得到很大进展，政府也在逐步调整市场体制要求，为发展衍生金融工具创造良好条件。
我国会计研究理论有关衍生金融工具会计的研究是伴随着衍生金融工具的发展开始的。最初，企业和银行界对衍生金融工具的应用范围较为狭小，使得衍生金融工具会计的研究并没有成为主流和焦点。但随着经济发展的要求以及国际上一些与未能及时披露衍生金融工具相关的破产事件的发生，衍生金融工具会计渐渐被重视起来。
(一)表内核算与表外核算不一致。
目前我国衍生金融工具交易在成交后一般采用表外记录的方式，但还不能说所有的企业都已经将衍生金融工具确认为一项资产或负债。目前还只有少数银行能够真正的把衍生金融工具当作金融资产或金融负债，然后进一步在表内核算时建立相应的核算体系，而我国大多数企业并没有做到这一点。产生这种现象的理由较多，最主要是因为完全在表内进行对衍生金融工具的核算是对传统会计观念的一种冲击，从而很多企业未能接受。而且衍生金融工具具有波动性大的特点，在表内进行公允价值核算后得到的结果都会相应的反映到损益表中去。如果衍生金融工具波动幅度较大，会严重影响企业的`损益表，这对于企业和商业银行来说这都是不希望出现的情况。
(二)核算口径不一致。
核算口径不一致的理由有很多表现形式，最主要表现为企业核算基础分类的不一致以及计量金额核算标准的差异。就比如说，在对于互换合约的处理理由上，有的银行把互换合约作为独立的基础产品进行核算，而有的银行则把互换合约理解成为远期合约的组合。再比如说，在对利率互换合约的处理上，有些企业是按照利率互换合约的名义本金金额进行核算，也有些企业按照利率互换合约交易双方交换利息的金额来进行核算。这都是由于核算口径不一致造成的，而这个理由将进一步影响衍生金融工具会计处理的准确性和可比性。
(三)交易性质的认定不同。
在衍生金融工具的会计处理过程中，对交易性质的认定不同也会导致会计核算之间的差异。比如说，在会计核算时，有的企业没有对处于中介作用和进行自营的衍生金融工具进行区分，而是简单的将衍生金融工具分类为远期、期权、期货等，并以此来进行相关账务处理。可又有的企业则对起中介作用和自营作用的衍生金融工具在会计核算上进行了区分，二者会计核算上的处理不同就导致了会计核算的差距。所以，对于交易性质的认定差异会对衍生及金融工具的会计处理造成影响，从而使得各企业的报表和披露的内容缺乏可比性，进而影响投资者的判断。
目前，衍生金融工具在我国的发展仍是一个初期阶段，所以必须尽快健全衍生金融工具准则。在建立衍生金融工具准则过程中，一方面要向国外衍生金融工具会计的优秀方面进行学习，充分借鉴经验;另一方面还应与我国的企业风险管理水平相适应。这就要求在健全衍生金融工具的过程中，结合国情吸收经验来做出决策。首先，应在会计上对衍生金融工具的核算科目进行统一。如果各个企业或银行的衍生金融工具会计核算做法不一致，就会影响不同银行会计信息的可比性。所以，必须加快统一衍生金融工具会计科目以及核算策略的进程，为准则推行奠定基础。其次，还积极监督和检查衍生金融工具的会计核算，避开商业银行对其进行操纵，并针对发现的理由及时完善会计准则等。
(二)建立活跃的市场体制。
衍生金融工具的公允价值计量中所存在的种种缺陷，其实与市场是息息相关的。由于我国的市场体制尚处于一个初级发展阶段，并不具备成熟的要素市场以及完善的市场价格机制，使得公允价值并不能发挥它应有的作用，甚至沦为一些企业操纵利润的工具。因此，我们必须要建立起一个活跃的市场体制，不断地完善要素市场，健全市场价格机制，使市场机制与经济发展相适应。这样，会计人员就能够通过市场条件获取各种具体的计量属性形式，进而对公允价值能进行良好的定义，使公允价值计量能更有效地推广。
(三)对衍生金融业务会计核算科目进行规范。
目前，我国的各个企业和银行关于衍生金融业务的相关会计核算思路并不相同，会计处理的策略也是相差甚远，这就大大地影响了不同企业之间会计信息的可比性。
开设管理会计实验课程是适应现代人才培养目标的需要。现代经济管理应用型人才不仅要有扎实的理论基础，同时也要较强的实践动手能力。管理会计是一门应用性较强的课程，在教学的过程中不仅仅要注重理论知识的教学，更应该加强实践教学。目前，各大高校对于管理会计的实践教学并不是特别重视，很少开设管理会计的实验课程，而且实验教学的内容设计也不是很完善，因此，高校管理会计教师应该积极探索管理会计的实验教学，设计出一整套完善的管理会计实验教学的内容，以便学生能够通过实验教学的学习，将所学的理论知识应用到实际中去。另外，将理论知识与实验教学相结合，也是提高教学效果的需要。管理会计的内容如果仅仅是通过理论知识的传授，一般比较抽象，而且学生学起来也比较枯燥乏味，很多学生在学习的过程中，觉得管理会计的内容比较细，也比较多，而且只能掌握单个的知识点，不能从整体上掌握，教学效果不太理想。如果在理论知识讲解的同时，也加强实验教学，不仅可以提高学生的兴趣，还可以让学生在实验中运用所学的知识，从整体上来把握所学的内容，既增加了感性认识，又使学生加深了对理论知识的理解，达到事半功倍的效果。
2加强管理会计实验教学的教材建设。
目前，因为高校对管理会计的实验教学不太重视，所以管理会计的实验教材相对比较少，从目前的实验教材情况来看，一是数量比较少，二是在为数不多的管理会计的实验教材中，模拟的实验项目不能成为一个体系，形成一整套的资料，更多的实验项目就像是单独列举的一个一个的例子。要加强管理会计的实验教学建设，首先必须要加强管理会计实验教学的教材建设。管理会计的实验教材必须要能够融合管理会计的理论与管理会计的方法和技能，在实验教材中，要能够通过文字和图片比较详细地介绍管理会计基本方法的应用过程及其在excel中一些应用。另外，还必须要有相应的实验系统来演示管理会计模型在excel表中运用的全过程。除此之外，还必须创建相应的管理会计模型的`模板来训练学生掌握并完成管理会计预测、决策、控制和考核等相关职能。
3加强管理会计实验教学的内容建设。
管理会计行使着预测、决策、规划、控制、考核的职能，因此在管理会计的实验教学中也应该围绕着它的基本职能来安排实验内容，具体包括了成本形态分析及变动成本法、本量力分析、短期经营决策、长期投资决策、存货决策、标准成本、全面预算等几个方面的模拟实验。相对于已有的理论课的学习，管理会计的实验课程中，在本量利分析中，可增加非线性的本量利分析，销售预测可增加多元线性回归的预测模型；存货决策中，在基本模型的基础上可对其进行扩展，增加存在数量折扣的经济订货批量模型与存货陆续入库的经济订货批量模型；在短期经营决策力中，可增加产品的组合决策模型、价格需求弹性模型等内容。另外，在进行实验教学时，由于管理会计涉及到的计算方法有时比较复杂，因此，还应该促使学生掌握excel工作表的各种功能，能将其应用于管理会计的实际工作中去，决策管理会计的实际问题，如，可以进行因素变动的假设分析、结果变动的假设分析等，同时，为以后会计人员能够建立出符合实际需要的管理会计的模型奠定基础。
4要有完善的管理会计教学模式。
4.1要构建各个实验项目。
要根据管理会计的教学目标，将教学内容设计成各个实验项目，从而在获得理论知识的同时，通过模拟的实验项目来巩固管理会计的专业技能。这种教学模式改变了传统的理论讲解的方式，更加注重的是让学生自主参加模拟项目的学习，并探究项目的各项内容，不再是单纯的接受型的学习。
4.2进行案例教学。
在管理会计的教学内容中，对于变动成本法、经营预测、经营决策、投资决策、全面预算等模块的内容，可以通过案例的方式来进行教学，通过场景展现管理会计人员可能遇到的问题，让学生通过案例的学习和自己的分析，来解决案例中的相关问题，并获取一定的技能。
4.3模拟企业管理会计岗位。
可以在实验教学过程中，模拟企业中的管理会计的岗位，建立一整套企业有关预测、决策控制、考核等有关的资料与场景，让学生分别担任相关的职位，根据所提供的资料，来行使相应的职能，在行使过程中运用管理会计的相关技能来分析实际问题，并解决问题，进而更进一步地掌握并巩固管理会计的知识与技能。管理会计作为现代会计的一个分支，其理论体系的完善以及管理会计人才的培养等都迫在眉睫，本文主要介绍了管理会计的实验课程教学的建设，主要是从实践教学的角度来进行了分析和研究，旨在提高管理会计人员的技能。当然，这只是笔者提出的一个初步设想，还有不完善的地方，有待后续更进一步研究。
以上一系列事件说明，必须对衍生金融工具的投资风险加以必要的控制，不能任其作为表外业务游离于会计报表之外。如果对该项风险极大的投机行为予以适当的披露，有适当的机制予以约束，提醒管理层和所有者的高度关注，就不会发生等事态无法收拾以后的巴林银行残局和中航油的艰难重组。对企业衍生金融工具投资的风险控制，可以从以下几方面入手：
制定严格的操作规程，禁止过度投机，完善内部治理制度，杜绝“越陷越深、无法自拔”。建立严格的衍生金融工具使用、授权和核准制度。企业使用衍生金融工具应由高级管理部门、董事会或相关的专门委员会如审计委员会、财务委员会授权核准，并进行合法、合规性检查；衍生金融工具的授权、执行和记录必须严格分工。如由独立于初始交易者的负责人授权批准，由独立于初始交易者的其他人员负责接收来自交易对方对交易的确认凭证；对交易伙伴的信誉进行评估，并采取措施控制交易伙伴的信用风险；建立健全的衍生金融工具保管制度和定期盘点核对制度；建立投机项目的投资限额制度，规定衍生金融工具投资的最高限额，将风险控制在可以接受的程度之内；严格限定衍生金融工具的适用范围，除为了规避实际外贸业务中的不确定风险以外，禁止从事以投机为手段的投资行为。
加大对操作人员的业务培训和职业道德教育，提高他们的职业水平和道德水准。衍生金融工具不断创新，种类众多，业务操作人员必须认真学习和分析各种衍生金融工具的特点、风险，同时加强职业道德教育，避免巴林银行事件中因业务人员越权违规操作所带来的巨额经济损失。另外，必须使用信得过的交易人员，做到核心机密内部人掌握。中航油参与此次交易、掌握交易核心机密的交易员，均是外籍人，来自澳大利亚、日本、韩国等国。像这种核心机密被外籍人士掌握和运作，即使在美国这样的国家也是很少出现的。在美国的高盛、摩根士丹利等公司，掌握最核心机密的关键位置交易员，一般都是美国人。
实施严格的信息披露制度，加强外部监管，将作为“表外业务”纳入到表内披露。中航油从事场外交易历时一年多，从最初的200万桶发展到出事时的5200万桶，一直未向中国航油集团公司报告，中国航油集团公司也没有发现。
随着市场经济的深化、金融市场的逐步国际化，衍生金融工具也必将在我国迅速发展起来。因而，我国必须完善法规制度，使企业在投资或投机衍生金融产品时有据可依、有章可循，能够对高风险的投机业务实施必要的风险控制，以避免类似中航油事件的再次发生。
内容摘要：本文首先以中航油事件为例探讨了中航油集团破产原因，并以此为基础阐明投资衍生金融工具的定义与风险特征。最后针对当前衍生金融工具投资制度的存在缺陷，提出对投资风险合理控制的建议。
这里讨论的是房屋产权抵押的有关法律问题。
1、可以抵押的房屋：应当说，凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。对于私房、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。
2、抵押合同：房屋抵押权的设定属于要式行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法（修正）》第二十六条、第二十八条的规定。抵押合同自合同双方签署之日成立（抵押合同附成立附加条件的除外），自抵押登记之日起生效。
3、抵押登记：房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第四章的各条规定。房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件：
（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（2）抵押登记申请书；
（3）抵押合同；
（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（6）可以证明抵押房地产价值的资料；
（7）登记机关认为必要的其他文件。对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体企业职代会通过同意抵押的决议；股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。
（1）、法定不得设定抵押的房屋：
1）权属有争议的房地产；
2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的.房地产；
3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
6）依法不得抵押的其他房地产。
（2）、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于“一房二卖”，此抵押登记为无效。
（3）、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。
（4）、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
5、抵押登记资料中的有关问题：
在抵押登记过程中，首先抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。
登记资料不真实一般表现为下列情形。
：1）、抵押物存在权利争议，如已出售的商品房；
2）、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职代会、董事会、股东大会通过的；
3）、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的；
4）、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的；
5）、将未获得“大产权证”或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的；
6）、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的；
8）、抵押合同不真实、虚假抵押合同；
9）、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估、
10）抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。其次，抵押登记时，未对抵押房屋按套、户进行特定化，将导致抵押登记无效。
第三、有争议的房屋权属进行登记的，抵押登记无效。
第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第八条下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产;(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(六)依法不得抵押的其他房地产。
第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
第二十三条抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应不继续履行原抵押合同。
第二十五条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条房地产抵押合同应当载明下列主要内容：(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(二)主债权的种类、数额;(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;(四)抵押房地产的价值;(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(六)抵押期限;(七)抵押权灭失的条件;(八)违约责任：(九)争议解决方式;(十)抵押合同订立的时间与地点;(十一)双方约定的其他事项。
第二十七条以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工进度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九条抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
财务管理是企业管理的核心。市场经济越发展,财务管理越重要。目前经济新形势对财务管理专业教学提出了严峻的挑战,财务管理专业建设的许多方面很不适应现代社会的发展。结合中国高校财务管理专业建设的实践,就财务管理专业培养目标的定位、财务管理专业课程体系的构建和实施进行初步的探索。
专业建立是高职院校内涵建立的中心，搞好专业建立是进步人才培育质量的关键。目前，各高职院校都越来越注重专业建立，高职教育专家也从各个不同角度对就如何停止专业建立展开了深化的讨论与研讨。财务管理专业作为高职教育财经类专业中的一个主要专业，在专业建立中还存在许多问题需求去考虑与探究。在此，笔者就财务管理专业的业务培育目的肯定、课程体系与课程内容设计、教学形式与教学办法创新等问题略陈管见，就教于学界学辈和同仁。
一、专业人才业务培育目的应能反映财务管理专业的本身特性。
专业培育目的确实定关于任何专业来讲都是极为重要的。专业培育目的是现代教育的定向规范，是选择教学内容、设计课程体系、采用教学办法直至肯定教育制度的重要根据。由于过去将财务管理长期置于会计学专业之下，致使我国许多高校在财务会计学与财务管理学之间存在着一些严重的错误认识。固然目前曾经将财务管理专业独立出来，但其培育目的却一直是含糊和混沌的，更多的还是套用会计学专业的业务培育目的，使得财务管理专业的业务培育目的不能反映出该专业的本身特性。事实上，财务管理专业与会计专业自身存在较大的差异，彼此的差别主要表现在以下两个方面：（1）学问和才能构造差别。两者虽同样需具备管理、经济和法律等方面的学问和才能，但前者的重点是“理财和金融”，后者的重点则是“会计学”。（2）学生就业方向差别。两个专业的学生虽均可效劳于各类企、事业单位及政府部门，但前者详细的效劳方向是“财务与金融管理”，然后者的详细效劳方向是“会计实务”。
因而，高职财务管理专业的人才培育目的除应契合国度教育方针、反映高职教育特性、顺应新形势对财务管理人才的请求外，也应能反映财务管理专业的本身特性，区别于会计等相近专业，否则，财务管理专业的耐久生命力就值得疑心了。为此，财务管理专业的业务培育目的应该是培育本专业学生主要学习财务、金融管理方面的根本理论和根本学问，遭到财务、金融管理办法和技巧方面的'根本锻炼，具有剖析和处理财务、金融问题的根本才能。毕业生应取得以下几方面的学问和才能：控制管理学、经济学、财务与金融的根本理论和根本学问；熟习财务、金融管理的定性和定量的剖析办法；具有较强的言语与文字表达、人际沟通、信息获取以及剖析和处理财务、金融管理实践问题的根本才能；熟习我国有关财务、金融管理的方针、政策和法规；理解本学科的理论前沿和开展动态；控制文献检索和材料查询的根本办法，具有较强的业务实践工作才能。
二、课程体系与课程内容应依据财务管理岗位中心才能请求停止设计。
在课程体系的设置和教学内容的优化整合过程中，引入中心才能理念，以学生中心才能的构成为前提，以企业财务管理岗位中心才能与综合素质的培育为主线，依照“知行合一，双核协同”（即“理论与理论相分离，中心学问与中心才能协同开展”）这一思想内涵讨论怎样培育学生才干构成可持续开展的中心才能，整合出有利于学生中心才能构成的课程作为中心课程。
企业财务管理的中心内容是筹资管理、投资管理、利润分派管理及营运资金管理。现代财务管理学通常将筹资决策、投资决策及利润分派决策列为三大财务决策，而营运资金管理亦称日常财务管理，它是任何企业在任何时分都无法摆脱的一项经济性的财务管理活动。因而，财务管理课程体系能够主要根据财务管理中心内容停止设计，专业中心课程可思索作如下划分：财务管理原理（通论）、筹资管理、投资管理、利润分配管理、营运资金管理，以及财务管理专题（专论）等。
在课程体系根本肯定之后，须进一步界定各门课程的详细教学内容。笔者以为，在设计课程教学内容时应遵照三个准绳。
一是紧扣企业财务管理岗位请求，总结出若干个典型工作任务，分离财会行业对上岗人员的岗位请求和学生的实践状况，肯定教学内容。
二是按企业财务管理工作过程，序化学问。严密盘绕典型的企业财务管理实务活动，在选取和组织本课程内容时，注重行业中实践应用经历、才能和战略的习得，即以过程性学问和技艺锻炼为主。同时，将理论学问引见与职业情形和工作过程分离起来，使学生将学问和才能的积聚与工作过程中的行动交融起来，从而完成隐性理论学问的生成与构建。即依据学生心理认知规律，依照企业财务管理工作过程的逻辑展开企业财务管理专业学问的内容。依照这个准绳，应先肯定企业财务管理这个职业活动的典型工作过程，然后将其职业活动中的典型工作任务搜集、整理、归结和整合，导出全部职业行动范畴。再由行动范畴导出学习范畴，并经过合适教学的学习情形使其详细化，同时融入适度的相关理论学问，最后转化为合适于高职学生的教学内容。
三是应注重教书育人，将老实守信、团结协作等职业道德和职业素质的培育融入到教学内容之中，实行针对学生的全过程职业素质培育，强化老实守信、团结协作等财务管理行业职业道德教育，进步学生职业素质。
三、以培育学生财务管理职业才能为本位设计教学形式与教学办法。
教学形式的设计与创新应依据财务管理专业高技艺人才的培育请求，着力培育学生的财务管理职业才能。
1.以校企协作为载体，以工学交替为手腕，完成课程教学的职业性和理论性。导入工学分离的任务驱动教学形式，突出职业才能培育，注重课堂讲授与行业专家解说分离，见习与实训分离，理论剖析与企业实践案例剖析分离，经过项目导向、任务驱动的教学形式，积极走“校企分离、工学分离”之路，增强学生职业才能和理论才能的培育。
2.施行“走进来、请进来”的校企互通形式，完成课程教学的开放性。一是主讲教员到企业财务管理岗位理论锻炼，丰厚教员理论经历，积聚教学案例等教学资源；二是约请企业、行业财务管理现场专家到学校讲座或为学生作实训指导，将财务管理专业最前沿的理论与实践做法传导到课堂；三是依据企业财务管理岗位特性，将实训与企业相关业务活动分离，让企业相关人员参与学生成果评价，树立工学分离的学生评价机制。
教学办法设计应依据高职教育特征和财务管理专业相关课程特性，坚持以培育学生职业才能为课程教学目的，以教师为主导、学生为主体，表现“教、学、做合一”，积极变革传统教学办法，注重启示式、互动式教学，倡导学生自主学习，综合运用多种教学办法，引导学生积极考虑、乐于理论，进步教学效果。
教学办法的详细运用应该是在每个项目的学习过程中，依据教学进程的不同阶段以及详细的教学内容，采用不同的教学办法，主要运用的办法有以下几种：
1.案例教学法。在教学过程中，要力图用企业案例停止施教。经过对企业典型的财务管理业务活动停止归结整理构成真实的财务管理业务案例，并将真实案例贯串于教学的整个过程，让学生设身处地，置身于情境教学的场景中，培育学生剖析问题与处理问题的才能。
2.项目教学法。项目教学法是一种在建构主义学习理论指导下的教学法，是基于探究性学习和协作学习的一种形式，其实质是既强调学习者的认识主体作用，又充沛发挥教员的主导作用；是一种将工作作为课程内容的载体，即依照工作的相关性来组织课程的教学内容，而不是依据学问的相关性组织课程内容。这种教学办法请求教学设计者把教学内容和教学目的巧妙地隐含在一个个任务之中，即教学进程由任务来驱动，而不是对教材内容的线性解说。在教学施行过程中，教员要采用相对开放的教学组织方式，以保证教学的有序停止。财务管理专业较为合适采用这一办法，能够将依照企业财务管理岗位请求设计出若干工作项目，再将项目合成为若干个典型工作任务和若干个技艺锻炼点，使学生融入有意义的任务完成过程中，鼓舞学生自主探究和团结协作的肉体。项目教学法有助于学生专业技艺的进步，完成与工作岗位的无缝对接。
3.讨论式教学法。财务管理专业各个程序性学问的总结、项目的完成都可采用讨论法。先引入课堂任务，接着将学生分组（普通以4～6人为一组），学生分组讨论，然后停止组间交流和师生互评。这样既锻炼了学生的研讨才能，又进步理解决问题才能和社交技巧以及团队协作认识。
4.现场教学法。师生同时深化到企业财务管理岗位现场，理解企业财务管理岗位请求与职责，参与企业财务管理岗位的业务操作，并有主讲教员与现场专家的合力指导。经过对企业财务管理岗位的调查、剖析、研讨和参与，提出处理问题的方法，或总结出可供自创的经历。该办法的施行，能够进步学生运用已学学问认识问题、研讨问题和处理问题的才能，也使学生对企业财务管理岗位环境和企业文化有直观的认识和体验。
5.网络教学法。以校园网与“世界大学城”为平台，树立内容丰厚的内容涵盖课堂教学、课后习题、课后辅导与互动论坛等多个方面的财务管理专业高职教育多媒体教学资源库，供学生展开网上观赏课堂实录、复习课堂要点、课后自练自测、系统自动打分、剖析错题等自主学习活动；教员展开qq在线或是电子邮件答疑等网上教学活动。完成教员与学生的互动，进步教学效率与效果。
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目前我国已经由有关机构发布实施了一系列股票交易法律、规则,并规定了公司信息披露的原则要求和内容体系,但是,由于种种原因,我国上市公司信息披露中还存在不少不规范的现象,损害了我国证券市场和上市公司的健康发展,也使广大投资者蒙受了许多不应有的损失和风险,因此规范上市公司信息披露的呼声越来越高。本文试就上市公司会计信息披露规范化问题作些研究探讨。
上市公司及时、真实、充分、公平地向广大投资者披露可能影响投资者决策的信息是上市公司必须履行的义务。从宏观而言,它有助于国家的宏观调控和市场的运转,有助于社会资源的优化配置,有助于维护证券市场秩序,促进证券市场的发展;从微观而言,从企业外部信息需要者角度来看,它有助于保障投资者和债权人等信息使用者的利益,从企业角度看它有助于公司的筹资和降低筹资成本,有助于促进公司自身的发展,从企业经营管理者角度看,有助于落实和考核其经营管理责任。总之,公平、真实、充分、及时的上市公司会计信息披露于国家、于企业、于民众都是大有好处的。
我国证券市场起步于90年代初期,经过近几年的发展,在会计信息披露方面,已经取得了很大成绩,上市公司会计信息披露正在向好的方向发展,但也存在不少问题。
1.取得的成绩。
(1)会计信息披露规范逐步完善。目前,我国已经形成了以《公司法》、《证券法》、《股票发行与交易暂行条例》为主体,以《公开发行股票公司信息披露实施细则(试行)》和证监安会发布的关于信息披露内容和格式准则为具体规范的信息披露的.基本框架,和首次披露(招股说明书、上市公告书)、定期报告(中期报告、年度报告)和临时报告(重大事项报告)三部分组成的信息披露内容,初步规范了上市公司的信息披露问题。目前我国证券市场信息披露制度的框架体系如图1:。
图1证券市场信息披露制度的框架体系。
上市公司的会计信息披露往往不是单独进行的,而是与其他非会计信息一起,在公司入市(一级、二级市场)、入市以后的适当时机公开披露。综观上市公司信息披露的文件,虽然在招股说明书、上市公告书、定期报告、临时报告中,会计信息都是其主要内容,但是出于用户和市场管理的需要,同时披露非会计信息也是必要的。因此,上市公司会计信息披露制度就不可能象我们习惯上所理解的行业会计制度那样独立存在、自成一体,而是渗透在有关法规和信息披露规范性文件之中。在这些公开披露信息中,还应包含注册会计师对上市公司披露信息所作的各种审查、鉴定、评估、验资、查帐、审计的报告和意见。
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我国外贸企业在国民经济中占有重要地位，2011年全年国民生产总值4970亿美元，其中外贸进出口总值36421亿美元，约占48.58%。我国外贸企业因对外贸易规模不断扩大、第三产业比重较低等因素对国际经济大环境的依存度比较高，因此如何在外部经济环境持续低迷的境况中不断发展，是当前需重点思考的问题。企业管理的核心内容是财务管理，因此如何加强财务管理也就成了我国外贸企业在激烈的市场竞争中得以生存和发展的必要条件。
我国的外贸企业经过多年改革，财务管理较以前有了一定程度的改善，但与市场经济的发展需求仍然存在较大差距。主要存在以下问题：
第一，财务管理管理水平不高。外贸企业重业务轻财务，财务工作仅停留在传统计账和会计核算方面，财务人员对财务预测、分析、决策等管理方面的知识十分匮乏，不能适应企业财务管理的要求。
第二，缺乏有效的`财务监控体系。外贸企业的整个业务流程通常都只有具体负责此业务的人员才知道，财务人员只是根据业务员反馈过来的资料来做账，对实际发生的业务活动无法进行跟踪，只有到收汇时才能看出业务过程，这时再谈控制风险和对业务的监督就为时已晚了。
第三，融资方式单一、资金严重不足。外贸行业价格竞争越来越激烈，运用商业信用来周转资金的难度逐渐加大，筹集资金基本还是通过银行贷款，融资方式单一。但外贸企业一般规模较小，既不易找到借款担保，也缺乏抵押品，银行贷款发放也更加谨慎，条件极其严格，调查和审核的周期也比较长。形成了越不能贷款，业务越无法进行；越不能更好开展业务，越无法贷款的恶性循环。
第四，财务管理风险防范意识不强。首先，由于全球经济的不确定性，我国人民币汇率的波动较大，外贸企业因商品价格以外汇来计价、利润极易被汇率兑换所带来的损失代替，盈利空间由于汇率变动进一步被压缩。其次，对于外贸企业来说，不可避免产生大量应收账款，在当前世界经济不确定性因素增加的背景下，拖欠货款已经不再是少数信誉不好的国外客户的专属行为了，有不少的国际大买家、老客户也因经济不景气、消费者购买力和消费信心减弱造成生产萎缩、资金链断裂，无法正常支付货款。
外贸企业财务管理上述存在的几点问题是由当前全球经济环境、国内外贸政策及外贸企业自身等多重因素造成的，因此我们应找准对策，不断加强和改进外贸企业财务管理工作：
第一，建立良好的财务管理环境、提高财务工作水平。首先，外贸企业的管理者要把财务管理作为一个重点工作来抓，支持财务工作，为企业创造一个良好的财务管理环境。其次，企业还应每年定期对财务人员进行业务培训，全面提高财务管理水平，使财务人员积极参与到企业的决策中来，进一步发挥财务管理的积极作用。
第二，建立健全内部控制体系。企业应在企业内部建立独立的审计制度，对公司所有项目起到监控作用，保障企业资产的安全完整。为了充分发挥企业内审的作用，内审人员应由具备较高专业知识及良好职业素养的审计人员来胜任，且直接向最高管理层负责来实行审计独立性。这样才能使企业的内部控制体系发挥更高效用，帮助企业管理者更好地认识企业实际经济情况，有的放矢地出台企业经营决策。
第三，拓宽外贸企业的融资渠道。首先，外贸企业应重视内部积累、加强内源融资。企业可以通过与国内外客户的友好合作关系，充分利用预收、应付款自然性融资方式，解决部分资金紧张问题。其次，外贸企业也要积极借助外力提高融资能力。根据银行的信用等级评价体系规范企业各项规章制度，积极争取银行的信用等级评定，争取更多获得银行贷款的机会。企业也可以通过与信用好的大企业的联盟与合作，利用大企业的担保来获得银行贷款。同时外贸企业要不断加强与其他金融机构的联系，及时通报企业的经营状况，取得其他金融机构的信任，争取更多资金融资。
第四，建立财务管理风险防范机制。财务部门应及时关注汇率的变动情况，对汇率的变化进行监控，合理预测汇率的走势，并及时共享信息，以便业务人员在报价初期就能考虑汇率风险。在汇率变化较大的时期，应尽可能多使用人民币来结算，也可以考虑利用金融工具来合理规避。
为保证资金能够安全收回，外贸企业应重视出口结算方式的选择，出口业务尽量使用前tt或者全额信用证、付款后放提单等结算方式。对于有长期业务往来的客户，也要加强对客户的资信调查，密切关注对方的财务状况。另外，国外账款的回收也可以通过保理程序来减少国际坏账的影响。
总之，外贸企业要充分认识到财务管理工作是企业管理系统中的重要部分，适应时代的要求，创新财务管理的内容，进而树立以财务管理为核心的经营理念，切实将财务观念贯彻到企业经营管理的方方面面，使财务管理充分发挥作用，为企业的健康平稳发展奠定基础。
内容摘要：目前我国慈善组织呈现管理模式社会化、出资主体多元化的特点，形成了国家、集体、社会团体、个人（国内外）多渠道、多形式兴办和管理的格局，一些慈善组织经常出现善款使用效率低下、会计信息披露不完整等现象。而且目前我国各种慈善机构执行不同的会计规范，向外提供的会计信息差别很大，并且慈善机构的财务报告没有统一的格式。这将造成慈善组织之间会计信息失真的情况时有发生。
本文通过针对我国慈善组织会计信息披露存在的问题，比如慈善组织会计理论不完善、会计信息披露成本的制约、政府管制力度不够、匮乏竞争和生存意识、对信息使用者需求的忽视等方面的缺陷，本文创新性地提出了我国慈善组织会计信息披露改进的对策建议，包括建立健全相关会计理论、慈善组织完善相关的制度要求、强化政府监管职能、强化第三方审计、改进会计信息发布渠道等。
中国航油(新加坡)股份有限公司（以下简称中航油）成立于1993年，由中央直属大型国企中国航空油料控股公司控股，总部和注册地均位于新加坡。公司成立之初经营十分困难，一度濒临破产，后在总裁陈久霖的带领下，一举扭亏为盈，从单一的进口航油采购业务逐步扩展到国际石油贸易业务，并于在新加坡交易所主板上市，成为中国首家利用海外自有资产在国外上市的中资企业。公司经营的成功为其赢来了声誉，公司被新交所评为“最具透明度的上市公司”奖，并且是唯一入选的中资公司。
底，由于中航油错误地判断了油价走势，调整了交易策略，卖出了买权并买入了卖权，导致期权盘位到期时面临亏损。为了避免亏损，中航油新加坡公司在年1月、6月和9月先后进行了三次挪盘，即买回期权以关闭原先盘位，同时出售期限更长、交易量更大的新期权。每次挪盘均成倍扩大了风险，该风险在油价上升时呈指数级数的扩大，直至公司不再有能力支付不断高涨的保证金，最终导致了破产的财务困境。应该说中航油能够在7年间实现净资产增幅800倍，到巨亏5.5亿美元，都是缘于“创新”及对衍生金融工具的使用。衍生金融工具的诞生本来是为了规避风险的保值作用，但中航油却是毁于过度的投机。
衍生金融工具是具有衍生特征的金融工具。根据美国财务会计准则委员会(fasb)的定义：“衍生金融工具是期货、远期合约、互换和期权合约以及类似性质的金融工具，如利率上限与固定利率借款承诺等”。而我国一些学者认为，衍生金融工具是指价值派生于某些标的物的价格金融工具；其中，标的项目包括债券、商品、利率、汇率和某种指数等。也就是说，衍生金融工具就是在传统的金融工具基础上衍生出来的，通过预测股价、利率、汇率等未来行情走势，采用支付少量保证金或权利金签订远期合同或互换不同金融商品等交易形式的新兴金融工具。
衍生金融工具是以风险存在为前提，并为适应风险管理的需要而产生和发展的，其交易有别于一般的金融现货交易，是以标准合约交易和保证金交易为基本特征的，其主要功能并不是交易，而是保值或投机。主要特征有六个：杠杆性，它能以极少的资金（合约保证金）控制较多的投资资金（出货或平仓时合约持有者应付的资金），来获取理财的收益；虚拟性，它在合约到期时可以履行也可以不履行；依存性，它依赖于传统的金融工具而存在，传统金融工具的价格变动最终会影响衍生金融工具；灵活性，它可以根据用户的不同需要设计出不同类型的衍生金融工具，以适应使用者的需求；表外交易，它通常不在企业资产负债表中反映；定价比较复杂，因对其风险的度量非常困难。
近几年以来，衍生工具交易**不断，1994年1月，德国mgrm集团在美国高息筹资，投资石油期货损失13亿美元，相当于集团一半资产；1994年12月，美国加州橘郡财务长雪铁龙以政府名义筹资，进行票据投资，最后亏损18亿美元，地方政府宣布破产；同年12月，美国最富庶的奥兰冶县由于从事金融衍生交易失败而亏损15亿美元，不得不宣布破产；1995年2月23日，我国上海证券交易所出现“327国债期货**”，直接导致了国债期货市场在我国的暂停。
我国十分注意衍生金融工具交易的风险意识。对于衍生金融工具交易，我国不断发布各项规章制度：国务院8月发布的《国务院关于进一步整顿和规范期货市场的通知》中规定：“取得境外期货业务许可证的企业，在境外期货市场只允许进行套期保值，不得进行投机交易。”6月，以国务院令发布的《期货交易管理暂行条例》第四条规定：“期货交易必须在期货交易所内进行。禁止不通过期货交易所的场外期货交易。”第四十八条规定：“国有企业从事期货交易，限于从事套期保值业务，期货交易总量应当与其同期现货交易量总量相适应。”月，证监会发布的《国有企业境外期货套期保值业务管理制度指导意见》第二条规定：“获得境外期货业务许可证的企业在境外期货市场只能从事套期保值交易，不得进行投机交易。”
我国自2004年3月起施行了《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》，该办法实施的范围为在我国境内依法设立的银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司法人，以及外国银行在中国境内的分行。目前，我国证监会共计批准中石油、中石化、中航油等27家企业可以进行衍生金融工具的交易。
主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。
前面的话。
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。
这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。
1、房与地的相依性原则：
在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
在实际中，对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式：一是，将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押，此时的抵押设定可能是同时设定，也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的，也可能是两个抵押权人。二是，根据一项债务需要，同时将房屋产权与土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违背土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产，其原因虽与抵押人、抵押权人的内心动机分不开，而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
应当注意的是：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时，即撤销抵押以及撤销抵押登记时，另一种权利的抵押也将随之撤销。
2、抵押权与房地产转让之间的法律原则：
我国《担保法》第四十九条规定：
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
因此，受让（购买）抵押房地产一定要谨慎和仔细审查，以避免得到的是无效转让的房地产。
3、法定抵押登记担保期限的原则：
《担保法》公布施行快十年了，担保抵押设定的当事人现已完全接受与认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的认识。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一问题，在法律上没有明确的规定，在学理上也存在多种不同的理论观点，一种观点认为：抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权，但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则，应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。如果当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制，抵押权人只能在该期限内实现抵押权，更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为，所以这种约定并不违反强制性法律规定，应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性，以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为，我国《担保法》第25条明确规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律允许保证合同的当事人约定保证期限，而且在当事人未约定的情况下，应当适用法定期限，那么也应当允许抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为，抵押合同是附属于主合同的从合同，如果主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权，并从属于主债权，只要主债权存在，抵押权也就同时存在。也有人认为，当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，这种免责条款的约定，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
但是，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十二条第一款规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说，担保期限只有法律规定，不允许当事人约定。也不允许登记机关规定。
4、房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则：
房地产抵押行为一般会经历签订抵押合同和进行抵押登记两个程序，而在抵押设定成立后，房屋与土地均要使用或处分，随之便产生若干因抵押所致的诸多法律关系与法律纠纷，由于签订抵押合同是民事法律行为，而抵押登记，作为抵押当事人只是一个抵押生效所必须履行的一个法律手续，而对于登记机关却是一个具体的行政行为，即抵押设定的公示。出现涉及抵押的效力这样的纠纷，抵押当事人便会遇到应采用民事诉讼还是行政诉讼来处理这样一个问题。
根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发[1992]38号）“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，对于民事权益的纠纷应提起民事诉讼，而涉及行政机关的具体行政行为的应当提起行政诉讼。
对于抵押而产生民事权利纠纷与抵押登记行为混合在一起的纠纷，例如当事人认为某项抵押因侵权行为而导致抵押行为无效，而通过民事诉讼虽可认定抵押行为无效而人民法院民事判决却无法解决抵押登记行为的撤销与否，是提起民事诉讼，还是行政诉讼，这要根据案件性质，如何合法、有效解除无效民事行为的法律妨碍来确定。一般原则是先民事后行政的原则加以处理，即先提起民事诉讼确认抵押行为无效、再提起行政诉讼撤销抵押登记行为。
需要指出的是，（1）、如果抵押行为无效，而抵押登记行为合法。而人民法院作出的认定抵押有效与否的判决的效力却无法作用于所作抵押登记具体行政行为的登记机关，登记机关不是该民事诉讼的当事人，自然其民事判决不对该登记机关具有约束力。因此，如先民事后行政诉讼，原告将承担因登记行为本身合法而导致当事人提起行政诉讼败诉的风险。（2）、有人认为，登记机关的抵押登记仅仅是依据抵押当事人提交的登记资料，履行其法律赋予的职能，而不是其作出的对行政相对人所作出的具有约束力的行政行为，因此不能对登记机关提起对抵押登记行为的行政诉讼。对于这两种情形，我国法律、司法解释均没有相应的规定，在审判实践中，这虽然是一个不易引起注意的实际问题，但一旦遭遇将十分棘手，这不能不说是我国诉讼法律制度中的一个尚未解决的审判实践问题。
应当说，第（2）种情形，实际可依据《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第一条规定加以解决：
“公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：
（一）行政诉讼法第十二条规定的行为；
（二）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；
（三）调解行为以及法律规定的仲裁行为；
（四）不具有强制力的行政指导行为；
（五）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；
（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。“。
理由：1）、可以认为最高人民法院的该部司法解释实际上将可以提起行政诉讼的具体行政行为的范围在《行政诉讼法》基础上进行了扩展，扩展为“具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为”，但仍不包括抽象行政行为。2）、抵押登记行为是抵押产生法律效力的法律程序与生效要件，其的存在必然对抵押当事人（公民、法人或者其他组织）权利义务产生实际影响，因此，根据该条第二款第（六）项规定，可以对抵押登记机关提起行政诉讼。
5、抵押物的特定化登记原则：
对于房地产抵押登记，不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下，按照房屋建筑的独立体（幢、栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位）发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时，抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的抵押登记是无效的。
「问题」而对于土地使用权证，往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用权证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性，这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难，这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。抵押时一般只能将这唯一的土地使用权证一次全部进行抵押登记，即使当事人不想这样做，但也无法实现。从民法上来看，抵押权乃是价值权，因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让，才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值，实际上是指抵押物具有交易上的价值，而并不一定指抵押物的物理上的独立性，抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值，这样在理论上、在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害，某项财产设定抵押后必须登记。因此，某物能否作为抵押物，还要取决于能否进行登记，只要具有独立的交易价值并能够登记，就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记，当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，因不能转让，不具有独立的交易价值，所以不能成为独立的抵押标的。让土地使用权的某一部分可以进行设定抵押，这是一个立法趋向问题，也许不远的将来在抵押登记制度上是可行的，但目前尚无法实现或者说实现起来比较困难。
决，将这个项目土地中的一块划出的方式解决了此纠纷。按此原理，将该项目土地中的一块设置抵押也应当是可以的。这是实际操作中的具体做法。
这种关系可分两种情形，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。上述法律关系与法律后果，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条、第六十六条已作明确规定。
抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立和生效与抵押权的成立应作区分。抵押合同成立是表示以书面方式表示当事人同意某项房地产抵押的意思真实表示的反映与达成。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生，抵押合同成立并不意味着其必然生效，只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味着抵押权的成立，只有登记才可产生抵押权的设定与成立。因此，抵押合同的成立与生效应当分开，而抵押合同的生效在现行法律规定的条件下，只能因法定条件成就而生效。其他的学理讨论实无具体实质意义。
二、房屋产权抵押。
这里讨论的是房屋产权抵押的有关法律问题。
1、可以抵押的房屋：
应当说，凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。
对于私房、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。
2、抵押合同：
房屋抵押权的设定属于要式行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第二十六条、第二十八条的规定。抵押合同自合同双方签署之日成立（抵押合同附成立附加条件的除外），自抵押登记之日起生效。
3、抵押登记：
房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第四章的各条规定。
房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件：
（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（2）抵押登记申请书；
（3）抵押合同；
（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（6）可以证明抵押房地产价值的资料；
（7）登记机关认为必要的其他文件。
对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体企业职代会通过同意抵押的决议；股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。
（1）、法定不得设定抵押的房屋：1）权属有争议的房地产；2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6）依法不得抵押的其他房地产。
（2）、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于“一房二卖”，此抵押登记为无效。
（3）、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。
（4）、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
5、抵押登记资料中的有关问题：
在抵押登记过程中，首先抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为下列情形：1）、抵押物存在权利争议，如已出售的商品房；2）、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职代会、董事会、股东大会通过的；3）、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的；4）、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的；5）、将未获得“大产权证”或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的；6）、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的；7）、批量房屋、整体小区房屋抵押中，登记机关没有对应建设规划项目的房屋进行抵押登记的；8）、抵押合同不真实、虚假抵押合同；9）、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估、10）抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。其次，抵押登记时，未对抵押房屋按套、户进行特定化，将导致抵押登记无效。第三、有争议的房屋权属进行登记的，抵押登记无效。
房屋产权抵押登记机关对抵押人提交的登记资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知申请人不予登记。
6、在建房屋（在建工程）的抵押：
（1）、在建房屋抵押合同的法律性质。
这里讨论的是在建工程，即该建筑工程未完工，不包括已部分完工的情形，在建房屋抵押与一般房屋抵押肯定是有区别的，两者最大的区别在于抵押权的理论成立的时间不同。在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物的，因此抵押权只可能在房屋建成后方才成立，这种理论意味着，在建房屋抵押合同是以设定某种将来权利为目的的抵押合同，而不是现在即可设定某种权利。从这个意义上说，在建房屋抵押协议是附条件的民事法律行为，只有在条件成就时，某种权利方可设立。
值得注意的是，在实际中，理。
论上和实务上没有将抵押合同的成立生效与抵押权的成立区分开来。应当认为，抵押合同仅是设定抵押权的民事行为，是抵押权发生的必要条件，但并不是抵押权发生的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除有抵押合同外还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务。但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此，应当将抵押合同的成立和生效与抵押权的成立生效区分开来。关于抵押合同成立与生效的条件，应当分别适用《合同法》的规定与房地产抵押的法律规定，基于抵押登记法律与《合同法》规定，登记机关应当允许抵押当事人对抵押附条件成立进行约定，即对在建房屋标的价值点作为抵押点进行约定。然后，登记机关将此抵押向社会以及房屋交易市场进行公告公示。
（2）、在建房屋抵押登记的实际状况。
上述观点是似乎合理，但实际立法状况是我国目前尚无专门的规定，只是散见在抵押相关法规之中，而实际登记程序上，只能适用现行法定登记程序，首先要对在建房进行评估，以作这抵押价值，此时评估只能反映房屋未建成时的某一基准时的价值，而不可能评估获得房屋建成后的评估值，因此，将抵押标的设定建成后的房是行不通的。因此，唯一能实现并通过抵押的方法，只能将抵押标的、评估锁定在在建的某一基准状态时点，作一次抵押登记（可理解为预告登记），由登记进行公告公示（预告公告）。待房屋建成后，再作一次评估，然后向登记机关再抵押重新登记（或变更登记），并由登记机关再次进行公告公示。这样也符合《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”、“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。“、”以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。“等规定。
三、土地使用权抵押。
这里讨论的是土地使用权抵押的相关法律问题。
l、法律法规规章所规定的土地使用权抵押的前提。
这里主要讨论国有土地使用权，以及-些特殊情况的集体土地使用权。《担保法》第三十四条第三、五项规定：（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘，荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；第三十六条第三款规定：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；《担保法》第五十五第第二款规定：依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和上地用途。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
根据上述规定，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押；而划拨土地使用权不能直接抵押，符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准，并在抵押登记时必须提交“土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”，其划拨土地使用权与地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。但其土地在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。这在进行土地使用权抵押时必须注意的。
同时，土地使用权抵押应当持土地使用权证书办理登记手续。根据《担保法》第四十四规定：办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：
（一）主合同和抵押合同；
（二）抵押物的所有权或者使用权证书。
《城市房地产管理法》第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
所以，土地使用权抵押必须具备两个基本条件：一是依法取得的国有土地使用权以及依法能够抵押的集体土地使用权；二是必须是办理了土地登记、领取土地使用权证书。
2、关于划拨土地使用权抵押的前提条件。
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。也就是说，获得划拨土地的使用人，虽得到国有土地使用权，但因没有支付出让金给国家，因此其使用权的价值不能等同，应当远远小于出让土地使用权的价值。因而国家对划拨土地使用权的抵押作了相应的限制规定。
国家土地管理局〔〕国土〔籍〕字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》“三、关于土地使用权抵押登记申请”中规定：“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”。也表明划拨土地使用的抵押是受限制的。
地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”根据国土资发[2004]9号文以及法发[2004]11号司法文件的规定，自2004年1月15日起，“不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效”。
但是，同时有带来了如下几个问题：（1）、我国历来对土地、房屋等不动产的有严格的管理制度，应当说不能以办理了抵押登记手续，就与“经市、县人民政府土地管理部门批准”的规定划等号；（2）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于国家行政法规，国土资源局与最高人民法院无权以行政政策文件以及司法文件来修改国家行政法规，这样的作法不符合《立法法》；（3）刊登在2004年6月25日四川省国土资源厅〖国土资源-全国土地日专刊〗上的广西壮族自治区国土资源厅陈书荣所著《解读土地使用权抵押相关问题》中，仍认为“划拨土地使用不能直接抵押”、应“符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准”，而压根没有提及国土资源部的国土资发[2004]9号文；（4）、从维护国家土地的立场出发，《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”这一规定表明了应当确定了出让的划拨土地使用权方可抵押。
3、法律规定不能抵押的土地所有权、使用权。
《担保法》第三十七条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权：
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。
根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。
4、土地使用权与地上建筑物一致的原则。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须土地与地上有建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
由于我国目前房屋产权抵押登记与土地使用权抵押登记分别属于两个不同的行政机关，因此在事实上形成了两物权抵押登记的分离。这里所说的分离不是指登记的机关与方式造成抵押登记的分离，而专指当事人对房屋与土地两个物权作了实质性的分离抵押，而未遵守土地使用权与地上建筑物一致的基本原则。这一点，也许是抵押当事人的而实际经济活动中允许分别抵押而自然形成、经营活动需要而形成的故意；也许是两登记机关无暇顾及；但由于两登记行政机关职权范围而形成这种实际分离格局是其实质原因。
除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》外，《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”《担保法》第36条“第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。“明确规定了”三个同时抵押“。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
2004年7月5日公布并施行的国家林业局《森林资源资产抵押登记办法（试行）》规定“第8条2款森林或林木资产抵押时，其林地使用权须同时抵押，但不得改变林地的属性和用途。”、“第14条经营国家无偿划拨森林资源资产的单位，以其经营的森林资源资产申请抵押时，应先办理相关的森林、林木出让手续。否则，抵押无效（注：第8条规定的森林资源资产包括林地使用权）。”
上述规定即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。
5、以共有房地产抵押时，要取得共有人同意。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十四条：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
因此，凡涉及到共有房地产设定贷款抵押时，首先应弄清该共有房地产是按份共有还是共同共有。按份共有只能以其共有地产中享有的份额抵押，超出其份额的抵押无效。设定抵押的房地产如果是共同共有的，则必须经全体共有人同意。以全体共有人作为抵押人，抵押合同的签署必须是全体共同共有人的签章。
6、相关证明。
这是与房屋产权抵押登记一样的法定要求，抵押人是集体所有制企业的，在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证明文件。抵押人若是三资企业或股份制企业，在抵押时要提供董事会同意抵押的证明。依法以集体土地使用权抵押的，要提交集体土地所有权人同意抵押的证明。其他类型的企业的相关证明要求如房屋产权抵押登记的要求一样。
7、土地使用权抵押前，应进行土地评估。
一是办理抵押登记的需要；二是确保抵押土地价值的准确性，贷款或者借款的全额收回。根据规定，办理土地使用权抵押登记要提供土地估价报告，而且土地估价报告提供的土地价值是贷款或借款的主要依据。所以在抵押之前，应请具有土地评估资格的评估机构予以评估，确保土地价值的准确性，确保抵押权实现时转让或者拍卖土地使用权所得价款能够还贷款或借款。
8、签订抵押合同。
土地抵押权的设定属于要式行为，因而设定土地抵押权必须订立书面的抵押合同。抵押合同的内容根据《担保法》第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
（一）被担保的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用。
权权属；
（四）抵押担保的范围；
（五）当事人认为需要约定的'其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
抵押合同自登记之日起生效。
9、办理登记手续。
我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的抵押不能对抗第三人。办理土地使用权抵押登记时，如果是地上没有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，应到国土资源管理部门进行登记；如果是地上有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，则分别到国土资源管理部门和房产管理部门登记，并办理他项权利证书。
10、关于土地抵押合法凭证。
根据〔1997〕国土〔籍〕字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
过去很多银行、金融机构在办理抵押登记时，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。
11、保险问题。
根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。
所以，土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。
在商品房按揭销售中，按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项，开发商应首先在销售宣传与广告中载明。其次，对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致，以免在办理购房手续过程中发生争议与不必要的讼争。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
即分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。
1、土地使用权与房屋产权在民法权利上是相互独立的物权：
根据我国现行的立法规定，可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权，以及依国家划拨方式取得的国有划拨土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让，所以一般情形下，农村集体所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用权属于用益物权。所谓用益物权，是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的法律特征表现为：其主体不是所有人而是使用人，其客体具有永久的不可移，其权利经登记公示具有排他性。
以房产设定抵押物时，抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的所有权，即自物权。根据《民法通则》第七十一条的规定，自物权是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的法律特征：其主体是房屋所有人，其客体也具有不可移动性，其权利经登记公示也具有排他性。
土地使用权和房屋产权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，决定了其抵押是两种不同的财产抵押，两者不具有同一性。
2、土地使用权和房屋产权之间的相依关系：
土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
在解放前，城市房屋买卖当事人之间，签订买卖契约时，必须同时签订房产与土地两份契约，房屋买卖才成立。新中国成立后，虽然国家政策与法律法规规定，房屋与土地的权利变更，应贯彻执行的是“房随地走”和“地随房走”的总体原则，但国家并未强制推行这一原则。大概是由于土地和房屋是两类不同的资源和生产资料、生活资料的原因，我国法律规定始终未将房屋产权或土地使用权变更的实际办理手续归入一口，而始终坚持了两个互不相干的相互绝对独立的部门来主管与办理。这样的结果，不但有与“房随地走”和“地随房走”原则相悖，同时也带来了实际中，变更土地使用权而不变更房屋产权，即“两证”严重分离的现象。主管部门的规定也出现了类似的情形，1992年3月8日为贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，（国家土地管理局令（92）第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》作出了“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。”的规定，实质上就是不执行“房随地走”和“地随房走”原则。
「问题」值得注意的是，8月5日建设部公布了《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》部门行政规章，《办法》第四条规定“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”，该条款作出了“必须同时抵押”的规定，它表明建设部坚决贯彻“房随地走”和“地随房走”原则的态度。但十分遗憾的是，国家对其并未作为国务院行政法规出台（注：至少也应两部联合出台），由于房屋与土地使用权抵押分别登记，建设部无权、也无法要求国土资源部怎样做，而国土资源部也“有权”不理睬这部门规章，致使各行其政的状况加剧。
；第8条规定的森林资源资产包括林地使用权）。”它的公布表明我国法律贯彻与强调“房随地走”和“地随房走”原则的态度。
3、房地产权利主体出现同一主体、非同一主体、非权利主体并存的状态：
民事主体只有依法取得土地使用权，才能在土地上依法兴建房屋，取得房屋产权，土地使用权主体与房屋产权的主体应当是同一的。但是，随着我国城市住房制度的改革和大规模商品房开发，城市私有房屋的比例呈逐步上升之势，便出现了房屋产权与土地使用权的权利主体非同一状态，即出现了区分所有的情形。房屋区分所有，也称建筑物区分所有，是指数人、数人以上的更多人区分建筑物而各有其部分。表现为：
（1）、在高层商品楼房（含营业用房、写字办公房、住宅）中可能住有几十户、数百户自然人或法人，这些人都应成为房屋区分所有的主体，并各自有其相应的土地使用权。
（2）、一栋在房屋区分所有情况下，房屋所占用范围内的土地使用权则由房屋区分所有的主体按份共有，便出现了由多个共有人共同行使一个土地使用权，共有人中的一人非经其他共有人同意，无权处分共有物。
（3）、在房屋区分出售后，土地使用权仍登记在商品房开发商手中，或对于原单位宿舍以房改后，由于房改政策与国有土地未办出让手续，其原划拨土地使用权仍在单位手中。
（4）、用农民集体土地建房，包括现各地农村大力开展的农民住房改造所建的农民房，这些房屋不是建在农民的宅基地上，而是建在村上在村属于农田地中统一划出的土地上，有的地区甚至是按每人40平方米土地以“农民失地安置”为由划地自行建房，其房屋未办产权证（注：能否按现行法律规定办到房屋产权证，在政策与法律上还是个空白），土地使用权也仍在集体-村上，农民-村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用权的所有者。
不同状态情形下的抵押权：（1）、在明确土地使用权和房屋产权的权利主体非同一主体时，土地使用权人和房屋产权人均可就其所享有的土地使用权或房屋设定抵押权。（2）、明确土地使用权和房屋产权的权利主体为同一主体时，应当允许抵押人仅就土地使用权或房屋产权分别向不同的债权人设定抵押权。（3）明确土地使用权和房屋产权为同一权利主体时，抵押人先就土地使用权或房屋产权设定抵押时，应就房屋或土地使用权一并办理抵押登记，否则，允许抵押人就房屋产权或土地使用权另行设定抵押。（4）、明确抵押合同并法律允许的范围内另有约定的，按照约定。
（1）、房屋产权和土地使用权的同时抵押。
房屋产权和土地使用权的同时抵押，即抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（2）、房产和地产的分别抵押。
房产和地产的分别抵押，即抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人行使抵押权时，可将房产和地产并付拍卖，但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。
房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境，我国法律承认房屋可以独立于土地而成为所有权的客体，因为房产和地产各自具有独立的交换价值。我国建设部于1992年3月23日房建（92）162号通知第2条中规定：“在房地产经营活动中要实行房地分别计价、综合评估。各地要遵循房地产价格形成的客观规律，分别对房屋和土地进行价格估算、综合分析，科学确定房地产价格。”
在实践中，房产和土地使用权分别依法抵押，给不同的债权人时，其效力是没有问题的。抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人，并经过抵押物登记公示，具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效，才符合物权公示原则，才不会动摇抵押登记的公信力。并且，对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据，而是采用“设立在先，效力优先”的原则。《担保法》第五十四条规定，也承认一物多押的效力，对一物多押的情况，只要第二抵押权人及其后的抵押权人是明知的、自愿的，就不应予以限制，不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。
房地产权利人为同一抵押人时，抵押人只以房屋或土地使用权中的一物抵押给一个抵押权人，而抵押权人在签订合同时又未依法要求抵押人将两物同时抵押，以至于该抵押人有机会将另一物另设一个抵押，应视为前一抵押权人放弃同时抵押的权利，后一抵押权人对两物未能同时抵押亦无异议。对同一抵押人的两物两押合同进行处理时，应把两物同时拍卖，分别计算拍卖价值，分别按两个合同的约定受偿。
在房屋与土地使用权主体不同一时，两个合同各不相扰。在处理抵押物时，应将房地产同时拍卖，分别计价，分别按两个合同受偿。
需提及的是，如果房屋抵押权人先行使用抵押而将房屋连同该房屋占用土地的使用权一同拍卖，他只能就房屋卖得价金优先受偿，那么在土地使用权抵押权人行使抵押权之前，对于拍卖土地使用权所得价金的处理，应当向土地使用权抵押权人提前清偿所担保的债权或者向公证机关提存，超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
5、以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押。
《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”这一规定表明：土地使用者是无偿获得的国有土地使用权，其本身由于未支付土地出让金，因此当事人不能设置抵押，必须经“评估”、“核定出让金数额后”方可设置抵押。因此，未经过上述两程序的，抵押无效，且登记机构的办理登记行为违法。
根据《担保法》、《城市房地产管理法》的规定，设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。根据房地产管理法规，作为土地使用者，转让划拨土地使用权的必须依照国家有关规定缴纳土地出让金。以房屋连同划拨方式取得的土地使用权的房地产设定抵押权时，土地使用者仅仅是在房地产上设定了担保物权，并未转让划拨土地的使用权，也无须交纳出让金。当抵押房地产被拍卖时，虽然土地使用权人是被迫的，但已经构成了转让划拨土地使用权的行为。拍卖房地产的价款中，包含了划拨土地使用权人应当缴纳的土地使用权出让金。随着房地产的拍卖，划拨土地使用权人交纳土地使用权出让金的法定义务也随之转移。抵押权人实现抵押权时，首先从拍卖抵押房地产的价款由交纳相当于土地使用权出让金的款额后，对于剩下的余款，抵押权人才可以享受优先受偿的权利。所以，设定房地产抵押时，抵押权人要详细了解抵押人提供的房地产的土地使用权取得方式。
土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。
（1）、房地产抵押后，土地上新增的房屋不属抵押物。房地产抵押合同签订后土地上新增的房屋，一是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押，其所占用范围的土地上新建的房屋。二是以土地使用权作抵押，该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同签订后，并依据法定程序办理了抵押权登记，抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时，是以现实存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的，抵押合同签订后，新增的房屋，不是抵押合同确定的抵押权客体对象，不能作为抵押物。
（2）、抵押房地产拍卖时，对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范围的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时，新增的房屋虽不属抵押财产，但应同抵押房地产一同拍卖，如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来，使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致，则这一新增的房屋权利就无法得到实现。所以法律规定，拍卖抵押房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押房地产一同拍卖。
（3）、新增房屋的拍卖所得，抵押权人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后，土地上新增的房屋，拍卖抵押房地产时，虽可一同拍卖，但抵押权人无权优先受偿，其前提是新增的房屋不属抵押财产，抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优先受偿，无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人即为债务人时，抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿；当抵押人为第三人时，抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿。
参考文献：
2、陈书荣《解读土地使用权抵押相关问题》。